EU-Gleichbehandlungsstelle

Abitare in Germania

1. Il mercato immobiliare in Germania

Molti tedeschi vivono in un'abitazione in affitto. La domanda di abitazioni a prezzi convenienti è molto elevata. Negli ultimi dieci anni, in Germania si è assistito a un notevole aumento dei prezzi per le case e le abitazioni in affitto.
Il mercato immobiliare in Germania vanta un'ottima offerta, tuttavia il valore del canone d'affitto o del prezzo di acquisto per un'abitazione di proprietà dipendono essenzialmente dal luogo in cui si vive (città/campagna) o dalla posizione dell'abitazione (zona/quartiere).

Le città tedesche più costose sono Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno, Stoccarda, Friburgo in Brisgovia, Ingolstadt, Amburgo, Heidelberg, Magonza e Darmstadt. Gli abitanti di queste città spesso spendono oltre il 30 % del loro salario mensile per l'affitto.
Un'abitazione conveniente nella zona periferica della città non offre solo vantaggi dal punto di vista economico, bensì anche la possibilità di vivere lontani dal cuore della città, in una zona verde. Questa zona è ideale soprattutto per le giovani famiglie con figli piccoli. Nelle città tedesche, di solito per i pendolari il centro è facilmente raggiungibile grazie alle buone linee di trasporto pubblico.

Per i cittadini stranieri non sussistono limitazioni alla ricerca o all'acquisto di un'abitazione. Dal vostro Paese di origine avete la possibilità di affittare un'abitazione o acquistare un immobile in Germania. In questi casi, però, è necessario considerare le norme giuridiche vigenti in Germania in materia di acquisto di proprietà immobiliari (per es. per quanto concerne il contratto di compravendita immobiliare).

Avete diverse possibilità di trovare una sistemazione per le prime settimane di soggiorno in Germania, fino a quando non trovate un'abitazione da affittare o da acquistare.

2. Trovare casa

Il modo più consueto per trovare casa, sia in affitto che di proprietà, consiste nel consultare gli annunci immobiliari su Internet o nei giornali che non pubblicano gli annunci solo nella versione cartacea, ma anche sui loro siti Internet, nelle sezioni dedicate al mercato immobiliare.
Inoltre, sono disponibili anche numerosi portali web dove è possibile cercare abitazioni in tutta la Germania, sulla base delle proprio esigenze, oppure pubblicare il proprio annuncio per la ricerca di un'abitazione.
A volte, negli annunci immobiliari, invece delle informazioni di contatto del locatore o dell'amministrazione condominiale, sono riportate cifre o sigle che rappresentano una sorta di codice. A un annuncio che presenta un codice è necessario rispondere per iscritto, inviando una lettera direttamente alla redazione del giornale, che provvederà a inoltrarla al locatore. Altrimenti, per la ricerca della casa avete anche la possibilità di rivolgervi a un agente immobiliare.

Attenzione: considerate che, nel caso in cui l'attività di intermediazione immobiliare vada a buon fine, verrà calcolata una commissione o provvigione dell'agente immobiliare. Questo vale solo se vi affidate a un agente immobiliare. Qualora, invece, sia il locatore a incaricare un agente immobiliare di trovare potenziali locatari interessati alla sua abitazione, dovrà essere lui a pagare la provvigione.
Se siete voi, in qualità di locatari, a pagare la provvigione dell'agente immobiliare, questa non dovrà superare il valore massimo di due canoni di affitto netti (al netto delle spese accessorie) più IVA. In caso di compravendita immobiliare, il valore della provvigione in Germania non è stabilito da alcuna normativa e può essere negoziato liberamente. Solitamente i proprietari e gli agenti immobiliari fissano il valore della provvigione sulla base delle regole di mercato tipiche di ciascun Land tedesco.

Se doveste avere difficoltà a trovare casa, potete rivolgervi all'Ufficio Gestione Alloggi della città o del comune in cui state cercando casa. che spesso agisce lui stesso da intermediario immobiliare. In caso contrario, questo Ufficio sarà comunque in grado di fornirvi indirizzi e informazioni utili. Nella maggior parte delle città e dei comuni esistono anche le case popolari.

