Service pour l'égalité de traitement des travailleurs de lUE

Se loger

1. Le marché du logement en Allemagne

Beaucoup d’Allemands vivent dans un logement de location. Les logements à prix abordables sont très prisés. Les prix des maisons et des appartements de location ont considérablement augmenté en Allemagne au cours des dix dernières années.
Si l’offre du marché allemand du logement est importante, le montant du loyer ou du prix d’achat d’un appartement dépend toutefois essentiellement du lieu où l’on vit (en ville/ à la campagne) ou encore de l’endroit où se trouve l’appartement (situation géographique/quartier).

Munich, Francfort-sur-le-Main, Stuttgart, Fribourg-en-Brisgau, Ingolstadt, Hambourg, Heidelberg, Mayence et Darmstadt sont les villes allemandes les plus chères. Leurs habitants consacrent souvent plus de 30 % de leurs revenus au loyer.
Outre des avantages financiers, les logements à prix abordables situés en périphérie urbaine offrent également la possibilité de vivre dans un cadre verdoyant, loin du tumulte des grandes villes. Habiter les quartiers en périphérie est particulièrement idéal pour les jeunes familles avec des enfants en bas âge. Les navetteurs peuvent en général rejoindre le centre-ville rapidement grâce aux réseaux de transports urbains bien développés en Allemagne.

Les étrangers résidant en Allemagne ne sont soumis à aucune restriction lorsqu’ils cherchent ou achètent un bien immobilier. Vous pouvez louer un appartement ou acheter un bien immobilier en Allemagne depuis votre pays d’origine. Vous êtes cependant tenu d’observer les prescriptions légales allemandes en vigueur qui s’appliquent à l’achat d’un bien immobilier (par exemple, un acte notarié de propriété).

Pour les premières semaines, vous disposez de nombreuses possibilités de vous loger en attendant de trouver l’appartement que vous souhaitez louer ou acheter en Allemagne.

2. Trouver un logement

La manière la plus courante de trouver un logement approprié – à louer ou à acheter – est de consulter les petites annonces immobilières sur Internet ou dans les journaux immobiliers qui publient également leurs annonces sur leur propre site.
Il existe par ailleurs de nombreux portails en ligne sur lesquels vous pouvez chercher un bien immobilier en Allemagne selon vos propres critères ou encore publier une annonce de recherche de logement.
Parfois, les offres de logement peuvent mentionner, au lieu des coordonnées du bailleur ou de l’administrateur de biens, un code de référence composé de chiffres ou de lettres, appelé en Allemagne « Chiffre ». Lorsqu’un code de référence est indiqué dans l’annonce, vous devez y répondre par écrit et adresser votre courrier au journal, qui se chargera de le faire suivre au bailleur. Vous pouvez également confier la recherche de votre logement à un agent immobilier (Immobilienmakler).

Attention : Veuillez noter que l’agent immobilier pourra prélever des frais de courtage (Maklercourtage) ou une provision (Maklerprovision) s’il vous trouve un logement. C’est le cas seulement lorsque l’agent immobilier intervient sur votre demande. En revanche, la provision sera à la charge du bailleur s’il fait appel à un agent immobilier afin de trouver des locataires pour son logement.
Si vous êtes locataire, la provision retenue par l’agent immobilier ne devra pas excéder la somme de deux loyers nets (sans les charges locatives), majorés de la taxe sur la valeur ajoutée. En ce qui concerne l’achat d’un bien immobilier, il n’y a pas de prescriptions légales : le montant de la provision résulte en Allemagne du libre consentement des parties. Dans la pratique, propriétaires et agents immobiliers suivent les règles habituelles du marché dans le Land (État fédéré) concerné.
Si vous avez des difficultés à trouver un logement, vous pouvez vous adresser à l’Office du logement (Wohnungsamt) de la commune dans laquelle vous souhaitez résider. Souvent, on y propose directement des logements. Sinon, le personnel de l’Office du logement pourra vous fournir des adresses et informations utiles. La plupart des communes proposent des logements sociaux.

