Office for the Equal Treatment of EU Workers

Stanovanje

1. Tržište stambenih nekretnina u Njemačkoj


Veliki broj Nijemaca živi u unajmljenom stanu. Povoljni stambeni prostori vrlo su traženi. Posljednjih su desetak godina značajno porasle cijene iznajmljivanja kuća i stanova u Njemačkoj.
Iako tržište stambenih nekretnina u Njemačkoj ima široku ponudu, cijena najma ili pak cijena za kupnju stana u velikoj mjeri ovisi o mjestu stanovanja (grad/selo) ili o samoj lokaciji nekretnine (položaj/okrug).

Najskuplji njemački gradovi su München, Frankfurt na Majni, Stuttgart, Freiburg u Breisgauu, Ingolstadt, Hamburg, Heidelberg, Mainz i Darmstadt. Stanovnici ovih gradova često plaćaju najam koji iznosi više od 30 % njihovih primanja.
Povoljni stanovi na rubnim dijelovima grada, osim cjenovnih prednosti, nude također i mogućnost življenja u prirodnom okruženju, daleko od vreve velikih gradova. Predgrađa kao mjesto stanovanja osobito su prikladna za mlade obitelji s malom djecom. Ljudi koji svakodnevno putuju na posao u pravilu mogu bez problema stići do centra grada zahvaljujući dobroj prometnoj povezanosti.

Za doseljenike ne postoje nikakva ograničenja kod traženja nekretnine ili kupnje kuće ili stana. Možete već iz svoje matične zemlje unajmiti stan ili kupiti nekretninu u Njemačkoj, ali pritom morate poštovati odgovarajuće zakonske propise koji vrijede u Njemačkoj, a odnose se na stjecanje vlasništva (npr. javnobilježnički ugovor).

Prvih nekoliko tjedana u Njemačkoj, dok ne pronađete odgovarajući stan za najam ili kupnju, na raspolaganju su vam razne mogućnosti za pronalazak smještaja.

2. Pronalaženje stambenog prostora

Uobičajeni način za pronalazak odgovarajućeg stana, bilo za najam ili kupnju, je putem oglasnika za nekretnine na internetu ili u novinama koje oglase objavljuju ne samo u tiskanoj verziji, već i na vlastitim internetskim stranicama za iznajmljivanje ili kupnju nekretnina i stanova.
Osim toga, postoje različiti internetski portali na kojima možete pretraživati nekretnine na području cijele Njemačke ili pojedinačno te možete također sami objaviti oglas u kojem tražite stan.
Ponekad su umjesto podataka za kontakt najmodavca ili upravitelja stambenog objekta u ponudama za nekretnine navedene brojčane ili slovne oznake - takozvane šifre. Na oglas sa šifrom morate uputiti pisani odgovor i poslati dopis novinskoj redakciji koja će ga proslijediti iznajmljivaču. Također imate mogućnost angažirati posrednika za nekretnine za traženje stana.

Pozor: Vodite računa o tome da za uspješno obavljeni posao posrednik za nekretnine ima pravo zaračunati kurtažu ili proviziju za posredovanje. To, međutim, vrijedi samo ako vi angažirate posrednika. Ako pak najmodavac angažira posrednika za pronalazak zainteresiranih najmoprimaca za svoj stan, tada je on dužan platiti proviziju.
Posrednička provizija koju plaća najmoprimac smije iznositi najviše dvije osnovne najamnine bez režija plus porez na dodanu vrijednost. Kod prodaje nekretnina visina provizije u Njemačkoj može se slobodno dogovarati i ne podliježe nikakvim zakonskim odredbama. U praksi, kod određivanja provizije, vlasnici nekretnina i posrednici rukovode se odredbama koje su "uobičajene za tržište" dotične savezne pokrajine.

Ako imate poteškoća u traženju stana, možete se obratiti uredu za stambena pitanja u gradu ili općini u kojoj tražite stan. Često i sami uredi posreduju u ponudi iznajmljivanja nekretnina. Ako to nije slučaj, zaposlenici ureda za stambena pitanja mogu vam pomoći tako što će vam proslijediti korisne adrese i informacije. Većina gradova i općina ima socijalne stanove.

