Office for the Equal Treatment of EU Workers

Жилищно настаняване

1. Жилищен пазар в Германия

Много от германските граждани живеят в жилища под наем. Много търсени са по-изгодните жилища. През последните 10 години цените на къщите и жилищата под наем отбелязаха значителен ръст.
Въпреки че жилищният пазар в Германия се отличава с голямо предлагане, размерът на наемите или на покупните цени за жилища в решаваща степен зависи от вида на населеното място (град/село) и къде се намира жилището (разположение/район).

Най-скъпите градове в Германия са Мюнхен, Франкфурт на Майн, Щутгарт, Фрайбург в Бризгау, Инголщат, Хамбург, Хайделберг, Майнц и Дармщат. В тези градове жителите често заделят над 30% от доходите си за наем.
Едно по-евтино жилище в периферията на града предлага освен по-нисък наем и възможност за живот сред зеленина встрани от забързаността на големия град. Предградията са особено подходящи за млади семейства с малки деца. По правило работещите в центровете на градовете на Германия бързо стигат до работата си, благодарение на добрата пътна инфраструктура в страната.

За имигрантите няма ограничения по отношение на търсенето или закупуването на недвижим имот. Можете да наемете жилище или да закупите недвижим имот в Германия и от родината си. В този случай обаче трябва да вземете под внимание валидните в Германия законови норми, регламентиращи закупуването на недвижим имот (напр. нотариален акт).

През първите седмици в Германия, преди да сте се спрели на жилище под наем или покупка, имате различни възможности за настаняване.

2. Намиране на жилище

Най-разпространеният начин за намиране на подходящо жилище – независимо дали под наем или за закупуване – е чрез обявите за недвижими имоти в интернет или в съответните вестници, които публикуват обяви за жилища/недвижими имоти не само в печатните си издания, но и на уебсайтовете си.
Също така ще намерите различни интернет портали, посредством които ще можете самостоятелно да търсите недвижими имоти в цяла Германия и самите Вие да публикувате обява за търсене на жилище.
Понякога в обявите за предлагане на жилища вместо данните за контакт на наемодателя или на домоуправителя е посочен цифров или буквен код – т.нар. шифър. На шифрована обява трябва да се отговори писмено и да се изпрати писмо до вестника. Това писмо се препраща на наемодателя. Можете да се обърнете и към брокер на недвижими имоти.

Внимание: Имайте предвид, че при успешна посредническа дейност брокерът на недвижими имоти може да изиска комисионна. Тази комисионна е дължима само когато сте наели брокера. Ако наемодателят е възложил на брокера да намери наемател за жилището му, той трябва да заплати комисионната.
Брокерската комисионна за Вас като наемател е в размер на максимум два нетни наема и ДДС. При продажба на недвижим имот в Германия размерът на комисионната подлежи на свободно договаряне, като за него няма законов регламент. На практика при определяне на комисионната за продажба собствениците и брокерите на недвижими имоти се ориентират по обичайните за федералната провинция пазарни условия.

Ако срещнете затруднения при намирането на жилище, можете да се обърнете към Службата за жилищно настаняване (линкът не се предоставя на български език)
в града или общината, в които търсите жилище. Тези служби често са директен посредник за жилища. Ако случаят не е такъв, служителите ще могат най-малкото да Ви дадат полезна информация и адреси. В повечето градове и общини има и социални жилища.

Внимание: По правило социалните жилища могат да се отдават под наем на лица с ниски доходи. За да можете да наемете такова жилище, Ви е необходим документ, който Ви предоставя правото да наемете социално жилище (линкът не се предоставя на български език).

Съвет: Тъй като в много региони в Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно при кандидатстване за жилище да сте добре подготвен.

3. Договор за наем

Принципно се разграничават два вида договори за наем – срочни и безсрочни, като по правило в Германия се сключват безсрочни договори.
При повечето договори за наем на жилища се използват типови договори с различен обхват, които не винаги адекватно отговарят на конкретната ситуация.
По правило договорите за наем се сключват в писмена форма. Не съществува обаче законово задължение за това. Въпреки че и за устните договори важат същите правни норми, писменият договор за наем може да бъде важно доказателство в случай на възникване на спор.

Съвет: Уверете се, че получавате договор за наем в писмена форма, който включва всички важни детайли. За целта използвайте контролния списък за договор за наем.

