Office for the Equal Treatment of EU Workers

Lakhatás

Ha uniós állampolgárként hosszú távon Németországban szeretne élni és dolgozni, megfizethető lakásra van szüksége. Itt megtudhatja, hogyan találhat lakást, mire kell figyelni a lakáskeresés során, milyen jogai vannak bérlőként, és hogyan érvényesítheti azokat. 

1. A lakáshelyzet Németországban

Sok német bérelt lakásban él. A kedvező árú lakások iránt rendkívül nagy az igény. A házak és bérlakások ára Németországban az elmúlt tíz évben jelentősen nőtt.
Bár a németországi lakáspiac kínálata gazdag, a bérleti díjak mértéke vagy a saját tulajdonú lakás vételára döntően attól függ, hogy hol él (város/vidék), vagy hol található a lakás (hely/körzet).

A legdrágább német városok München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Mainz és Darmstadt. Ezekben a városokban a lakosok gyakran a bevételeik 30%-ánál is többet fizetnek ki bérleti díjra. A város szélén lévő, kedvező árú lakások nem csak árelőnyt jelentenek, hanem annak a lehetőségét is, hogy a nagyváros zajától távol, zöldövezetben lakjon. Különösen kisgyermekes fiatal családoknak felelnek meg ezek az elővárosok lakóhelyként. Németországban az ingázók a városközpontot a jó közlekedési összeköttetéseknek köszönhetően általában gyorsan elérik.

A bevándorlókra semmilyen korlátozás nem vonatkozik az ingatlankeresés vagy az ingatlanvásárlás tekintetében. Még a származási országában tartózkodva, az elutazás előtt is vásárolhat vagy bérelhet lakást Németországban. Ennek során azonban figyelembe kell vennie a tulajdon vásárlására vonatkozó, Németországban érvényes jogi előírásokat (pl. jegyző által hitelesített szerződés).

Az első hetekben, amikor Németországban bérleti vagy vásárlási célból lakást keres, különböző lehetőségei vannak arra, hogy szállást találjon.

2. Lakáskeresés

A leghagyományosabb módja annak, hogy a megfelelő lakást megtalálja – akár bérleményről, akár vásárlásról van szó – az internetes vagy az újságokban megjelenő ingatlanhirdetéseken át vezet, amelyeket az újságok nemcsak a nyomtatott verzióban, hanem a saját internetes oldalukon is közzétesznek a lakáshirdetések/ingatlanok között.
Ezenkívül különböző internetes portálok vannak, amelyek segítségével az egész országban egyéni paraméterek alapján kereshet ingatlanokat, vagy lakáskeresési hirdetést adhat fel.
Néha a bérbeadó vagy a házkezelőség kapcsolattartási adatai helyett jelzőszámokat, betűjeleket talál a lakáshirdetésben, ezek az úgynevezett jelszavak (Chiffre). A jelszóval ellátott hirdetésre írásban kell válaszolnia, és a levelet az újságnak kell elküldenie. Ezt aztán onnan továbbítják a bérbeadónak. Lehetősége van arra is, hogy a lakáskereséssel ingatlanügynököt bízzon meg. Ez különösen a városhalmazok esetén lehet előnyös. 

Figyelem: Ennek kapcsán vegye figyelembe, hogy az ingatlanügynök sikeres közvetítői tevékenysége esetén ügynöki díjat vagy közvetítői jutalékot (Maklercourtage, Maklerprovision) számíthat fel. Ez azonban kizárólag akkor érvényes, ha Ön bízta meg az ügynököt. Amennyiben azonban a bérbeadó bízza meg az ügynököt azzal, hogy találjon érdeklődőket a lakásra, akkor ő fizeti a jutalékot.
Az ingatlanügynök legfeljebb kéthavi nettó, rezsiköltségek nélküli lakbér árát (plusz áfa) kérheti el ezen a címen. Ingatlanértékesítés esetén a jutalék összegét Németországban szabadon egyeztethetik, nincsenek erre vonatkozó jogszabályi előírások. A gyakorlatban a tulajdonosok és az ingatlanügynökök a jutalék meghatározásakor az adott tartomány „piacon szokásos” szabályozásaihoz igazodnak.