Pozor: Socijalni stanovi u pravilu se iznajmljuju samo osobama koje imaju mala primanja. Za to vam je potrebna potvrda o pravu korištenja socijalnih stanova koju možete dobiti u mjesnom uredu za stambena pitanja.

Savjet: Budući da u brojnim njemačkim regijama nije tako jednostavno dobiti stan, važno je dobro se pripremiti kada konkurirate za najam stana.

3. Ugovor o najmu

Načelno se razlikuju ugovori o najmu na određeno i neodređeno vrijeme, ali u Njemačkoj se kod najma najčešće sklapaju ugovori na neodređeno vrijeme.
Većina ugovora o najmu stana sklapa se u obliku tipskih ugovora koji mogu biti različitog obima i nisu uvijek prilagođeni konkretnoj situaciji najma.

Ugovori o najmu najčešće se zaključuju u pisanom obliku, ali to nije nužno obvezno. Iako se na ugovore o najmu u usmenom obliku primjenjuju jednake zakonske odredbe, pisani ugovor o najmu može u slučaju spora biti važan dokazni materijal.

Savjet: Pobrinite se da dobijete pisani ugovor o najmu koji sadržava sve važne pojedinosti. U tu svrhu upotrijebite kontrolnu listu uz ugovor o najmu.

Pozor: Prije sklapanja ugovora o najmu trebali biste s najmodavcem detaljno pregledati svaku prostoriju, dogovoriti eventualne popravke te također prekontrolirati ispravnost rada grijanja, električnih uređaja, utičnica i sl. Ako postoje vidljivi nedostaci prije useljenja, potrebno ih je zabilježiti u obliku zapisnika (zapisnik o useljenju). U slučaju da neposredno nakon useljenja primijetite još neke nedostatke, o tome odmah pisanim putem obavijestite svog najmodavca.
Isti se postupak provodi i prilikom iseljenja iz stana te se stanje u kojem se stan nalazi utvrđuje u obliku zapisnika (zapisnik o iseljenju).

4. Kaucija za najam stana

Ugovorom o najmu obično se dogovora i osiguranje za plaćanje najma (kaucija). O visini kaucije može se pregovarati. Iznos kaucije, međutim, ne smije iznositi više od tri osnove mjesečne najamnine (trošak mjesečnog najma bez režija).

Kauciju za najam najmoprimac uplaćuje najmodavcu. Najmoprimac može platiti kauciju u tri mjesečne rate. Prva rata dospijeva pri sklapanju ugovora o najmu. Kauciju plaćenu u gotovini najmodavac je dužan položiti na zasebni račun, odvojeno od svoje ostale imovine. Ostali oblici kaucije su mogući, ali moraju se ugovoriti između najmoprimca i najmodavca. Moguće je primjerice bankovno jamstvo, otvaranje zajedničke štedne knjižice ili štedna knjižica s napomenom o blokiranju sredstava.

Po završetku najamnog odnosa, ako više ne postoje nikakva potraživanja prema najmoprimcu, najmodavac je dužan vratiti iznos kaucije, zajedno s kamatama koje su u međuvremenu dospjele.

5. Trošak najma

Trošak najma stana obuhvaća osnovnu najamninu ("Kaltmiete") kao i troškove opskrbe grijanjem, toplom vodom, eventualno plinom te ostale troškove upravljanja stambenim objektom (ukupni trošak najma "Warmmiete"). Trošak struje u pravilu se zasebno obračunava temeljem ugovora koji morate sami sklopiti s opskrbljivačem električne energije.

U nekim većim gradovima morate računati s troškovima koji otprilike iznose 14 eura po kvadratnom metru za najam i režijske troškove grijanja, vode i plina. U manjim gradovima i selima ovaj trošak u prosjeku iznosi 8 eura po kvadratnom metru. To znači da za stan veličine 50 m² morate računati s troškovima najma u iznosu od 400 do 700 eura. Ovo su, međutim, samo okvirne smjernice.

Ako vaš najmodavac tijekom trajanja najma želi povećati najamninu, to može napraviti samo pod određenim uvjetima.

6. Nedostaci stana u najmu

Ako za vrijeme najma nastanu nedostaci ili šteta u stanu, najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o neispravnostima i nedostacima kako bi ih on mogao ukloniti.

