Office for the Equal Treatment of EU Workers

Lakhatás

1. A lakáshelyzet Németországban

Sok német bérelt lakásban él. A kedvező árú lakás nagyon népszerű. A házak és bérlakások ára Németországban az elmúlt tíz évben jelentősen nőtt.
Bár a németországi lakáspiac kínálata gazdag, a bérleti díjak mértéke vagy a saját tulajdonú lakás vásárlási ára döntően attól függ, hogy hol él (város/vidék) vagy hol található a lakás (hely/körzet).

A legdrágább német városok München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Mainz és Darmstadt. Ezekben a városokban a lakosok gyakran a bevételeik 30 %-ától is többet fizetnek ki bérleti díjra. A város szélén lévő, kedvező árú lakások nem csak árelőnyt kínálnak, hanem annak a lehetőségét is, hogy a nagyváros zajától távol, zöldövezetben lakjon. Különösen kis gyermekes fiatal családoknak felelnek meg ezek az elővárosok lakóhelyként. Németországban az ingázók a városközpontot a jó közlekedési összeköttetéseknek köszönhetően általában gyorsan elérik.

A bevándorlókra semmilyen korlátozás nem vonatkozik az ingatlankeresésre vagy az ingatlanvásárlásra. Hazájából is vásárolhat vagy bérelhet lakást Németországban. Ennek során ugyanakkor figyelembe kell vennie azokat a Németországban érvényes jogi előírásokat, melyek a tulajdon vásárlására vonatkoznak (pl. jegyző által hitelesített szerződés).

Az első hetekben, amikor Németországban bérleti vagy vásárlási célból lakást keres, különböző lehetőségei vannak arra, hogy szállást találjon.

2. Lakás megtalálása

A leghagyományosabb módja annak, hogy a megfelelő lakást megtaláljuk – akár bérleményről vagy vásárlásról legyen szó – az ingatlan hirdetésekhez vezet az interneten vagy a megfelelő újságokban, melyeket nem csak nyomtatott verzióban, hanem a saját internetes oldalukon lakáshirdetések/ingatlanok között tesznek közzé.
Ezen túl különböző internetes portálokat talál, melyeken az egész országban egyéni paraméterek alapján kereshet ingatlanokat, vagy lakáskereső hirdetést adhat föl.
Néha a bérbe adó vagy a lakáskezelőség kapcsolattartási adatai helyett jelzőszámokat, betűjeleket talál a lakáshirdetésben, ezek az úgynevezett jelszavak. A jelszóval ellátott hirdetésre írásban kell válaszolnia, és a levelet az újságnak kell elküldenie. Ezt aztán onnan továbbítják a bérbe adónak. Lehetősége van arra is, hogy lakáskeresésével ingatlanügynököt bízzon meg.

Figyelem: Ennek kapcsán vegye figyelembe, hogy az ingatlanügynök sikeres közvetítői tevékenysége esetén értékarányos díjat vagy ingatlanközvetítési jutalékot terhelhet Önre. Ez csak akkor érvényes, ha Ön bízta meg az ügynököt. Amennyiben azonban a bérbe adó bízza meg az ügynököt azzal, hogy találjon érdeklődőket a lakásra, akkor ő fizeti a jutalékot.
Az ingatlanügynök maximum két havi nettó fogyasztástól független díjakat tartalmazó összegű bérleti díjat plusz áfá-t kérhet. Az ingatlan eladásakor a jutalék összegét Németországban szabadon egyeztethetik, nincsenek erre vonatkozó törvényi előírások. A gyakorlatban a tulajdonosok és az ingatlanügynökök a jutalék meghatározásakor a mindenkori tartomány „piacon szokásos” szabályozásaihoz igazodnak.

Amennyiben nehézségei támadnának a lakáskereséssel kapcsolatban, annak a városnak vagy a községnek a lakásügyi hivatalához fordulhat, melyben a lakást keresi. Ott a lakásokat gyakran közvetlenül közvetítik ki. Amennyiben nem ez a helyzet, akkor a lakásügyi hivatal munkatársai hasznos címekkel és információkkal segítik tovább. A legtöbb városban és községben vannak szociális lakások.

Figyelem: A szociális lakásokat általában csak alacsony jövedelemszintű embereknek adják bérbe. Ehhez önkormányzati bérlakásra jogosító tanúsítványra (Wohnberechtigungsschein) van szüksége, melyet a helyi lakásügyi hivataltól kaphat.

Tipp: Mivel Németország számos területén nem egyszerű lakáshoz jutni, a lakás megpályázására alaposan fel kell készülni.

3. Bérleti szerződés

Alapvetően megkülönböztetik a határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződéseket, ugyanakkor a határozatlan idejű szerződések szokásosak Németországban. A legtöbb lakásbérleti szerződés mintaszerződés, melyek különböző terjedelműek lehetnek, és nem mindig vonatkoznak az egyéni bérleti helyzetekre.

