Office for the Equal Treatment of EU Workers

Жилище

Ако като гражданин на ЕС искате да живеете и работите постоянно в Германия, се нуждаете от жилище, което можете да плащате. Как се намира жилище и какво трябва да се спазва при търсенето на жилище, какви права имате като наемател и как можете да ги прилагате, ще научите тук. 

1. Жилищният пазар в Германия

Много немци живеят в жилище под наем. Изгодните жилищни райони са много търсени. Цените за къщите, както и за жилищата под наем се повишиха значително през последните десет години в Германия.
Жилищният пазар в Германия наистина предлага богат избор, но размерът на наема или също покупната цена за собствено жилище често са решаващи за това, на кое място (град/провинция) живеят хората или къде се намира жилището (местоположение/окръг).

Най-скъпите немски градове са Мюнхен, Франкфурт на Майн, Щутгарт, Фрайбург в Брайсгау, Инголщат, Хамбург, Майнц и Дармщат. В тези градове жителите често плащат над 30% от своите доходи за наем. Изгодно жилище в края на града предлага освен ценови предимства също и възможността за живот в зелена среда настрани от градския шум. Крайните квартали са подходящо място за живеене преди всички за млади семейства с малки деца. Центърът на града по принцип се достига бързо от пътуващи хора благодарение на добрите пътни връзки в Германия.

За имигрантите не съществуват ограничения при търсенето на недвижими имоти или при покупката на недвижими имоти. Те могат от своята родина да наемат жилище в Германия или да закупят недвижим имот. При това, обаче, те трябва да спазват важащите за целта правни предписания в Германия, които са валидни за покупка на имот (напр. нотариален договор).

За първите седмици, докато намерите жилище под наем или за закупуване в Германия, имате различни възможности за намиране на подслон.

2. Намиране на жилищно помещение

Най-често срещания начин за намиране на подходящо жилище – било то за наемане или закупуване – е чрез обявите за недвижими имоти в Интернет или в съответните вестници, които публикуват не само в своите печатни версии, но също и на собствените Интернет страници обяви за жилища/недвижими имоти.
Освен това можете да намерите различни Интернет портали, чрез които да търсите индивидуално и в цялата страна недвижими имоти или сами да подадете обява за търсене на жилище.
Понякога вместо данните за контакт на наемодателя или на управлението на жилището при предложенията за жилища са посочени само кодови цифри или кодови букви – така наречените шифри. На обява с шифър трябва да отговорите писмено и да изпратите писмото до вестника. След това от там то се препраща на наемодателя. Имате също възможността да възложите търсенето на жилище за Вас на агент на недвижими имоти. Това може да е от предимство особено в централните градски райони. 

Внимание: При това обърнете внимание, че при успешна посредническа дейност агентът на недвижими имоти може да начисли такса или комисионна на агента. Това важи обаче само тогава, когато Вие възложите работата на агента. Ако от друга страна наемодателят възложи на агента да намери заинтересовани наематели за неговото жилище, той трябва да заплати комисионната.
Комисионната на агента за Вас като наемател трябва да възлиза на максимум два нетни основни наема, без данък добавена стойност. При продажба на недвижим имот размерът на комисионната в Германия се договаря свободно, като няма законови задания. В практиката собствениците и агентите на имоти при определянето на комисионната се ориентират по „обичайните за пазара“ правила в съответната федерална провинция.

Ако имате трудности да намерите жилище, можете да се обърнете също към службата за жилищно настаняване в града или общината, в която търсите жилище. Често там се отдават жилища под наем директно. Ако случаят не е такъв, служителите на службата за жилищно настаняване могат да помогнат допълнително с полезни адреси и информации. В повечето градове и общини има социални жилища.

Внимание: По принцип социалните жилища могат да се отдават под наем само на лица с нисък доход За целта се нуждаете от документ, осигуряващ право на наемане на социално жилище, които получавате в местната служба за жилищно настаняване.

Съвет: Тъй като в много региони на Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно при кандидатстване за жилище да сте добре подготвени.

3. Договор за наем

По принцип се прави разлика между срочни и безсрочни договори за наем, но по правило договорите в Германия са безсрочни. Повечето договори за наем на жилища са договори по образец, които са различни по обхват и не винаги са приложими за индивидуалната ситуация на наемане.

По принцип договорите за наем се сключват писмено. Но няма задължение за това. И въпреки че за устните договори за наем важат същите законови изисквания, писмен договор за наем може да е важно доказателство в случай на спор.