Savjet: Ako najmodavcu prijavljujete nedostatke, važno je odrediti rok za otklanjanje nedostatka.

Dok se ne otkloni nedostatak, najamnina se može u odgovarajućem iznosu umanjiti. Ali prije nego što umanjite iznos najma, zatražite odgovarajući savjet budući da u slučaju neovlaštenog smanjenja postoji rizik otkaza najma od strane najmodavca.

U slučajevima kada najmodavac ne otkloni nedostatak, moguće je obratiti se lokalnom uredu za stambeni nadzor ili uredu za graditeljstvo. Možete također uz plaćanje određene naknade koristiti usluge savjetovanja lokalnog udruženja najmoprimaca ili odvjetnika.

7. Otkazivanje najma stana

Načelno u zakonu postoji razlika između redovnog i izvanrednog otkaza (bez otkaznog roka) najamnog odnosa. Najmodavci mogu vrlo teško otkazati najamni odnos. Propisi o najmu u pravilu štite najmoprimca i stoga su predviđene značajne formalne prepreke za otkaz najma. Propisi o najmu obvezuju najmodavca na obrazloženje otkaza, pri čemu se prihvaćaju samo određeni razlozi za otkaz.
Kod završetka najamnog odnosa zakon predviđa različite otkazne rokove za najmoprimce i najmodavce.

Otkazni rok za najmoprimce
Najmoprimci mogu ugovor o najmu koji je sklopljen na neodređeno vrijeme u pravilu otkazati u bilo kojem trenutku, uz pridržavanje otkaznog roka od tri mjeseca. Pritom nije važno koliko je najam trajao.

Otkaz mora biti u pisanom obliku. Kako bi otkaz najma bio pravovremeno dostavljen, najmodavac ga mora zaprimiti najkasnije trećeg radnog dana u mjesecu da bi se u otkazni rok uračunao još tekući mjesec. Subote se pritom računaju kao radni dani.

U nekim slučajevima ugovor o najmu sadržava kraće rokove otkaza za najmoprimce od uobičajenog tromjesečnog roka. Ako je ugovorom za najmoprimca utvrđen jednomjesečni ili čak dvotjedni otkazni rok, najmoprimac ima pravo otkazati najam uz takav kraći rok.
Obratno, međutim, ne vrijedi: najmodavac se mora pridržavati zakonskih rokova za otkazivanje najma i ne smije ih skraćivati u svoju korist.

Pozor: Ako se u ugovoru o najmu navodi "odricanje prava otkaza" ili "isključenje otkaza", to znači da je za određeno razdoblje isključena mogućnost otkaza.
Pravo na otkaz može se isključiti najviše na četiri godine od trenutka zaključenja ugovora o najmu. Ako isključenje otkaza prema ugovoru traje dulje od ovog razdoblja, takva se odredba smatra nevažećom i najmoprimac može u bilo kojem trenutku otkazati najam uz otkazni rok od tri mjeseca.

Otkazni rokovi za najmodavca

  • Ako trajanje najma iznosi do pet godina, najmodavci koji imaju razlog za otkaz smiju otkazati najam uz pridržavanje roka od tri mjeseca.
  • Ako najmoprimac živi u stanu dulje od pet godina, otkazni rok iznosi šest mjeseci.
  • Ako najmoprimac živi u stanu pak dulje od osam godina, primjenjuje se otkazni rok od devet mjeseci.

Ako postoje ozbiljni razlozi za izvanredni otkaz (bez pridržavanja otkaznog roka), najmodavac ih mora navesti u pisanom obliku.

8. Subvencija za stanarinu

Subvencija za stanarinu je financijska pomoć koju država osigurava osobama s malim primanjima. Takve osobe mogu ostvariti pravo na financijsku pomoć države kako bi podmirile svoje troškove stanovanja. Subvencija za stanarinu ima dva oblika:

  • dodatak za najamninu ako unajmljujete stan ili sobu ili
  • dodatak za vlasnike nekretnina ako živite u stanu ili kući u svom vlasništvu.

Dodatak ćete dobiti samo ako zaista boravite na saveznom području i ako imate pravo na slobodno kretanje prema Zakonu o slobodnom kretanju građana Unije (Gesetz über die allgemeine Freizügigkeit von Unionsbürgern "FreizügG/EU").
Subvenciju za stanarinu možete dobiti samo ako podnesete zahtjev lokalnom uredu za subvencioniranje stanarine, općinskoj, gradskoj ili okružnoj upravi ili uredu lokalne uprave. Tamo ćete dobiti detaljno savjetovanje.