Внимание: Преди да сключите договора за наем, огледайте заедно с наемодателя внимателно всяко едно помещение, обсъдете евентуални ремонтни дейности и проверете изправността на отоплителните тела, електроуредите, контактите и т. н. Ако установите дефекти и недостатъци преди нанасянето, те трябва да се впишат в протокол (приемо-предавателен протокол при нанасяне в жилище). Ако установите недостатъци скоро след нанасянето, уведомете своевременно наемодателя за същите в писмена форма.
Същата процедура трябва да се извърши и при напускане на жилището, като състоянието на жилището се описва в протокол (приемо-предавателен протокол при напускане на жилище).

4. Депозит

В договора за наем по правило се договаря и парична гаранция (депозит). Размерът на депозита подлежи на договаряне. Депозитът не може да надвишава 3 нетни наема (месечен наем без режийните разноски).

Депозитът се превежда от наемателя по банкова сметка на наемодателя. Наемателят може да заплати депозита и на 3 месечни вноски. Първата вноска е дължима при започване на наемните отношения. Наемодателят трябва да внесе депозита в брой в специална банкова сметка (депозитна сметка), отделно от останалите си банкови активи. Допустими са и други форми на депозит – те трябва обаче специално да се договорят между наемателя и наемодателя. Възможни са например банкова гаранция, откриване на обща спестовна книжка и на спестовна книжка със специално предназначение.

След приключване на наемните отношения, ако няма повече претенции към наемателя, наемодателят е длъжен да възстанови сумата от депозита заедно с междувременно натрупаните лихви.

5. Наем

Наемът за жилище се състои от нетния наем (т. нар. „чист наем“ (Kaltmiete)) и разходите за отопление, топла вода, евентуално газ, както и режийни разходи за поддръжка на жилищния комплекс (месечен наем с режийните разходи (т. нар. „общ наем“ (Warmmiete)). Разходите за ток по правило се изчисляват отделно на базата на договор, който Вие лично сключвате с доставчика на електроенергия.

В някои големи градове можете да очаквате наемът с режийните разходи за отопление, вода и газ да възлиза на около 14 евро на квадратен метър. В малките градове и в селата тази сума е средно около 8 евро на квадратен метър. Това означава, че за жилище с площ от 50 м² ще плащате наем от 400 до 700 евро. Въпреки това имайте предвид, че тези стойности са само ориентировъчни.

Ако с течение на времето наемодателят реши да увеличи наема, той може да направи това само при определени условия.

6. Дефекти на жилището

Ако по време на наемните отношения се проявят недостатъци или дефекти в жилището, наемателят е длъжен да уведоми наемодателя за тях, за да може същият да ги отстрани.

Съвет: В случай че уведомите наемодателя за установен дефект, е важно да договорите и срок за отстраняването му.

Докато дефектът не бъде отстранен, наемът може да бъде пропорционално намален. Въпреки това се консултирайте, преди да намалите едностранно наема, тъй като при необоснованото му намаляване се излагате на риск от прекратяване на договора от страна на наемодателя.

В случай че наемодателят не отстрани дефекта, можете да се обърнете към местната жилищна надзорна служба или към Службата по териториално и селищно устройство. Можете да се възползвате и от платените консултации, предлагани от местното сдружение на наемателите или от адвокат.

7. Прекратяване на договора за наем

Законът принципно прави разлика между прекратяване на договора за наем със и без предизвестие (незабавно). За наемодателите е много трудно да прекратят договор за наем. По правило наемното право защитава наемателя и затова предвижда сериозни формални препятствия за наемодателите. Наемното право задължава наемодателите да обосноват прекратяването на договора за наем, като само някои от основанията за това са допустими.
Съгласно закона, ако договорът за наем трябва да се прекрати, наемодателите и наемателите имат право на предизвестия с различен срок.

Срок на предизвестие за наемателя
По принцип наемателят винаги може да прекрати безсрочен договор за наем със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на наемните отношения не е от значение.

Предизвестието за прекратяването на договора трябва да бъде в писмена форма. За да се спази срокът на предизвестие, наемодателят трябва да получи предизвестието най-късно до третия работен ден на месеца, като в този случай текущият месец също се счита за част от срока на предизвестие. Съботите също се считат за работни дни.

Има случаи, в които договорът за наем предвижда по-кратък от обичайния 3-месечен срок на предизвестие за наемателя. Ако в договора фигурира срок на предизвестие от 1 месец или дори 14 дни, наемателят може да прекрати договора с този по-кратък срок на предизвестие.
Това обаче не важи в обратния случай: Наемодателят трябва да спазва законово регламентираните срокове на предизвестие и не може да ги съкращава в своя полза.