Attenzione: di norma le case popolari possono essere cedute in locazione solo ai soggetti a basso reddito. Per avere diritto a concorrere all'assegnazione di un alloggio popolare è necessario che siate in possesso del certificato che autorizza a vivere in case popolari, per il quale bisogna fare domanda presso l'Ufficio Gestione Alloggi del comune di riferimento.

Suggerimento: in molte regioni della Germania non è facile trovare casa. Per questo è fondamentale essere ben preparati quando si fa domanda per un'abitazione.

3. Contratto di locazione

Di regola si fa la distinzione tra contratti di locazione a tempo determinato e indeterminato, anche se in Germania sono più comuni i contratti a tempo indeterminato.
La maggior parte dei contratti di locazione sono modelli di contratto che si differenziano nel contenuto e che non si adattano sempre al caso specifico di locazione.
Solitamente i contratti di locazione vengono stipulati per iscritto anche se non vige alcun obbligo a riguardo. Anche se valgono le stesse norme giuridiche per i contratti di locazione stipulati oralmente, un contratto di locazione in forma scritta può rappresentare un elemento di prova importante in caso di controversia.

Suggerimento: assicuratevi di ricevere un contratto di locazione scritto in cui siano contenuti tutti i dettagli rilevanti. Per farlo potete usare la lista di controllo per il contratto di locazione.

Attenzione: prima della stipula del contratto di locazione vi consigliamo di passare in rassegna, con la dovuta attenzione, insieme al vostro locatore, tutti i locali dell'abitazione e discutere di eventuali lavori di ristrutturazione, verificando anche il buon funzionamento dell'impianto di riscaldamento, gli elettrodomestici, le prese di corrente, ecc. Se riscontrate vizi nell'immobile prima di subentrarvi ufficialmente, è necessario che li annotiate nel cosiddetto protocollo di subentro (Einzugsprotokoll). Qualora doveste riscontrare dei vizi dopo esservi già trasferiti nell'abitazione, fatelo presente immediatamente al locatore per iscritto.
È necessario eseguire la stessa procedura anche nel momento in cui lasciate l'immobile, quindi annotare le condizioni dell'abitazione nel cosiddetto protocollo di rilascio (Auszugsprotokoll).

4. Deposito cauzionale

Solitamente i contratti di locazione prevedono il versamento di un deposito cauzionale, il cui valore può essere negoziato dalle parti contraenti. La cauzione non può superare tre mensilità di canone di locazione netto (canone mensile al netto delle utenze e delle spese accessorie).

La cauzione viene versata dal locatario al locatore. Il locatario ha il diritto di pagare la cauzione in tre rate mensili. La prima rata deve essere pagata con l'inizio del rapporto di locazione. Il locatore deve versare il deposito cauzionale su un apposito conto, separato dal proprio conto corrente personale. Altre forme di deposito cauzionale sono ammesse ma devono essere pattuite tra locatario e locatore; per esempio una fideiussione bancaria, la sottoscrizione di un libretto di risparmio comune o di un libretto di risparmio con nota di non negoziabilità.

Al termine del rapporto di locazione, il locatore, qualora non vanti ulteriori diritti nei confronti del locatario, è tenuto a restituire l'importo del deposito cauzionale, inclusi gli interessi maturati fino a quel momento.

5. Canone di locazione

Il canone di locazione (affitto) di un'abitazione in affitto si compone del canone netto e delle spese accessorie, cioè le spese utenze per riscaldamento, acqua calda ed eventualmente gas e le spese di gestione dell'immobile (canone di locazione lordo). Solitamente le spese per la corrente elettrica vengono calcolate separatamente sulla base di un contratto stipulato direttamente con il fornitore di energia elettrica.

In alcune grandi città, per il canone lordo e le spese utenze per riscaldamento, acqua e gas bisogna mettere in conto circa 14 euro a metro quadro. Nelle piccole città e in campagna, invece, il prezzo medio è di circa 8 euro a metro quadro. Ciò significa che, per un'abitazione di circa 50 m², l'affitto va dai 400 ai 700 euro. Si tratta, comunque, di valori indicativi.

Nel caso in cui il vostro locatore voglia aumentare il canone di locazione nel corso del tempo, lo potrà fare solo nel rispetto di determinate condizioni.

