FAQ Se loger

C’est chose courante d’augmenter le loyer. Toutefois, le bailleur est tenu d’observer certaines règles. Une augmentation n’est autorisée que si votre loyer est inférieur aux loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables. La liste officielle des loyers (Mietspiegel) permet de s’informer sur le loyer appliqué aux logements comparables dans certaines villes. Elle indique le prix usuel des loyers appliqué selon la surface, la situation géographique et l’équipement du logement. Des informations sur ce point sont disponibles sur Internet.

Une première revalorisation du loyer ne pourra être pratiquée qu’au terme d’une période minimum de 12 mois à compter de la date de votre emménagement. Cette même période devra être observée après chaque nouvelle revalorisation. Si le locataire paie actuellement un loyer relativement modeste, le bailleur n’a pas le droit de l’ajuster d’un coup au niveau de ceux indiqués dans la liste officielle des loyers. Un plafond s’applique : le loyer peut être revalorisé de 20% au maximum sur une période de 3 ans. Ce plafond est fixé à 15% dans certains États fédérés (Länder).

Attention : Si vous apprenez que votre loyer est augmenté de façon soudaine, il est important de demander le conseil d’un professionnel, par exemple auprès d’une association de protection des locataires (Mieterschutzverein).

Certains baux d’habitation prévoient une revalorisation automatique du loyer à intervalles réguliers (Staffelmiete). Vous savez donc dès le départ à quoi vous attendre. Une revalorisation supplémentaire de ce type de loyers n’est pas autorisée.

Il est très difficile pour les propriétaires de résilier un bail. Le droit de la location protège généralement le locataire et prévoit donc des obstacles formels importants pour les propriétaires. La loi sur la location oblige le propriétaire à donner les raisons de sa résiliation, seules certaines raisons de résiliation étant autorisées.

En principe, la loi fait une distinction entre la résiliation ordinaire et extraordinaire (sans préavis) du bail.

1. La raison d'une résiliation ordinaire pour les propriétaires privés reste essentiellement l'usage personnel . Cela signifie que le propriétaire peut, par exemple, donner un préavis au locataire si le propriétaire a besoin de son bien pour lui-même, pour des parents proches ou des membres de son ménage tels que son aide soignant(e) pour une raison compréhensible.
2. Les raisons d'une résiliation extraordinaire et donc immédiate du bail par le propriétaire sont

• le paiement non ponctuel répété ou incomplet du loyer par le locataire,
• l'utilisation du bien loué contraire aux termes du contrat, telle que le surpeuplement de l'appartement, la sous-location non autorisée, la détention d'animaux, etc.,
• les troubles de voisinage.

Cette liste n'est pas exhaustive.

Conseil : Si vous n'êtes pas sûr que la résiliation soit légale, demandez conseil à une association locale de locataires ou consultez un avocat.

Si vous êtes intéressé par un logement et souhaitez préparer un dossier de candidature, il vous sera demandé de fournir les documents ou attestations ci-après :

• un formulaire de candidature, qui vous est remis en général lors de la visite de l’appartement;
• la photocopie de votre carte d’identité;
• un justificatif de revenus : il s’agit le plus souvent des bulletins de salaire des 3 derniers mois.

Attention : Si vous venez tout juste de commencer à travailler en Allemagne, vous pouvez également présenter un justificatif de votre employeur attestant votre emploi et votre salaire. N’hésitez pas à solliciter l’aide de votre employeur pour votre recherche de logement.

• Souvent, les bailleurs exigent des personnes en apprentissage qu’elles fournissent une caution (Mietbürgschaft). Il s’agit d’un courrier informel qui garantit la prise en charge du loyer à hauteur d’un plafond défini. Cela signifie qu’en cas d’incapacité à payer votre loyer, une autre personne (la plupart du temps, les parents ou les proches) s’engage à payer les arriérés de loyer et les frais qui en résultent.
• Une quittance de loyer (Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit). Il s’agit d’une lettre de votre ancien bailleur attestant que vous avez toujours payé votre loyer à l’échéance prévue. Ce document est très important et représente une preuve solide de votre fiabilité. Toutefois, aucune prescription légale n’oblige le bailleur à vous fournir ce document.
• Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers dans votre pays d’origine, vous devez également l’indiquer.
• Un justificatif de solvabilité, attestant par exemple que vous n’avez pas de dettes (attestation de la SCHUFA ou autre justificatif équivalent délivré dans votre pays d’origine).

Si vous n’êtes pas encore en possession tous ces documents, par exemple parce que vous venez tout juste d’arriver en Allemagne, vous devez en indiquer les raisons dans votre lettre de candidature.

Pour éviter les mauvaises surprises, pensez à vérifier si le montant du loyer fixé par le bail fait référence au loyer hors charges (Kaltmiete/ Nettomiete) ou au loyer « charges comprises » (Warmiete/ Bruttomiete).
Le loyer hors charges désigne le loyer de base du logement. S’y ajoutent encore d’autres frais annexes ou charges locatives, qui peuvent en augmenter considérablement le montant. Les frais annexes comprennent notamment les frais d’eau chaude et de chauffage, la taxe d’ordures ménagères, l’entretien des espaces verts ou les frais de gardiennage.
Le loyer « charges comprises » recouvre l’ensemble des charges locatives, c’est donc le montant que vous aurez effectivement à payer. En général, les frais d’électricité ne sont pas compris dans le prix du loyer. Il vous faudra souscrire un contrat avec un fournisseur d’électricité.

Dans les petites annonces immobilières, vous trouverez en général des informations concernant :

• le montant du loyer (loyer de base et provisions sur charges) ;
• la surface, exprimée en mètres carrés /m² (surface utile) ;
• le nombre de chambres à coucher ;
• la salle de bains (nombre et équipement) ;
• la cuisine ;
• le balcon (à décompter dans la surface utile à hauteur de 50 %) ;
• le nombre total de pièces (sans salle(s) de bains et cuisine) ;
• le diagnostic de performance énergétique (consommation d’énergie du bâtiment) ;
• l’année de construction du bâtiment.
• Le cas échéant, l’année des derniers travaux de rénovation ou d’assainissement pourra être indiquée.

En Allemagne, les biens immobiliers sont en général loués vides.

Pour les premières semaines en Allemagne, vous disposez de nombreuses possibilités de vous loger en attendant de trouver l’appartement que vous souhaitez louer ou acheter.

• Les tarifs des chambres d’hôtel varient entre 70 et 90 euros en moyenne par nuitée et par personne. Les tarifs des pensions sont nettement plus abordables.
• Le prix d’une nuitée en auberge de jeunesse varie en général entre 20 et 30 euros par personne.
• Vous pouvez également louer une chambre à un particulier sur un portail en ligne.
• Une alternative peu onéreuse est d’emménager en colocation. Cette possibilité peut être particulièrement intéressante pour les jeunes car elle permet de nouer des contacts rapidement. Veuillez consulter Internet pour chercher une colocation en Allemagne.
• Pour une location meublée temporaire de 2 à 3 pièces, il faut compter environ 500 à 1200 euros par mois selon l’emplacement et la région. Outre les portails dédiés, vous trouverez également de nombreux sites immobiliers en ligne, où vous pourrez chercher un logement suivant des critères ciblés.

Outre les avocats spécialistes du droit locatif, vous pouvez demander conseil à une association de locataires.

Pour bénéficier de conseils personnels à titre gracieux auprès d’une association de locataires, vous devez en être adhérent en versant une cotisation dont le montant est fixé par ces associations. Actuellement, il se situe entre 50 et 90 euros en moyenne par an. Souvent, une assurance protection juridique bail est incluse dans la cotisation.