Внимание: Ако в договора за наем е вписано „отказ от прекратяване на договора“ или „изключване на прекратяването на договора“, това означава, че опцията за прекратяване на договора се отменя за определен период от време.
Правото на прекратяване на договора може да се отмени най-дълго за срок от 4 години от датата на сключване на договора. Ако в договора за наем е посочен по-дълъг срок на отказ от възможност за прекратяване на договора, тази клауза на договора е недействителна и наемателят може по всяко време да прекрати договора за наем със срок на предизвестие от 3 месеца.

Срок на предизвестие за наемодателя

  • За наемни отношения с продължителност до 5 години наемодателят може да прекрати договора със срок на предизвестие от 3 месеца, ако разполага с валидно основание.
  • Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 5 години, срокът на предизвестие е 6 месеца.
  • Ако наемателят е обитавал жилището по-дълго от 8 години, срокът на предизвестие е 9 месеца.

Ако са налице сериозни основания за незабавно прекратяване на договора, наемодателят трябва да ги изложи в писмена форма.

8. Помощ за жилище

Жилищните помощи представляват държавно обезщетение за финансово подпомагане на лица с ниски доходи. Можете да получавате финансови помощи от държавата, за да заплащате разходите си за жилище. Съществуват две форми на жилищни помощи:

  • като наемна надбавка, ако наемете жилище или стая, или
  • като надбавка за разходите, ако обитавате собствено жилище или къща.

Ще получавате надбавките само ако действително пребивавате на територията на Германия и се ползвате от свобода на движение съгласно Закона за свободното движение на гражданите на ЕС.
Можете да получавате жилищна помощ само ако сте подали заявление (линкът не се предоставя на български език) в местната Служба за жилищни помощи, в администрацията на общината, града, обединението на провинции или окръга. Там ще получите изчерпателна консултация.

Често задавани въпроси – Жилищно настаняване

В обявите за жилища по правило се публикува информация за:

  • размера на наема (основен наем и предплащане на режийните разходи);
  • квадратура (жилищна площ в m²);
  • брой на спалните;
  • баня (брой и обзавеждане);
  • кухня;
  • балкон (причислява се на 50% към жилищната площ);
  • общ брой на стаите (без баня и кухня);
  • енергийна ефективност (енергийните разходи на сградата);
  • година на построяване на сградата;
  • евентуално и последен ремонт или саниране.

По правило недвижимите имоти в Германия се отдават под наем немебелирани.

За да няма изненади, е необходимо да се информирате дали определеният в договора наем е чистият или общият наем.
Чистият наем без режийните разходи е основният наем на жилището. Към него обаче се добавят многобройни допълнителни разходи, напр. режийни разходи, поради което размерът на наема може чувствително да се увеличи. Към режийните разходи се числят и разходите за топла вода, отопление, такса смет, разходи за градинар или заплащане на домакина.
Общият наем с режийните разходи обхваща всички допълнителни разходи и поради това е решаващата за Вас цена. Разходите за ток по правило не са включени в наема. Трябва да сключите отделен договор с доставчик на електроенергия.

За наемодателите е много трудно да прекратят договор за наем. По правило наемното право защитава наемателя и затова предвижда сериозни формални препятствия за наемодателите. Наемното право задължава наемодателите да обосноват прекратяването на договора за наем, като само някои от основанията за това са допустими.

Законът принципно прави разлика между прекратяване на договора за наем със и без предизвестие.

1. Като основание за прекратяване на договора за наем с предизвестие за частни наемодатели се изтъква най-вече собственото ползване. Това означава, че наемодателят може да прекрати договора за наем, когато по основателна причина се нуждае от собствения си недвижим имот за себе си, близки роднини или членове на домакинството си, като например за своя болногледач.

2. Основания за незабавно прекратяване на договора за наем без предизвестие от страна на наемодателя са:

  • повторно закъсняло или непълно плащане на наема от страна на наемателя;
  • ползване на наетия обект в нарушение на договора, например пренаселване на жилището, непозволено преотдаване, отглеждане на животни в жилището и т. н.;
  • нарушаване на добрите нрави и спокойствието на живущите.

Изброените причини не са изчерпателни.

Съвет:
Ако изпитвате колебания

  • дали прекратяването на договора е правомерно или

  • дали изложените основания водят до прекратяване на договора за наем,

трябва да се консултирате с компетентно лице или адвокат.