Attention : En général, les logements sociaux ne peuvent être loués qu’aux personnes disposant de faibles revenus. Il est nécessaire de fournir pour cela une attestation d’autorisation à emménager dans un logement social (Wohnberechtigungsschein) disponible auprès de l’Office du logement de votre commune.

Bon à savoir : Dans de nombreuses régions d’Allemagne, obtenir un logement n’est pas si simple. Il est donc indispensable de bien préparer votre dossier de candidature pour un logement.

3. Bail locatif

On fait en principe une distinction entre baux locatifs à durée déterminée et baux locatifs à durée indéterminée. Toutefois, les baux sont en Allemagne généralement proposés pour une durée indéterminée.
La plupart des contrats à bail locatif sont contrats-types d’un volume variable, dont les clauses ne correspondent pas toujours exactement aux situations locatives individuelles.

Les baux locatifs sont normalement conclus par écrit, mais ce n’est pas une obligation. Les mêmes dispositions légales s’appliquent aux baux locatifs faisant l’objet d’un accord verbal. Néanmoins, un bail écrit constitue un élément de preuve important en cas de litige.

Bon à savoir: Assurez-vous d’obtenir un bail locatif écrit faisant mention de tous les détails importants. Vous pouvez utiliser à cet effet la liste de contrôle concernant les baux locatifs.

Attention: Il est recommandé, avant la signature du contrat, de passer en revue chacune des pièces du logement avec votre bailleur, de parler des éventuels travaux de rénovation à réaliser et de vérifier le bon fonctionnement du chauffage, des appareils électriques, des prises de courant etc… Si vous constatez des vices apparents avant d’emménager, ils devront être mentionnés dans un état des lieux d’entrée (Einzugsprotokoll). Si vous constatez d’autres vices peu après avoir emménagé, informez-en rapidement votre bailleur par écrit. Lors de votre déménagement, la même procédure devra être appliquée et l’état du logement consigné par écrit dans l’état des lieux de sortie (Auszugsprotokoll).

4. Dépôt de garantie

En général, le bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie (Kaution), dont le montant est négociable. Il est toutefois limité à trois mois de loyer de base (loyer mensuel hors charges locatives et frais de chauffage) .

Le dépôt de garantie est versé au bailleur par le locataire. Ce dernier a la possibilité de le régler en trois mensualités, la première mensualité étant exigible au début du bail. Le bailleur est tenu de déposer la caution en liquide sur un compte spécial (Kautionskonto), distinct de celui dédié à ses autres biens. D’autres formes de dépôt de garantie sont possibles, mais elles doivent faire l’objet d’un accord entre bailleur et locataire. Un cautionnement bancaire (Bankbürgschaft), l’ouverture d’un livret d’épargne commun (gemeinsames Sparbuch) ou un livret d’épargne bloqué (Sparbuch mit Sperrvermerk) sont d’autres alternatives envisageables.

À la cessation du bail, le bailleur, s’il n’a rien à réclamer au locataire, se doit de restituer le montant du dépôt de garantie majoré des intérêts cumulés pendant la période de location.

5. Loyer

Le loyer d’un logement de location consiste en un loyer de base (Kaltmiete) majoré des frais de chauffage, d’eau chaude, de gaz (le cas échéant) et des charges communes de la résidence (loyer charges comprises/ Warmmiete ). Les frais d’électricité sont en général facturés séparément sur la base d’un contrat que vous devez souscrire avec un fournisseur d’énergie.

Dans certaines grandes villes, vous devez compter 14 euros par mètre carré pour le loyer charges comprises avec frais de chauffage, d’eau et de gaz. Dans les petites villes et les zones rurales, il faut compter en moyenne 8 euros par mètre carré. Cela signifie que pour un logement de 50 m², vous devrez prévoir un loyer de 400 à 700 euros. Mais il s’agit là de valeurs purement indicatives.

Si, au fil du temps, votre bailleur souhaite revaloriser le loyer, il ne pourra le faire qu’à certaines conditions .

6. Vices cachés

Si en cours de bail, des vices cachés ou des défauts apparaissent dans le logement, le locataire est tenu d’aviser le bailleur de l’état défectueux constaté afin qu’il répare le vice.

Bon à savoir: Lorsque vous signalez un vice caché à votre bailleur, il est important de fixer un délai pour la réparation du vice.