Съвет: Уверете се, че получавате писмен договор за наем, в който са отразени всички приложими данни. За целта използвайте списъка за проверка за договора за наем.

Внимание: Преди сключването на договор за наем трябва да разгледате внимателно всяка стая с Вашия наемодател, да обсъдите евентуалните ремонтни работи и също да проверите функционалността на отоплението, електрическите уред, контактите и др. Ако има видим повреди, те трябва да бъдат отбелязани в протокол (протокол при нанасяне). Ако скоро след нанасянето установите още повреди, трябва да ги подадете възможно най-скоро към наемодателя.
Същият метод трябва да се осъществи също и при изнасяне от жилището, като състоянието трябва да се установи в протокол (протокол при изнасяне).

4. Депозит за наем

В договора за наем по принцип се договаря гаранция за наема (депозит). Размерът на депозита може да бъде договарян. Депозитът, обаче, може да възлиза на максимум 3 основни наема (месечен наем без допълнителни разходи).

Депозитът за наем се превежда по банков път от наемателя на наемодателя. Наемателят може да заплати депозита на 3 месечни вноски. Първата вноска е дължима в началото на договорното отношение. Наемодателят трябва да внесе платения в брой депозит отделно от другите си активи на специална сметка (сметка за депозит). Възможни са и други форми на депозит, които трябва да се договорят между наемателя и наемодателя. Възможна е например банкова гаранция, учредяване на обща спестовна книжка, спестовна книжка с известие за блокиране.

След приключване на договорното отношение наемодателят, ако няма повече претенции спрямо наемателя, трябва да плати обратно сумата на депозита с начислените междувременно лихви.

5. Наем

Наемът при жилище под наем се състои от основния наем и разходите за осигуряване на отопление, топла вода, евентуално газ, както и разходите за поддръжка на жилищната сграда (месечен наем с режийните разходи). Разходите за ток по принцип се заплащат отделно на базата на договор, който сами трябва да сключите с електроснабдяващото дружество.

В някои големи градове трябва да очаквате около 14 евро на квадратен метър за месечен наем с режийните разходи и разходи, като напр. отопление, вода и газ. В малки градове и на село средно се падат около 8 евро на квадратен метър. Това означава, че за жилище, което е голямо 50 m², трябва да очаквате наем от 400 до 700 евро. Въпреки това тук става въпрос само за приблизителни стойности.

Ако Вашият наемодател иска да увеличи наема в течение на времето, той може да го направи при определени обстоятелства.

6. Щети в жилището

Ако по време на периода на наемане възникната щети или повреди в жилището, наемателят е задължен да съобщи за влошеното състояние на жилището на наемодателя, за да може той да отстрани щетите.

Съвет: Когато посочвате на наемодателя щета е важно да посочите срок за отстраняване на щетата.

Докато щетата не бъде отстранена, наемът може да бъде орязан (намален) в умерени граници. Въпреки това потърсете съвет преди да намалите наема, защото при неоснователно намаление съществува опасност от прекратяване на наема от наемодателя.

В случаи, в които наемодателят не отстрани щетите, човек можете да се оплаче при местната Жилищна надзорна служба или Службата за строителни разпоредби. Вие можете, обаче, също да се възползвате от платените консултации на местното сдружение за наеми или адвокат.

7. Напускане на жилищното помещение

По принцип законът прави разлика между редовно и извънредно (без предизвестие) прекратяване на наемното отношение. За наемодателите е много трудно да прекратят един наемно отношение. Наемното право защитава по принцип наемателя и поради това предвижда големи формални препятствия. Наемното право задължава наемодателя да обоснове своето прекратяване на наема, при което се допускат само определени причини за прекратяване.
За наемателя и наемодателя съгласно закона важат различно дълги срокове на предизвестие, когато наемното отношение трябва да се прекрати.

Срок на предизвестие за наемателите:

По принцип наемателите могат да прекратят безсрочен договор за наем винаги със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на живеене няма значение.

Предизвестието трябва да е писмено. За прекратяване съгласно сроковете, предизвестието трябва да бъде получено от наемодателя най-късно на 3. работен ден на месеца, за да може текущият месец да се брои също. При това съботите се считат за работни дни.

Има случаи, в които договорът за наем съдържа по-кратки срокове на предизвестие за наемателите от редовния 3-месечен срок на предизвестие. Ако в договора за наемателя е договорен 1-месечен или дори 14-дневен срок на предизвестие, наемателят може да напусне с този кратък срок на предизвестие.
Обратното обаче не важи: Наемодателят трябва да спазва законовите срокове на предизвестие и не може да ги скъсява в своя полза.