Česta pitanja i odgovori (FAQ) – Stanovanje

Prvih nekoliko tjedana u Njemačkoj, dok ne pronađete odgovarajući stan za najam ili kupnju, na raspolaganju su vam razne mogućnosti za pronalazak smještaja:

  • Cijena noćenja u hotelu u prosjeku iznosi 70 do 90 eura po osobi. Pansioni su znatno jeftiniji.
  • Za noćenje u hostelima u pravilu se plaća između 20 i 30 eura za noć po osobi.
  • Također je moguće unajmiti sobu u privatnom stanu putem internetskih portala.
  • Cjenovno povoljna alternativa je stanovanje u stambenoj zajednici. Ova opcija može biti posebno zanimljiva mladim ljudima budući da se tu brzo sklapaju poznanstva. Za pretraživanje smještaja na području cijele Njemačke usporedite odgovarajuće internetske stranice.
  • Za namješteni dvosobni, odnosno trosobni stan na određeno vrijeme, ovisno o položaju i regiji, potrebno je izdvojiti približno 500 do 1.200 eura mjesečno. Pored specijaliziranih internetskih stranica možete pronaći također brojne druge komercijalne internetske portale na kojima ciljano možete tražiti odgovarajući stambeni prostor.

U oglasima za stanove najčešće se nude sljedeće informacije:

  • iznos najma (osnovna najamnina i predujmovi za režijske troškove)
  • veličina u kvadratnim metrima m² (stambena površina),
  • broj spavaćih soba,
  • kupaonica (ukupni broj i opremljenost),
  • kuhinja,
  • balkon (računa se s 50% kod navođenja stambene površine),
  • ukupni broj soba (bez kupaonice i kuhinje),
  • energetski razred (potrošnja energije za zgradu),
  • godina izgradnje objekta,
  • eventualno kada je posljednji put renovirana, odnosno sanirana.

U Njemačkoj se nekretnine najčešće iznajmljuju nenamještene.

Pored odvjetnika koji su specijalizirani za pravo najamnih odnosa za savjet se možete obratiti i udruženjima najmoprimaca.

Da biste dobili besplatno osobno savjetovanje u udruženju najmoprimaca, morate biti njihov član i plaćati članarinu. Visinu članarine samostalno određuju pojedina udruženja najmoprimaca. Članarina trenutačno u prosjeku iznosi 50 do 90 eura godišnje, a često uključuje i osiguranje za zaštitu prava iz najamnih odnosa.

Iako je povećanje cijene najma uobičajeno, najmodavac se mora pritom držati određenih pravila. Cijena najma smije se povećati samo ako je najam vašeg stana povoljniji u usporedbi sa sličnim stanovima u blizini. Cijene najma sličnih stanova mogu se za razna mjesta utvrditi pomoću prikaza prosječnih iznosa najma. Ovaj prikaz sadržava uobičajenu cijenu najma prema veličini stana, lokaciji u gradu i opremljenosti stana. Informirajte se na Internetu.

Od trenutka useljenja do prvog povećanja cijene najma kao i između pojedinih poskupljenja najma mora proteći najmanje 12 mjeseci. Ako najmoprimac danas plaća relativno nisku najamninu, ona se ne smije odjednom povećati na razinu usporedivih cijena najma. Stoga se primjenjuje ograničenje prema kojem najamnina u razdoblju od tri godine smije porasti za najviše 20%. U nekim saveznim pokrajinama ova granica iznosi 15%.

Pozor: Ako se nađete u situaciji iznenadnog povećanja najamnine, važno je zatražiti odgovarajući savjet, primjerice od udruženja za zaštitu najmoprimaca.

U nekim je ugovorima o najmu predviđeno da se najamnina automatski povećava u redovitim vremenskim razdobljima (najamnina s postupnim poskupljenjem, tzv. "Staffelmiete"). Tako od samog početka znate što vas očekuje. Kod najamnina s postupnim poskupljenjem nije dopušteno dodatno povećanje cijene najma.