Amennyiben nehézségei támadnának a lakáskereséssel kapcsolatban, annak a városnak vagy a községnek a lakásügyi hivatalához (Wohnungsamt) fordulhat, amelyben a lakást keresi. Itt gyakran közvetlenül közvetítik ki a lakásokat. Amennyiben nem ez a helyzet, akkor a lakásügyi hivatal munkatársai hasznos címekkel és információkkal segítik a lakáskeresésben. A legtöbb városban és községben vannak szociális lakások (Sozialwohnung).

Figyelem: A szociális lakásokat általában csak alacsony jövedelemmel rendelkező embereknek adják bérbe. Ehhez önkormányzati bérlakásra jogosító tanúsítványra (Wohnberechtigungsschein) van szüksége, amelyet a helyi lakásügyi hivatal bocsát ki.

Tipp: Mivel Németország számos területén nem egyszerű lakáshoz jutni, fontos, hogy alaposan felkészüljön a lakáskeresésre.

3. Bérleti szerződés

Alapvetően határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződések vannak, ugyanakkor a határozatlan idejű szerződések a jellemzőek Németországban. A legtöbb lakásbérleti szerződés mintaszerződés, amelyek különböző terjedelműek lehetnek, és nem mindig vonatkoznak az egyéni bérleti helyzetekre.

A bérleti szerződéseket általában írásban kötik meg, de ez nem kötelező. Bár a szóbeli bérleti szerződésekre is ugyanazok a jogszabályi előírások vonatkoznak, vitás esetben az írásbeli bérleti szerződés fontos bizonyító eszköz lehet.

Tipp: Győződjön meg arról, hogy írásbeli szerződést kapjon, amelyben minden fontos részlet szerepel. Ennek ellenőrzésére használja a bérleti szerződés ellenőrző listáját.

Figyelem: A bérleti szerződés megkötése előtt a bérbeadóval közösen minden szobát alaposan tekintsen meg, beszélje meg az esetleges javítási munkákat, és ellenőrizze a fűtés, az elektromos berendezések, a csatlakozóaljzatok stb. működését. Amennyiben a beköltözés előtt hibákat észlel, azokat jegyzőkönyvben rögzítsék (beköltözési jegyzőkönyv, Einzugsprotokoll). Amennyiben röviddel a beköltözés után észlel hiányosságokat, azokat minél előbb jelezze írásban a bérbeadónak.
Ugyanezt az eljárást kell elvégezni a lakásból történő kiköltözéskor is, és a lakás állapotát jegyzőkönyvben kell rögzíteni (kiköltözési jegyzőkönyv, Auszugsprotokoll).

4. Bérleti kaució

A bérleti szerződéssel egy időben általában bérleti biztosítékot (kauciót) állapítanak meg. A kaució mértékéről lehet tárgyalni. A kaució mértéke azonban legfeljebb 3 havi nettó, rezsiköltség nélküli lakbér lehet (havi lakbér járulékos költségek nélkül).

A kauciót a bérlő utalja át a bérbeadónak. A bérlő a bérleti kauciót 3 havi részletben is fizetheti. Az első részlet a bérleti jogviszony kezdetekor esedékes. A bérbeadónak a készpénzben átadott foglalót az egyéb vagyontól elkülönített számlára (kauciószámla, Sonderkonto/Kautionskonto) kell betennie. Egyéb kaucióformák is lehetségesek, de ebben a bérlőnek és a bérbeadónak kell megállapodnia. Megfontolható például a bankgarancia, közös takarékkönyv nyitása, vagy egy zárolási megjegyzéssel ellátott takarékkönyv.

A bérleti viszony megszűnésekora bérbeadónak vissza kell fizetnie a kaució összegét az időközben esedékes kamatokkal együtt, amennyiben semmilyen igényt nem támaszt a bérlővel szemben.

5. Bérleti díj

A teljes bérleti díj (Warmmiete) a nettó lakbér (Kaltmiete), illetve a fűtés, meleg víz, adott esetben a gáz, valamint a lakóépület üzemeltetési költségéből (rezsiköltség) adódik össze. A villamosenergia-költségek elszámolása általában az áramszolgáltatóval külön megkötött szerződése alapján történik.