Ако се интересувате от определено жилище и искате да кандидатствате за наемането му, е важно да можете да представите следните документи или удостоверения:

  • Формуляр за кандидатстване, който обикновено се дава при огледа
    на жилището;
  • копия на документ за самоличност;
  • справка за доходите, най-често под формата на фишове за заплати от последните 3 месеца.

    Внимание: Ако току-що сте започнали работа в Германия, можете да представите и служебна бележка от Вашия работодател, която да удостоверява назначението и заплатата Ви. Не се колебайте да се обърнете към Вашия работодател и да го попитате дали не може да Ви помогне при търсенето на жилище.

  • Често наемодателите изискват от учащите гаранция за плащане на наема. Това е документ със свободен текст, с който се гарантира поемането на размера на наема до определена сума. Това означава, че в случай на неплатежоспособност външни трети лица (най-често родителите или други роднини) ще поемат вместо Вас заплащането на неплатените наеми и свързаните с тях разходи.
  • Удостоверение за липса на задължения, свързани с наеми: Това е удостоверение от предишния наемодател, че наемът винаги е бил плащан навреме. Този документ е много красноречив и представлява убедително доказателство за Вашата благонадеждност. Вие обаче нямате изрично право да изисквате такъв документ.
  • Ако в страната на произход притежавате собствени недвижими имоти, е добре да посочите това.
  • Удостоверение за Вашата платежоспособност, например за това дали имате заеми (напр. справка за платежоспособност и кредитна история от Schufa (линкът не се предоставя на български език)
  • или друго подобно удостоверение от страната на произход).

Ако не разполагате с всички документи, тъй като например току-що сте пристигнали в Германия, е добре да посочите причините за това в кандидатурата си.

Освен с адвокати, специализиращи в областта на наемните отношения, можете да се консултирате и в сдружение за защита на наемателите.

За да получите индивидуална безплатна консултация в сдружение на наемателите, трябва да сте член и да плащате членски внос. Размерът на членския внос се определя самостоятелно от сдружението на наемателите. Обикновено е в размер на около 50 до 90 евро годишно. Често членският внос включва и застраховка за съдебни разноски, свързани с наемните отношения.

През първите седмици в Германия, преди да сте се спрели на жилище под наем или покупка, имате различни възможности за настаняване:

  • Хотелите струват средно около 70-90 евро на човек на нощ. Пансионите са значително по-евтини.
  • За нощувка в хостел по правило се заплаща между 20 и 30 евро на човек на нощ.
  • Чрез онлайн платформите за настаняване можете да наемете и стая в частно жилище.
  • Евтина алтернатива е и общото комунално жилище. Това може да е от особен интерес за по-млади хора, тъй като предлага възможност за бързо завързване на нови контакти. Моля, погледнете в интернет за търсачки в цяла Германия.
  • За срочен наем на мебелирано 2- до 3-стайно жилище се заплащат от 500 до 1200 евро на месец в зависимост от разположението и района. Освен специализираните интернет сайтове ще намерите и много други комерсиални онлайн портали, чрез които можете целево да търсите възможности за настаняване.

Въпреки че увеличенията на наема са нещо обичайно, от наемодателя все пак се изисква да спазва някои правила. Увеличение на наема е допустимо само тогава, когато Вашият наем е по-нисък в сравнение с наема на съпоставими жилища в близост до Вас. Наемът на съпоставими жилища в много населени места може да се изчисли посредством сравнителна таблица на наемните цени. Тази таблица показва обичайния наем в зависимост от квадратурата, разположението в населеното място и обзавеждането на жилището. Информирайте се в интернет.

Задължителният срок между наемането и първото увеличение на наема, както и между две поредни увеличения на наема е най-малко 12 месеца. Ако в момента наемателят плаща сравнително нисък наем, този наем не може да бъде увеличен наведнъж до размера на наема на съпоставими жилища. Съществува граница, на базата на която наемът може да бъде увеличен с максимум 20% в рамките на три години. В някои федерални провинции тази граница е фиксирана на 15%.

Внимание: Ако сте изправени пред проблема на рязко увеличение на наема, е важно да се консултирате по въпроса, например в сдружение за защита правата на наемателите.

Някои договори за наем включват клаузи, според които наемът се увеличава автоматично на равни периоди от време (прогресивен наем). Така знаете от самото начало какво Ви очаква. Ако наемът е прогресивен, не се позволяват други увеличения.