6. Vizi e difetti dell'immobile locato

Nel caso in cui, durante il periodo di locazione, dovessero insorgere vizi o difetti all'immobile locato, il locatario è obbligato a comunicare al locatore la presenza di tali vizi o difetti cosicché questo possa rimuoverli.

Suggerimento: se segnalate al locatore la presenza di un difetto, è importante che fissiate anche un termine per l'eliminazione del difetto.

Il canone di locazione può essere ridotto in maniera proporzionale al difetto, finché questo non sia stato eliminato. Avvaletevi di una consulenza prima di ridurre il canone di locazione, poiché rischiate che il locatore receda dal contratto a causa di una riduzione non autorizzata.

Nei casi in cui il locatore non dovesse eliminare il difetto, è possibile rivolgersi all'Ufficio di ispettorato edilizio (Wohnungsaufsichtsamt) o all'Ufficio competente per il regolamento edilizio (Bauordnungsamt) locali. Inoltre, potete avvalervi della consulenza a pagamento da parte dell'Associazione locale a tutela degli inquilini (Mieterverein) o di un avvocato.

7. Recesso dal contratto di locazione

La legge fa una distinzione tra recesso ordinario e straordinario (senza preavviso) dal contratto di locazione. Per il locatore è fondamentale recedere da un rapporto di locazione. Di regola, il diritto di locazione tutela il locatario e prevede, quindi, notevoli ostacoli formali per il locatore. Il diritto di locazione prevede l'obbligo per il locatore di motivare il suo recesso e ammette solo determinati motivi di recesso.
La legge stabilisce preavvisi di recesso dal rapporto di locazione diversi per il locatore e il locatario.

Preavviso di recesso per il locatario
Per il locatario, in genere, vale sempre un preavviso di 3 mesi per il recesso da un contratto di locazione a tempo indeterminato. Il periodo di locazione non è determinante.

Il recesso deve avvenire in forma scritta. Per rispettare il preavviso di recesso e fare sì che venga calcolato anche il mese in corso, è necessario che la lettera di recesso venga consegnata al locatore entro il terzo giorno lavorativo del mese. Il sabato viene considerato giorno lavorativo.

A volte il contratto di locazione prevede per il locatario un preavviso inferiore al termine regolare di tre mesi. Se il contratto prevede per il locatario un termine di recesso di un mese o di 14 giorni, il locatario avrà il diritto di recedere dal contratto con questo preavviso.
Al contrario, il locatore è obbligato a rispettare i termini di recesso previsti dalla legge e non è autorizzato a ridurli a suo piacimento.

Attenzione: se nel contratto di locazione è riportata la clausola "rinuncia al recesso” (Kündigungsverzicht) o "esclusione di recesso" (Kündigungsausschluss) significa che, per un determinato periodo di tempo, è escluso il diritto di recesso.
È possibile escludere il diritto di recesso per un periodo massimo di 4 anni a partire dalla stipula del contratto di locazione. Se il contratto prevede un periodo di esclusione dal recesso superiore a 4 anni, tale clausola sarà inefficace e il locatario avrà il diritto di recedere in ogni momento dal contratto con un preavviso di 3 mesi.

Preavvisi di recesso per il locatore

  • Fino a un periodo di locazione di 5 anni, il locatore, che ha un motivo valido di recesso, può recedere dal contratto con un preavviso di 3 mesi.
  • Se il locatario vive nell'abitazione da più di 5 anni, si applica un preavviso di recesso di 6 mesi.
  • Se il locatario vive nell'abitazione da più di 8 anni, vale un preavviso di recesso di 9 mesi.

Qualora ci siano motivi gravi per un recesso straordinario (senza preavviso), il locatore è tenuto a esporli per iscritto.

8. Indennità di alloggio

L'indennità di alloggio è un sussidio pubblico a sostegno dei soggetti a basso reddito. Avete il diritto di richiedere allo Stato un finanziamento per il pagamento delle vostre spese d'abitazione. Esistono due tipologie di indennità di alloggio:

  • sostegno all'affitto (Mietzuschuss), se vivete in un'abitazione o in una camera in affitto,
  • sostegno agli oneri (Lastenzuschuss), se vivete in un'abitazione o in una casa di vostra proprietà.