Внимание: Ако в договора за наем е записано „Отказ от напускане“ или „Изключване на напускане.“, това означава, че за определен период напускането е изключено.
Правото на напускане към момента на сключване на договора може да бъде изключено за максимум 4 години. Ако изключването на отказа съгласно договора е по-дълго, то тази клауза е невалидна, така че наемателят може винаги да напусне със срок на предизвестие от 3 месеца.

Срокове на предизвестие за наемодателя:

  • до продължителност на наема от 5 години наемодателите, които имат причина за прекратяване, могат да прекратят договора със срок на предизвестие от 3 месеца.
  • Ако наемателят живее по-дълго от 5 години в жилището, срокът на предизвестие е 6 месеца.
  • Ако наемателят живее вече по-дълго от 8 години в жилището, важи срок на предизвестие от 9 месеца.

Ако има на лице сериозни причини за извънредно (без предизвестие) прекратяване на наема, наемодателят трябва да ги изложи писмено.

8. Помощ за жилищен наем

Помощ за жилищен наем е държавна помощ за финансово подпомагане на хора с нисък доход. Вие можете да получавате финансова подкрепа от държавата, за да заплащате разходите си за жилище. Помощта за жилищен наем се предлага в две форми:

  • като добавка за наем, когато наемате жилище или стая или
  • като надбавка за разходите, когато живеете в жилище или къща, която е Ваша.

Надбавката получавате само, ако действително пребивавате във федерална област и сте лице, имащо право на свободно движение съгласно закона за свободното движение на гражданите на съюза (FreizüG/EU). Помощ за жилищен наем можете да получавате само тогава, когато сте подали заявление при местната служба за отпускане на помощ за жилищен наем, управлението на общината, града, службата или окръга. Там ще бъдете консултирани обширно.

Често задавани въпроси – Жилищно настаняване

В обявите за жилища по правило се публикува информация за:

  • размера на наема (основен наем и предплащане на режийните разходи);
  • квадратура (жилищна площ в m²);
  • брой на спалните;
  • баня (брой и обзавеждане);
  • кухня;
  • балкон (причислява се на 50% към жилищната площ);
  • общ брой на стаите (без баня и кухня);
  • енергийна ефективност (енергийните разходи на сградата);
  • година на построяване на сградата;
  • евентуално и последен ремонт или саниране.

По правило недвижимите имоти в Германия се отдават под наем немебелирани.

За наемодателите е много трудно да прекратят един наемно отношение. Наемното право защитава по принцип наемателя и поради това предвижда големи формални препятствия за наемодателя. Наемното право задължава наемодателя да обоснове своето прекратяване на наема, при което се допускат само определени причини за прекратяване.

По принцип законът прави разлика между редовно и извънредно (без предизвестие) прекратяване на наемното отношение.

  1. Като обосновка за редовно прекратяване на наемното отношение за частните наемодатели остава най-вече собствената нужда. Т.е. наемодателят може напр. да прекрати наема на наемателя, когато наемодателят поради доказуема причина се нуждае от своя недвижим имот за себе си, за близки роднини или членове на своето домакинство, като напр. своите гледачи.
  2. Причини за извънредно и следователно без предизвестие прекратяване на наемното отношение от наемодателя са:

    • повтарящо се неточно или непълно плащане на наема от наемателя,
    • употреба в разрез с договора на наетия имот, напр. пренаселване на жилището, неразрешено подотдаване под наем, гледане на животни и др.,
    • нарушение на домашния ред.

Списъкът не е изчерпателен.

Съвет: Ако не сте сигурни, дали прекратяването на наема е правомерно, възползвайте се от консултация при дружество за наемане на място или се консултирайте с адвокат.

За да няма изненади, е необходимо да се информирате дали определеният в договора наем е чистият или общият наем.
Чистият наем без режийните разходи е основният наем на жилището. Към него обаче се добавят многобройни допълнителни разходи, напр. режийни разходи, поради което размерът на наема може чувствително да се увеличи. Към режийните разходи се числят и разходите за топла вода, отопление, такса смет, разходи за градинар или заплащане на домакина.
Общият наем с режийните разходи обхваща всички допълнителни разходи и поради това е решаващата за Вас цена. Разходите за ток по правило не са включени в наема. Трябва да сключите отделен договор с доставчик на електроенергия.