Bizonyos nagyvárosokban körülbelül 14 euró/négyzetméter költséggel kell számolni a teljes bérleti díj (Warmmiete) és az olyan költségek esetében, mint a fűtés, a víz és a gáz. A kisvárosokban és vidéken általában 8 euró/négyzetméter összeggel lehet számolni. Ez azt jelenti, hogy egy, amely 50 m² alapterületű lakás esetében 400 –700 eurós bérleti díjjal kell számolnia. Ezek azonban csak referenciaértékek.

Amennyiben a bérbeadó idővel emelni szeretné a bérleti díjat, azt csak bizonyos feltételek mellett teheti meg.

6. Lakással kapcsolatos hiányosságok

Amennyiben a lakással kapcsolatban hiányosságok és hibák tapasztalhatók, a bérlő köteles a bérbeadót tájékoztatni a lakással kapcsolatos problémákról, hogy ezeket el lehessen hárítani.

Tipp: Amennyiben a bérbeadónak bejelenti a problémát, fontos, hogy határidőt adjon meg a probléma elhárítására.

Amíg a hibát elhárítják, a bérleti díjat megfelelő mértékben mérsékelni (csökkenteni) lehet. Mindenesetre a bérleti díjat önkényes csökkentése előtt kérjen tanácsot, mivel jogosulatlan csökkentés esetén fennáll annak a veszélye, hogy a bérbeadó felmondja a szerződést.

Abban az esetben, ha a bérbeadó nem hárítja el a hibát, a lakásfelügyeleti hivatalhoz (Wohnungsaufsichtsamt)vagy az építésügyi hatósághoz (Bauordnungsamt) fordulhat. Igénybe veheti azonban a helyi bérlői egyesül vagy egy ügyvéd díjköteles tanácsadását is.

7. A lakás felmondása

A jogszabály alapvetően kétféle felmondást különböztet meg: a bérleti szerződés rendes és rendkívüli (azonnali hatályú) felmondását. A bérbeadó számára a bérleti viszony felmondása rendkívül nehéz. A bérleti jog általában a bérlőt védi, ezért a bérbeadó számára ez számos formális akadállyal jár. A bérleti jog kötelezi a bérbeadót, hogy megindokolja a felmondást, és ennek során csak bizonyos felmondási okok engedélyezettek.
A bérlő és a bérbeadó számára a jogszabályok értelmében különböző időtartamú felmondási idők állnak rendelkezésre, amennyiben a bérleti jogviszonyt le szeretnék zárni.

A bérlőre vonatkozó felmondási idők:

A bérlők a határozatlan idejű szerződést alapvetően mindig3 hónapos felmondási idővel mondhatják fel. Ez nem függ a lakásban eltöltött időtől.

A felmondásnak írásban kell történnie. A határidőn belül történő felmondáshoz a bérlőnek az adott hónap legkésőbb 3. munkanapjáig be kell nyújtania a felmondást, hogy a folyó hónap is beleszámítson. A szombatok ebben a tekintetben munkanapnap számítanak.

Bizonyos esetekben a bérleti szerződés a szokásos 3 hónapos felmondási időnél rövidebb időtartamot határoz meg. Amennyiben a szerződés a bérlő számára 1 hónapos vagy akár 14 napos felmondási időt állapít meg, a bérlő ilyen rövid határidőn belül is felmondhatja a szerződést.
Fordítva ugyanez nem igaz: a bérbeadónak be kell tartania a jogszabályi felmondási időt, és nem rövidítheti meg ezt az időszakot a saját javára.

Figyelem: Ha a bérleti szerződésben „felmondásról való lemondás” (Kündigungsverzicht) vagy „felmondás kizárása” (Kündigungsausschluss) szerepel, az azt jelenti, hogy egy bizonyos időtartamra a felmondás ki van zárva.
A felmondás jogát a szerződés megkötésének időpontjától számított legfeljebb 4 évig lehet kizárni. Amennyiben a felmondás kizárása a szerződés értelmében tovább tart, az a záradék érvénytelenné válik, így a bérlő a szerződést 3 hónapos határidővel bármikor felmondhatja.