Le loyer peut être minoré de manière raisonnable jusqu’à réparation du vice. Il convient toutefois de demander le conseil d’un professionnel avant d’appliquer une minoration de loyer, car le bailleur risque de mettre fin au bail en cas de minoration non justifiée.

Dans le cas où le bailleur ne répare pas le vice, vous pouvez vous adresser à l’Agence locale de l’Inspection du logement (Wohnungsaufsichtsamt) ou au Bureau de la Législation et de l’Habitat (Bauordnungsamt). Vous avez également la possibilité de solliciter une association de locataires locale ou un avocat, qui proposent des consultations payantes .

7. Résiliation du bail

La Loi fait une distinction entre la résiliation ordinaire (ordentliche Kündigung) et la résiliation pour circonstances exceptionnelles (sans préavis) (außerordentliche Kündigung) du bail. Pour les bailleurs, mettre fin à un bail locatif est très difficile. Le droit locatif garantit en général la protection des locataires et prévoit donc des exigences formelles élevées à l’égard du bailleur. Le droit locatif contraint ce dernier à justifier les motifs de la résiliation, seuls certains motifs étant admis.
Pour le locataire et le bailleur, la Loi prévoit des délais de préavis variables pour mettre fin au bail.

Délais de préavis pour le locataire
En principe, le locataire peut toujours mettre fin à un bail locatif signé pour une durée indéterminée en respectant un préavis de 3 mois, quelle que soit la durée du bail.

Le congé doit être donné par écrit. Pour mettre fin au bail dans les délais prévus, la lettre de résiliation devra parvenir au bailleur au plus tard au troisième jour ouvrable d’un mois afin que le mois en cours puisse encore être pris en compte. Les samedis sont considérés dans ce cadre comme jours ouvrables.

Dans certains cas, le bail prévoit, pour le locataire, une durée de préavis inférieure à celle du préavis réglementaire de 3 mois. Si une durée de préavis d’un mois ou même de 14 jours est stipulée par le contrat, le locataire peut mettre fin au bail dans ce court délai.
À l’inverse, cette disposition ne s’applique pas au bailleur. Celui-ci est tenu de respecter les délais de préavis légaux et n’a pas le droit de les écourter pour servir ses propres intérêts.

Attention : Une renonciation à la résiliation (Kündigungsverzicht) ou une exclusion de résiliation (Kündigungsausschluss) mentionnées dans le bail signifient qu’il est exclu de mettre fin au bail pendant une certaine période.
Le droit de résiliation du bail peut être exclu pour 4 ans au maximum à compter de date de la signature du bail. Si le contrat étend l’exclusion de résiliation à une période plus longue, la clause est alors frappée de nullité. Le locataire pourra dans ce cas mettre fin au bail en observant un préavis de 3 mois.

Délais de préavis pour le bailleur

  • Un bailleur justifiant d’un motif de résiliation peut mettre fin au bail avec un préavis de 3 mois lorsque la durée de location n’excède pas 5 ans.
  • Au-delà d’une période de location de 5 ans, le délai de préavis est de 6 mois.
  • Au-delà d’une période de location de 8 ans, le délai de préavis s’élève à 9 mois.

Le bailleur est tenu d’indiquer par écrit tout motif grave susceptible de justifier une résiliation pour circonstances exceptionnelles (sans préavis) .

8. Allocation de logement

L’allocation de logement est une prestation servie par l’État, visant à apporter un soutien financier aux personnes disposant de faibles revenus. Vous pouvez bénéficier d’une aide financière de l’État pour financer vos dépenses de logement. L’allocation de logement est octroyée sous deux formes :

  • sous forme d’allocation pour dépenses locatives (Mietzuschuss) si vous prenez à bail une chambre ou un appartement ;
  • sous forme d’allocation pour charges de propriétaire (Lastenzuschuss) si vous logez dans un appartement ou une maison dont vous êtes propriétaire.