Ако се интересувате от определено жилище и искате да кандидатствате за наемането му, е важно да можете да представите следните документи или удостоверения:

  • Формуляр за кандидатстване, който обикновено се дава при огледа
    на жилището;
  • копия на документ за самоличност;
  • справка за доходите, най-често под формата на фишове за заплати от последните 3 месеца.

    Внимание: Ако току-що сте започнали работа в Германия, можете да представите и служебна бележка от Вашия работодател, която да удостоверява назначението и заплатата Ви. Не се колебайте да се обърнете към Вашия работодател и да го попитате дали не може да Ви помогне при търсенето на жилище.

  • Често наемодателите изискват от учащите гаранция за плащане на наема. Това е документ със свободен текст, с който се гарантира поемането на размера на наема до определена сума. Това означава, че в случай на неплатежоспособност външни трети лица (най-често родителите или други роднини) ще поемат вместо Вас заплащането на неплатените наеми и свързаните с тях разходи.
  • Удостоверение за липса на задължения, свързани с наеми: Това е удостоверение от предишния наемодател, че наемът винаги е бил плащан навреме. Този документ е много красноречив и представлява убедително доказателство за Вашата благонадеждност. Вие обаче нямате изрично право да изисквате такъв документ.
  • Ако в страната на произход притежавате собствени недвижими имоти, е добре да посочите това.
  • Удостоверение за Вашата платежоспособност, например за това дали имате заеми (напр. справка за платежоспособност и кредитна история от Schufa (линкът не се предоставя на български език)
  • или друго подобно удостоверение от страната на произход).

Ако не разполагате с всички документи, тъй като например току-що сте пристигнали в Германия, е добре да посочите причините за това в кандидатурата си.

Освен с адвокати, специализиращи в областта на наемните отношения, можете да се консултирате и в сдружение за защита на наемателите.

За да получите индивидуална безплатна консултация в сдружение на наемателите, трябва да сте член и да плащате членски внос. Размерът на членския внос се определя самостоятелно от сдружението на наемателите. Обикновено е в размер на около 50 до 90 евро годишно. Често членският внос включва и застраховка за съдебни разноски, свързани с наемните отношения.

През първите седмици в Германия, преди да сте се спрели на жилище под наем или покупка, имате различни възможности за настаняване:

  • Хотелите струват средно около 70-90 евро на човек на нощ. Пансионите са значително по-евтини.
  • За нощувка в хостел по правило се заплаща между 20 и 30 евро на човек на нощ.
  • Чрез онлайн платформите за настаняване можете да наемете и стая в частно жилище.
  • Евтина алтернатива е и общото комунално жилище. Това може да е от особен интерес за по-млади хора, тъй като предлага възможност за бързо завързване на нови контакти. Моля, погледнете в интернет за търсачки в цяла Германия.
  • За срочен наем на мебелирано 2- до 3-стайно жилище се заплащат от 500 до 1200 евро на месец в зависимост от разположението и района. Освен специализираните интернет сайтове ще намерите и много други комерсиални онлайн портали, чрез които можете целево да търсите възможности за настаняване.

Въпреки че увеличенията на наема са нещо обичайно, от наемодателя все пак се изисква да спазва някои правила. Увеличение на наема е допустимо само тогава, когато Вашият наем е по-нисък в сравнение с наема на съпоставими жилища в близост до Вас. Наемът на съпоставими жилища в много населени места може да се изчисли посредством сравнителна таблица на наемните цени. Тази таблица показва обичайния наем в зависимост от квадратурата, разположението в населеното място и обзавеждането на жилището. Информирайте се в интернет.

Задължителният срок между наемането и първото увеличение на наема, както и между две поредни увеличения на наема е най-малко 12 месеца. Ако в момента наемателят плаща сравнително нисък наем, този наем не може да бъде увеличен наведнъж до размера на наема на съпоставими жилища. Съществува граница, на базата на която наемът може да бъде увеличен с максимум 20% в рамките на три години. В някои федерални провинции тази граница е фиксирана на 15%.

Внимание: Ако сте изправени пред проблема на рязко увеличение на наема, е важно да се консултирате по въпроса, например в сдружение за защита правата на наемателите.

Някои договори за наем включват клаузи, според които наемът се увеличава автоматично на равни периоди от време (прогресивен наем). Така знаете от самото начало какво Ви очаква. Ако наемът е прогресивен, не се позволяват други увеличения.