Ako ste zainteresirani za neki stan i želite konkurirati za najam, važno je da dostavite sljedeću dokumentaciju ili dokaze:

  • obrazac prijave koji se u pravilu uručuje prilikom razgledavanja
    stana;
  • kopiju osobne iskaznice
  • potvrdu o visini primanja, najčešće je to platna lista za posljednja tri mjeseca.

    Pozor: Ako ste tek u Njemačkoj upravo stupili u radni odnos, možete dostaviti potvrdu poslodavca o radnom mjestu i plaći. Ne ustručavajte se obratiti svom poslodavcu i upitati ga za pomoć pri traženju stana.

  • Ako se stan iznajmljuje vježbenicima, najmodavci često traže jamstvo za najam. To je zapravo neformalni dopis kojim se jamči preuzimanje obveze najma do određenog iznosa. Drugim riječima, u slučaju nemogućnosti plaćanja najma druga će osoba (najčešće roditelji ili rodbina) za vas preuzeti trošak nepodmirenog najma i s tim povezane troškove.
  • Potvrda o nepostojanju dugovanja iz najma: To je potvrda prethodnog najmodavca da ste uvijek redovno plaćali najam. Takva potvrda je vrlo značajna i služi kao snažan dokaz o vašoj pouzdanosti, međutim, ona nema zakonsko uporište.
  • Ako u matičnoj zemlji posjedujete vlastitu nekretninu, to također trebate navesti.
  • Dokaz o bonitetu, primjerice da nemate nikakvih dugovanja (npr. obavijest o potrošaču agencije Schufa ili neki drugi odgovarajući dokaz iz svoje matične zemlje).

Ako nemate sve dokumente jer ste primjerice tek doputovali u Njemačku, navedite odgovarajuće obrazloženje u svojoj prijavi.

Najmodavci mogu vrlo teško otkazati najamni odnos. Propisi o najmu u pravilu štite najmoprimca i stoga su predviđene značajne formalne prepreke za najmodavce. Propisi o najmu obvezuju najmodavca na obrazloženje otkaza, pri čemu se prihvaćaju samo određeni razlozi za otkaz.

Načelno, zakon razlikuje redovni i izvanredni otkaz (bez otkaznog roka) najamnog odnosa.

1. Kao najčešći razlog za redovni otkaz privatni najmodavci navode vlastite potrebe. To znači da najmodavac može najmoprimcu otkazati najam ako mu je njegova nekretnina iz prihvatljivih razloga potrebna za vlastite potrebe, bližu rodbinu ili članove njegovog kućanstva u slučaju posebne skrbi.

2. Razlozi za izvanredni otkaz najamnog odnosa kod kojeg nema otkaznog roka od strane najmodavca su sljedeći:

  • ponovljeno neredovito ili nepotpuno plaćanje najamnine od strane najmoprimca,
  • korištenje objekta najma protivno ugovoru kao npr. prenapučenost stana, nedopušteno davanje stana u podnajam, držanje životinja i sl.,
  • kršenje kućnog reda.

Popis nije konačan.

Savjet:
Ako niste sigurni

  • je li otkaz najma u skladu sa zakonom ili

  • dovode li navedeni razlozi do otkaza najma,

zatražite odgovarajuće savjetovanje ili se konzultirajte s odvjetnikom.

Kako biste izbjegli iznenađenja, provjerite je li u ugovoru o najmu utvrđena cijena osnovnog/neto najma ("Kaltmiete/Nettomiete") ili ukupnog/bruto najma s uključenim troškovima režija ("Warmmiete/Bruttomiete").
Tzv. "Kaltmiete" (neto najam) je osnovni trošak za najam stana. Međutim, tu još dolaze brojni sporedni troškovi, odnosno režijski troškovi zbog čega iznos najma može znatno porasti. U sporedne troškove ubrajaju se, između ostalog, troškovi tople vode, grijanja, odvoza smeća, održavanja zelenih površina ili popravaka.
U tzv. "Warmmiete" (bruto najam) uključeni su svi sporedni troškovi i stoga je to konačna cijena najma koju morate platiti. Troškovi električne energije najčešće nisu uključeni u trošak najma. S ponuditeljem električne energije morate sklopiti zasebni ugovor o opskrbi električne energije.