A bérbeadóra vonatkozó felmondási idők:

  • 5 éves bérleti időtartam esetén a felmondási joggal rendelkező bérbeadók 3 hónapos határidővel mondhatják fel a bérleti szerződést.
  • Amennyiben a bérlő több mint 5 éve él a lakásban, a felmondási idő 6 hónap.
  • Amennyiben a bérlő több mint 8 éve él a lakásban, a felmondási idő 9 hónap.

Amennyiben rendkívüli (azonnali hatályú) felmondás esetén nyomós okok állnak fenn, ezeket a bérbeadónak írásban kell rögzítenie.

8. Lakhatási támogatás (Wohngeld)

A lakhatási támogatás az alacsony jövedelemmel rendelkezőknek juttatott állami pénzügyi támogatás. Az államtól pénzügyi támogatást kaphat, hogy a lakhatási költségeit kifizesse. A lakhatási támogatásnak két formája létezik:

  • hozzájárulás a bérleti díjhoz (Mietzuschuss), ha lakást vagy szobát bérel,
  • saját tulajdonú ingatlan költségeihez való hozzájárulás (Lastenzuschuss), ha a saját lakásában vagy házában él.

A hozzájárulást csak akkor kapja meg, ha ténylegesen az ország területén tartózkodik, és a törvény szerint gyakorolhatja a szabad mozgás jogát az uniós állampolgárok szabad mozgásáról szóló törvény (FreizüG/EU) értelmében. Lakhatási támogatást (Wohngeld) csak akkor kaphat, ha kérvényt nyújt be a község, város, hivatal vagy körzet helyi lakástámogatási hivatalánál (Wohngeldbehörde). Itt teljes körű tanácsadásban részesül.

FAQ Lakhatás

Az első hetekben, amikor Németországban bérleti vagy vásárlási célból lakást keres, különböző lehetőségei vannak arra, hogy szállást:

  • A szállodák átlagosan 70 - 90 Eurót kérnek személyenként és éjszakánként. A panziók jóval kedvezőbbek.
  • Az ifjúsági szálló történő elhelyezésért rendszerint 20 - 30 Eurót kérnek éjszakánként és személyenként.
  • Ön azonban az online felületeken is kereshet magának magánlakásokat vagy szobákat.
  • Kedvező alternatíva ha beköltözik egy társbérletbe. Ez különösen a fiatalok számára lehet érdekes, mert itt a gyors kapcsolatépítésre is lehetőség nyílik. Kérem, nézzen utána az Interneten az országos kiterjedésű keresőben
  • Egy 2 - 3 lakószobás bútorozott bérbe vehető lakásért a fekvéstől és a régiótól függően havonta 500 - 1.200 Euróval számolhat. A speciális Internet oldalakon sok más kereskedelmi internet felületet is talál, ahol az alapterület alapján célzottan kereshet.

A bérleti jogra szakosodott ügyvédek mellett a bérlők egyesületeinél is tájékozódhat.

Ahhoz, hogy ingyenes tanácsadást kapjon a bérlők egyesületénél, a tagnak tagsági díjat kell fizetni. A tagsági díj összegét a bérlők egyesülete önállóan határozza meg. Ez évente átlagosan 50 és 90 Euró között lehet. Az összegbe gyakran beletartozik a bérlők védelmét szolgáló biztosítás.

A lakáshirdetésekben rendszerint a következő információk láthatók:

  • bérleti díj (közüzemi díjak nélküli bérleti díj),
  • alapterület négyzetméterben m² (lakófelület),
  • hálószobák száma,
  • fürdőszoba (darabszám, felszerelés),
  • konyha,
  • erkély (50%-ig a lakófelülethez tartozik),
  • szobák száma (fürdőszoba és konyha nélkül),
  • energietikai besorolás (az épület energiafogyasztása),
  • építés éve, ekkor épült meg az épület,
  • adott esetben az utolsó felújítás, korszerűsítés.

Az ingatlanok Németországban rendszerint bútorok nélkül bérelhetők.

A bérbeadó számára a bérleti viszony felmondása rendkívül nehéz. A bérleti jog általában a bérlőt védi, ezért a bérbeadó számára ez számos formális akadállyal jár. A bérleti jog kötelezi a bérbeadót, hogy megindokolja a felmondást, és ennek során csak bizonyos felmondási okok engedélyezettek.