Potete ricevere l'indennità solo se vivete effettivamente nel territorio nazionale e godete del diritto di libera circolazione in conformità alla Legge sulla libertà generale di circolazione dei cittadini dell'UE (FreizüG/EU).
Avete diritto a ricevere l'indennità di alloggio presentando domanda presso l'ufficio locale competente per l'erogazione dell'indennità di alloggio o presso gli enti di amministrazione cittadina, comunale o distrettuale, dove potete avvalervi anche di un'ampia consulenza.

FAQ Abitare in Germania

L'aumento del canone di locazione è un evento comune. Tuttavia, il locatore è tenuto a rispettare determinate regole. Il locatore è autorizzato ad aumentare l'affitto, se questo è inferiore al canone di locazione pagato per abitazioni simili nella stessa zona. In molte località è possibile rilevare il canone di locazione di abitazioni simili tramite un elenco dei canoni medi di locazione (Mietspiegel), nel quale sono riportati i prezzi comuni di affitto a seconda della metratura, della posizione in una città o delle dotazioni dell'abitazione. Potete informarvi su Internet.

Tra la data di subentro e un primo aumento del canone di locazione e tra i singoli aumenti del canone deve decorrere un periodo minimo di 12 mesi. Se il locatario sta pagando un canone di locazione relativamente basso, il locatore non è autorizzato ad aumentare, in una sola volta, il canone per adeguarlo al livello medio. Esiste un tetto massimo del 20 % entro cui il canone di locazione può essere aumentato nell'arco di tre anni. In alcuni Länder tedeschi, questo tetto è del 15 %.

Attenzione: se vi è stato comunicato un aumento improvviso del vostro canone di locazione, è importante che ricorriate a una consulenza, per esempio presso l'associazione a tutela degli inquilini.

Alcuni contratti di locazione prevedono un aumento automatico del canone di locazione per frazioni regolari di tempo (c.d. canone a scaletta). In questo modo, sapete sin dall'inizio a cosa andate incontro. Per i canoni a scaletta (Staffelmiete) non sono ammessi ulteriori aumenti del canone di locazione.

Per il locatore è fondamentale recedere da un rapporto di locazione. Di regola, il diritto di locazione tutela il locatario e prevede, quindi, notevoli ostacoli formali per il locatore. Il diritto di locazione prevede l'obbligo per il locatore di motivare il suo recesso e ammette solo determinati motivi di recesso.

La legge solitamente fa una distinzione tra recesso ordinario e straordinario (senza preavviso) dal contratto di locazione.

1. Uno dei motivi principali di recesso ordinario da parte di un locatore privato è quello dell'uso personale. Ciò significa che il locatore può disdire il contratto di locazione, nel momento in cui, per un motivo legittimo, necessiti dell'immobile per se stesso, per parenti stretti, membri del suo nucleo familiare o personale di assistenza domiciliare.

2. I motivi di recesso straordinario e quindi senza preavviso del contratto di locazione da parte del locatore sono:

  • ripetuti pagamenti non puntuali o incompleti del canone di locazione da parte del locatario;
  • uso della cosa locata non conforme al contratto, come per esempio numero eccessivo di inquilini nell'abitazione, sublocazione non autorizzata, presenza di animali, ecc.;
  • disturbo della quiete pubblica nell'edificio.

Questo elenco non è tassativo.

Suggerimento:
Se non siete sicuri se

  • il recesso è legittimo,
  • i motivi forniti comportano un recesso,

potete avvalervi di una consulenza o rivolgervi a un avvocato.

Se siete interessati a un'abitazione e vorreste presentare una domanda, è importante essere in possesso dei documenti e delle certificazioni che seguono:

  • Un modulo di domanda che generalmente vi viene consegnato al momento della visita dell'abitazione;
  • Copie del documento di identità,
  • Certificazione del reddito, solitamente dello stipendio percepito negli ultimi 3 mesi.

    Attenzione: se siete appena stati assunti in Germania, potete anche presentare un documento del vostro datore di lavoro a conferma della posizione e dello stipendio. Non esitate a rivolgervi al vostro datore di lavoro per chiedere il suo supporto nella ricerca di una casa.