A bérleti szerződéseket általában írásban kötik meg. De ez nem kötelező. Bár a szóbeli bérleti szerződésekre is ugyanazok a törvényi előírások vonatkoznak, vitás esetben az írásbeli bérleti szerződés fontos bizonyító eszköz lehet.

Tipp: Győződjön meg arról, hogy írásbeli szerződést kap, melyben minden releváns részlet szerepel. Ehhez használja a bérleti szerződés ellenőrzőlistáját.

Figyelem: A bérleti szerződés megkötése előtt főbérlőjével együtt minden szobát egyszer tekintsen meg, beszélje meg az esetleges javítási munkákat, és ellenőrizze a fűtés, elektromos berendezések és csatlakozó aljzatok stb. működőképességét. Amennyiben a beköltözés előtt hibákat észlel, azokat jegyzőkönyvben rögzítsék (beköltözési jegyzőkönyv). Amennyiben röviddel a beköltözés után észlel hiányosságokat, azokat minél előbb jelezze írásban a bérbe adónak.
Ugyanezt az eljárást kell elvégezni a lakásból történő kiköltözéskor is, és a lakás állapotát jegyzőkönyvben kell rögzíteni (kiköltözési jegyzőkönyv).

4. Bérleti kalkuláció

A bérleti szerződéssel egy időben általában bérleti biztosítékot (kauciót) állapítanak meg. A kaució mértékét egyeztetni lehet. A kaució mértéke ugyanakkor maximum 3 havi fogyasztástól független díjakkal számított bérleti díj lehet (havi bérleti díj rezsi nélkül).

A bérleti kauciót a bérbe vevő átutalja a bérbe adónak. A bérbe vevő a bérleti kauciót 3 havi részletben is fizetheti. Az első részlet a bérleti jogviszony kezdetekor esedékes. A bérbe adónak a készpénzben átadott foglalót az egyéb vagyontól elkülönített számlára (kaució számla) kell betennie. Egyéb kaució formák is lehetségesek, de ezt a bérlőnek és a bérbe adónak egyeztetni kell. Megfontolható például a banki kezességvállalás, közös takarékkönyv nyitása, zárolási megjegyzéssel ellátott takarékkönyv.

A bérleti viszony lezárulásakor a bérbe adónak vissza kell fizetnie a kaució összegét az időközben esedékes kamatokkal együtt, amennyiben semmilyen igényt nem támaszt a bérlővel szemben.

5. Bérleti díj

A bérleti díj a fogyasztástól független díjakból, valamint a fűtés, meleg víz, adott esetben a gáz, valamint a lakólétesítmény üzemeltetési költségéből (bérleti díj fogyasztástól függő díjakkal) áll. A villamos energia költségét általában olyan szerződés alapján kell külön elszámolni, melyet Önnek kell az áramszolgáltatóval megkötni.

Néhány nagyvárosban körülbelül 14 euró/négyzetméter költséggel kell számolni a bérleti díj fogyasztástól függő olyan díjai esetében, mint a fűtés, víz és gáz. A kisvárosokban és vidéken általában 8 euró/négyzetméter összeggel lehet számolni. Ez azt jelenti, hogy egy olyan lakás esetében, amely 50 m² alapterületű, 400 - 700 euró bérleti díjjal kell számolnia. Ennek kapcsán csak irányadó értékekről van szó.

Amennyiben a főbérlő idővel fel szeretné emelni a bérleti díjat, azt csak bizonyos feltételek mellett teheti meg.

6. Lakással kapcsolatos hiányosságok

Amennyiben a lakással kapcsolatban hiányosságok és hibák lépnek föl, a bérlő köteles a főbérlővel a lakással kapcsolatos meghibásodásokat közölni, hogy ezeket a hibákat el lehessen hárítani.

Tipp: Amennyiben a főbérlőnek bejelenti a hibát, fontos, hogy határidőt adjon meg a hiba elhárítására.

Amíg a hibát elhárítják, a bérleti díjat megfelelő mértékben mérsékelni (csökkenteni) lehet. Minden esetre kérjen tanácsot, mielőtt a bérleti díjat csökkentené, mivel a jogosulatlan csökkentés esetén fennáll annak a veszélye, hogy a főbérlő felmondja a bérletet.

Abban az esetben, ha a főbérlő a hibát nem hárítja el, a lakásfelügyeleti hivatalhoz vagy az építésügyi hatósághoz lehet fordulni. De igénybe veheti a helyi albérlő szövetség vagy ügyvéd díjköteles tanácsadását is.

7. A lakás felmondása

A törvény alapvetően megkülönbözteti a a bérleti viszony rendes és rendkívüli (azonnali hatályú) felmondását. A bérbeadóknak nehéz a bérleti viszonyt felmondani. A bérleti jog általában a bérlőt védi, ezért számos formális akadályt támaszt. A bérleti jog kötelezi a bérbe adót, hogy a felmondását indokolja meg, melynek során csak bizonyos felmondási okok megengedettek.
A bérlő és a bérbe adó számára a törvény értelmében különböző időtartamú felmondási határidők állnak rendelkezésükre, amennyiben a bérleit jogviszonyt le szeretnék zárni.