A jogszabály alapvetően kétféle felmondást különböztet meg: a bérleti szerződés rendes és rendkívüli (azonnali hatályú) felmondását.

  1. A rendes felmondás a magánszemélynek számító bérbeadók esetében alapvetően az egyéni igény. Vagyis a bérbeadó pl. akkor mondhat fel a bérlőnek, ha a bérbeadó az ingatlanát érthető okból a saját maga, közeli hozzátartozója vagy a háztartásában élő személy (például az ápolásával foglalkozó személy) számára szeretné használni.
  2. A bérbeadó általi rendkívüli, azonnali hatályú felmondás okai a következők:

    • a bérlő ismételten pontatlanul vagy csak részben fizeti ki a bérleti díjat;
    • a bérleményt a szerződés előírásait megszegve használja, pl. átengedi másnak a lakást, engedély nélkül albérlőt fogad, házikedvencet tart stb.;
    • zavarja a ház lakóit.

A lista nem teljes.

Tipp: Ha nem biztos abban, a felmondás jogszerű-e, kérjen tanácsot egy helyi bérlői egyesülettől, vagy konzultáljon egy ügyvéddel.

Ha egy lakás iránt érdeklődik és erre szeretne pályázni, fontos, hogy beszerezze a következő dokumentumokat és igazolásokat:

  • a pályázati űrlap, amit a lakás megtekintésekor
    rendszerint átadnak;
  • a személyi igazolvány másolata
  • jövedelemigazolás, jellemzően az utolsó 3 hónapot felölelő jövedelem elszámolás.

    Figyelem: Ha éppen most lép be egy munkahelyre, akkor a munkaadója is kiállíthat egy igazolást az Ön munkakörére vonatkozó fizetésről. Ne zavartassa magát, forduljon a munkaadójához, és kérdezze meg, hogy tudnak-e segíteni a lakáskeresésben.

  • A bérlő a szakképzésen résztvevőtől gyakran megköveteli a bérleti kezességet. Ez a formamentes irat arról, hogy a bérlet átvállalása egy meghatározott összegig garantált. Ez azt jelenti, hogy egy másik személy(ek) (legtöbbször a szülők, vagy a rokonok) átvállalja(ák) a keletkező bérleti díjakat és az azzal összekapcsolódó költségeket amennyiben fizetésképtelenség keletkezik.
  • Igazolás a bérleti díjak pontos, elmaradástól mentes fizetéséről: Ez egy olyan igazolás, hogy az előző bérlő mindig pontosan fizette a bérleti díjakat. Ennek a bizonylatnak erős a kifejező ereje és erős bizonyíték az Ön megbízhatóságára. Erre azonban nem kötelezhetik.
  • Ha az Ön hazájában saját ingatlannal rendelkezik, akkor ezt közölni kell.
  • Az Ön fizetőképességének az igazolását (pl. hogy nincs adóssága az un.Schufa-Verbraucherauskunft fogyasztói értékelés, vagy egy másik a hazájából származó adekvát igazolás tudja bizonyítani).

Ha Ön nem rendelkezik minden dokumentummal, mert pl. éppen most utazott be Németországba, akkor ezeket az okokat meg kell neveznie a pályázatában.

A meglepetések elkerülése érdekében tájékozódnia kell, hogy a bérleti szerződésben a meghatározott bérleti díjban az un. „hideg”/nettó bérleti díj vagy az un. „meleg”/bruttó bérleti díj szerepel.
Az un. „hideg” bérleti díj a lakás alap bérleti díja. Ehhez még számos további költség társul, így az üzemeltetési költség is, ami jelentősen megnöveli a bérleti díjat. A további költségeihez tartozik például a melegvíz szolgáltatás, a fűtés szolgáltatás, a hulladékszállítás díja, a kertápolás vagy a házmester díja is.
Az un. „meleg”/ bruttó bérleti díj tartalmazza a további költségeket is, ami döntő jelentőségű abból a szempontból, hogy mennyit kell Önnek fizetni havonta. Az áram díjat rendszerint nem tartalmazzák a bérleti díjak. Önnek külön kell áramszolgáltatási szerződést kötni az áramszolgálatatóval.