Une allocation de logement ne pourra vous être octroyée que si vous résidez effectivement sur le territoire fédéral et si vous êtes bénéficiaire du droit de libre circulation en vertu de la loi allemande relative à la libre circulation des citoyens de l’Union (FreizüG/EU).
Vous ne pourrez bénéficier d’une allocation de logement que si vous en faites la demande auprès du Bureau des Allocations de logement (Wohngeldbehörde) de votre localité, de l’administration communale ou municipale, ou auprès des services administratifs de l’arrondissement district. Tous ces services vous informeront de façon compétente.

FAQ Se loger

Pour les premières semaines en Allemagne, vous disposez de nombreuses possibilités de vous loger en attendant de trouver l’appartement que vous souhaitez louer ou acheter.

  • Les tarifs des chambres d’hôtel varient entre 70 et 90 euros en moyenne par nuitée et par personne. Les tarifs des pensions sont nettement plus abordables.
  • Le prix d’une nuitée en auberge de jeunesse varie en général entre 20 et 30 euros par personne.
  • Vous pouvez également louer une chambre à un particulier sur un portail en ligne.
  • Une alternative peu onéreuse est d’emménager en colocation. Cette possibilité peut être particulièrement intéressante pour les jeunes car elle permet de nouer des contacts rapidement. Veuillez consulter Internet pour chercher une colocation en Allemagne.
  • Pour une location meublée temporaire de 2 à 3 pièces, il faut compter environ 500 à 1200 euros par mois selon l’emplacement et la région. Outre les portails dédiés, vous trouverez également de nombreux sites immobiliers en ligne, où vous pourrez chercher un logement suivant des critères ciblés.

Pour les bailleurs, mettre fin à un bail locatif est très difficile. Le droit locatif garantit en général la protection du locataire et prévoit donc des exigences formelles élevées à l’égard du bailleur. Le droit locatif contraint ce dernier à justifier les motifs de la résiliation, seuls certains motifs étant admis.

La loi fait en principe une distinction entre la résiliation ordinaire (ordentliche Kündigung) et la résiliation pour circonstances exceptionnelles (sans préavis) (außerordentliche Kündigung) du bail.

1. Pour les bailleurs privés, la résiliation ordinaire peut se faire principalement au motif de l’usage personnel. Cela signifie que le bailleur a le droit de donner congé à son locataire s’il a besoin de son bien pour son propre usage, pour des proches ou encore pour le personnel de service, comme une infirmière à domicile.

  • Les motifs ci-après peuvent être invoqués par le bailleur pour justifier une résiliation pour circonstances exceptionnelles (sans préavis) :
  • retards répétés de paiement ou impayés partiels ;
  • usage non conforme aux clauses contractuelles (trop de personnes dans l’appartement, sous-location illicite, détention illicite d’animaux, etc…)
  • troubles du voisinage.

Cette liste n’est pas exhaustive.

Bon à savoir :
Si vous n’êtes pas certain

  • que la résiliation soit légale ; ou

  • que les motifs invoqués justifient une résiliation ;

demandez conseil à un professionnel ou consultez un avocat.

C’est chose courante d’augmenter le loyer. Toutefois, le bailleur est tenu d’observer certaines règles. Une augmentation n’est autorisée que si votre loyer est inférieur aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La liste officielle des loyers (Mietspiegel) permet de s’informer sur le loyer appliqué aux logements comparables dans certaines villes. Elle indique le prix usuel des loyers appliqué selon la surface, la situation géographique et l’équipement du logement. Des informations sur ce point sont disponibles sur Internet.

Une première revalorisation du loyer ne pourra être pratiquée qu’au terme d’une période minimum de 12 mois à compter de la date de votre emménagement. Cette même période devra être observée après chaque nouvelle revalorisation. Si le locataire paie actuellement un loyer relativement modeste, le bailleur n’a pas le droit de l’ajuster d’un coup au niveau de ceux indiqués dans la liste officielle des loyers. Un plafond s’applique : le loyer peut être revalorisé de 20% au maximum sur une période de 3 ans. Ce plafond est fixé à 15% dans certains États fédérés (Länder).

Attention : Si vous apprenez que votre loyer est augmenté de façon soudaine, il est important de demander le conseil d’un professionnel, par exemple auprès d’une association de protection des locataires (Mieterschutzverein).