  • Spesso i locatori esigono dagli apprendisti una garanzia sull'affitto: un documento informale a garanzia della copertura del canone di locazione fino a un determinato valore. Ciò significa che una terza persona (solitamente i genitori o un parente), definita garante, in caso di morosità, sostituisce il locatario nel pagamento dei canoni mensili e delle spese arretrate.
  • Certificato di esenzione dai debiti locativi: si tratta di una dichiarazione da parte del locatore precedente, la quale attesta che il canone di locazione è stato sempre pagato puntualmente. Un certificato di questo tipo rappresenta un'importante conferma della vostra affidabilità. Tuttavia, non vi spetta di diritto riceverla.
  • Se avete un immobile di proprietà nel vostro Paese di origine, è necessario che lo comunichiate.
  • Dichiarazione sulla vostra affidabilità creditizia, per esempio il documento di garanzia della solvibilità del cliente rilasciato dall'ente tedesco di controllo dei crediti (Schufa-Verbraucherauskunft) o un altro documento simile rilasciato nel vostro Paese di origine.

Nel caso in cui non siate in possesso di tutti i documenti sopraelencati, perché, per esempio, vi siete appena trasferiti in Germania, è importante che illustriate i motivi nella vostra candidatura.

Per evitare brutte sorprese, vi consigliamo di informarvi se il canone di locazione riportato nel vostro contratto di locazione è il canone di locazione netto o lordo.
Il canone di locazione netto (Kaltmiete) rappresenta il canone di base dell'abitazione. A questo, però, si aggiungono numerose spese accessorie, come per esempio le spese di gestione, che determinano un aumento considerevole del canone di locazione. Tra le spese accessorie rientrano anche le spese utenze per riscaldamento e acqua calda, la tassa sui rifiuti, le spese per la manutenzione del giardino o per il portiere.
Il canone di locazione lordo (Warmmiete) include tutte le spese accessorie ed equivale, quindi, al prezzo che dovete pagare. Di solito, le spese per la corrente elettrica non sono incluse nel canone di locazione e dovete stipulare separatamente un contratto con il fornitore di energia elettrica.

Di solito gli annunci immobiliari riportano le seguenti informazioni:

  • prezzo del canone di locazione (canone di locazione netto e pagamenti anticipati per le spese di gestione),
  • dimensione in m2 (superficie abitabile),
  • numero di camere da letto,
  • bagno/i (quantità e dotazione),
  • cucina,
  • balcone (fino al 50 % incluso nella metratura della superficie abitabile)
  • numero complessivo delle stanze (esclusi bagno e cucina),
  • valutazione energetica (consumo energetico dell'edificio),
  • anno di costruzione dell’edificio
  • eventuali ultimi interventi di ristrutturazione/risanamento.

Di solito gli immobili in Germania vengono affittati non arredati.

Avete diverse possibilità di trovare una sistemazione per le prime settimane di soggiorno in Germania, fino a quando non trovate un'abitazione da affittare o da acquistare:

  • Una notte in hotel in media costa dagli 80 ai 90 € a persona. Le pensioni sono nettamente più convenienti.
  • Una notte in ostello solitamente costa dai 20 ai 30 € a persona.
  • Avete anche la possibilità di affittare una camera in un'abitazione privata tramite i portali online.
  • Un'altra alternativa conveniente sarebbe quella di cercare una camera in un appartamento in condivisione (Wohngemeinschaft). Questa rappresenta un'opzione interessante soprattutto per i giovani, poiché offre loro la possibilità di stringere velocemente nuovi contatti. In Internet potete effettuare una ricerca a livello nazionale.
  • Il canone di locazione per un appartamento bi o trilocale arredato a tempo determinato va dai 500 ai 1.200 euro al mese, a seconda della posizione e della regione. Oltre ai siti Internet specifici, ci sono numerosi altri portali commerciali online dove cercare un'abitazione.

Oltre che rivolgervi agli avvocati specializzati nel diritto di locazione, potete avvalervi della consulenza delle associazioni a tutela degli inquilini (Mieterverein).

Per avere diritto a una consulenza gratuita, dovete essere iscritti all'associazione e pagare la quota associativa. Quest'ultima viene fissata indipendentemente da ciascuna associazione e in media si aggira tra i 50 e i 90 euro all’anno. In molti casi, la quota associativa include anche un'assicurazione di tutela del diritto di locazione.