Certains baux d’habitation prévoient une revalorisation automatique du loyer à intervalles réguliers (Staffelmiete). Vous savez donc dès le départ à quoi vous attendre. Une revalorisation supplémentaire de ce type de loyers n’est pas autorisée.

Outre les avocats spécialistes du droit locatif, vous pouvez demander conseil à une association de locataires.

Pour bénéficier de conseils personnels à titre gracieux auprès d’une association de locataires, vous devez en être adhérent en versant une cotisation dont le montant est fixé par ces associations. Actuellement, il se situe entre 50 et 90 euros en moyenne par an. Souvent, une assurance protection juridique bail est incluse dans la cotisation.

Dans les petites annonces immobilières, vous trouverez en général des informations concernant :

  • le montant du loyer (loyer de base et provisions sur charges) ;
  • la surface, exprimée en mètres carrés /m² (surface utile) ;
  • le nombre de chambres à coucher ;
  • la salle de bains (nombre et équipement) ;
  • la cuisine ;
  • le balcon (à décompter dans la surface utile à hauteur de 50 %) ;
  • le nombre total de pièces (sans salle(s) de bains et cuisine) ;
  • le diagnostic de performance énergétique (consommation d’énergie du bâtiment) ;
  • l’année de construction du bâtiment.
  • Le cas échéant, l’année des derniers travaux de rénovation ou d’assainissement pourra être indiquée.

En Allemagne, les biens immobiliers sont en général loués vides.

Si vous êtes intéressé par un logement et souhaitez préparer un dossier de candidature, il vous sera demandé de fournir les documents ou attestations ci-après :

  • un formulaire de candidature, qui vous est remis en général lors de la visite de l’appartement ;
  • la photocopie de votre carte d’identité ;
  • un justificatif de revenus : il s’agit le plus souvent des bulletins de salaire des 3 derniers mois.

    Attention : Si vous venez tout juste de commencer à travailler en Allemagne, vous pouvez également présenter un justificatif de votre employeur attestant votre emploi et votre salaire. N’hésitez pas à solliciter l’aide de votre employeur pour votre recherche de logement.

  • Souvent, les bailleurs exigent des personnes en apprentissage qu’elles fournissent une caution (Mietbürgschaft). Il s’agit d’un courrier informel qui garantit la prise en charge du loyer à hauteur d’un plafond défini. Cela signifie qu’en cas d’incapacité à payer votre loyer, une autre personne (la plupart du temps, les parents ou les proches) s’engage à payer les arriérés de loyer et les frais qui en résultent.
  • Une quittance de loyer (Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit). Il s’agit d’une lettre de votre ancien bailleur attestant que vous avez toujours payé votre loyer à l’échéance prévue. Ce document est très important et représente une preuve solide de votre fiabilité. Toutefois, aucune prescription légale n’oblige le bailleur à vous fournir ce document.
  • Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers dans votre pays d’origine, vous devez également l’indiquer.
  • Un justificatif de solvabilité, attestant par exemple que vous n’avez pas de dettes (attestation de la SCHUFA ou autre justificatif équivalent délivré dans votre pays d’origine).

Si vous n’êtes pas encore en possession tous ces documents, par exemple parce que vous venez tout juste d’arriver en Allemagne, vous devez en indiquer les raisons dans votre lettre de candidature.

Pour éviter les mauvaises surprises, pensez à vérifier si le montant du loyer fixé par le bail fait référence au loyer hors charges (Kaltmiete/ Nettomiete) ou au loyer « charges comprises » (Warmiete/ Bruttomiete).
Le loyer hors charges désigne le loyer de base du logement. S’y ajoutent encore d’autres frais annexes ou charges locatives, qui peuvent en augmenter considérablement le montant. Les frais annexes comprennent notamment les frais d’eau chaude et de chauffage, la taxe d’ordures ménagères, l’entretien des espaces verts ou les frais de gardiennage.
Le loyer « charges comprises » recouvre l’ensemble des charges locatives, c’est donc le montant que vous aurez effectivement à payer. En général, les frais d’électricité ne sont pas compris dans le prix du loyer. Il vous faudra souscrire un contrat avec un fournisseur d’électricité.