Felmondási határidő bérlők számára:

a bérlők a határozatlan idejű bérleti szerződést alapvetően mindig 3 hónapos felmondási határidővel mondhatják fel. A lakhatás időtartamától ez nem függ.

A felmondásnak írásban kell történnie. Ahhoz, hogy határidőben történjen a felmondás, a felmondásnak legkésőbb a hónap 3. munkanapjáig be kell érkeznie ahhoz, hogy a folyó hónap is beleszámítson. A szombatok ennek kapcsán munkanapnak számítanak.

Vannak olyan esetek, melyekben a bérleti szerződés a bérlők számára a szokásos 3 hónapos felmondási határidőtől rövidebb időtartamot ír elő. Amennyiben a bérlő számára 1 hónapos vagy akár 14 napos felmondási határidőt állapít meg, a bérlő ilyen rövid határidőn belül is felmondhatja a szerződést.
Fordítva ugyanez nem igaz: a főbérlőnek be kell tartania a törvényes előírásokat, és saját javára nem szabad azt megrövidítenie.

Figyelem: Ha a bérleti szerződésben „felmondásról való lemondás“ vagy „felmondás kizárása“ szerepel, az azt jelenti, hogy egy bizonyos időtartamra a felmondás ki van zárva.
A felmondás jogát a szerződés megkötésének időpontjától számított legfeljebb 4 évig lehet kizárni. Amennyiben a felmondás kizárása a szerződés értelmében tovább tart, az a passzus érvénytelen, úgyhogy a bérlő a szerződést 3 hónapos határidővel felmondhatja.

Felmondási határidők a bérbe adó számára:

  • 5 éves bérleti időtartamig azok a főbérlők, akik felmondási okkal rendelkeznek, 3 hónapos határidővel mondhatják fel a szerződést.
  • Amennyiben a bérlő 5 évnél régebbtől lakik a lakásban, a felmondási határidő 6 hónap.
  • Amennyiben a bérlő már 8 évnél régebbtől lakik a lakásban, akkor a felmondási határidő 9 hónapot tesz ki.

Amennyiben nyomós okok állnak fenn a rendkívüli (azonnali) felmondás kapcsán, akkor ezeket a főbérlőnek írásban kell bemutatnia.

8. Lakásbérleti hozzájárulás (Wohngeld)

A lakásbérleti hozzájárulás (Wohngeld) állami juttatás az alacsony jövedelmű emberek pénzügyi támogatására. Az államtól pénzügyi támogatást kaphat, hogy lakhatási költségeit kifizesse. A lakhatási támogatás két formában létezik:

  • bérleti díjhoz hozzájárulás (Mietzuschuss), ha lakást vagy szobát bérel vagy
  • saját tulajdonú ingatlan költséghozzájárulás (Lastenzuschuss), ha olyan lakásban vagy házban él, mely az Öné.

A hozzájárulást csak akkor kapja meg, ha ténylegesen a tartományban tartózkodik, és a törvény szerint mozgásszabadságra jogosult az uniós állampolgárok mozgásszabadsága értelmében (FreizüG/EU).
Lakásbérleti hozzájárulás (Wohngeld) csak akkor kaphat, ha igényt nyújt be a község, város, hivatal vagy körzeti helyi lakástámogatási hivatalánál. Ott teljes körű tanácsadásban részesül.

FAQ Lakhatás

Az első hetekben, amikor Németországban bérleti vagy vásárlási célból lakást keres, különböző lehetőségei vannak arra, hogy szállást:

  • A szállodák átlagosan 70 - 90 Eurót kérnek személyenként és éjszakánként. A panziók jóval kedvezőbbek.
  • Az ifjúsági szálló történő elhelyezésért rendszerint 20 - 30 Eurót kérnek éjszakánként és személyenként.
  • Ön azonban az online felületeken is kereshet magának magánlakásokat vagy szobákat.
  • Kedvező alternatíva ha beköltözik egy társbérletbe. Ez különösen a fiatalok számára lehet érdekes, mert itt a gyors kapcsolatépítésre is lehetőség nyílik. Kérem, nézzen utána az Interneten az országos kiterjedésű keresőben
  • Egy 2 - 3 lakószobás bútorozott bérbe vehető lakásért a fekvéstől és a régiótól függően havonta 500 - 1.200 Euróval számolhat. A speciális Internet oldalakon sok más kereskedelmi internet felületet is talál, ahol az alapterület alapján célzottan kereshet.

A bérleti jogra szakosodott ügyvédek mellett a bérlők egyesületeinél is tájékozódhat.

Ahhoz, hogy ingyenes tanácsadást kapjon a bérlők egyesületénél, a tagnak tagsági díjat kell fizetni. A tagsági díj összegét a bérlők egyesülete önállóan határozza meg. Ez évente átlagosan 50 és 90 Euró között lehet. Az összegbe gyakran beletartozik a bérlők védelmét szolgáló biztosítás.

A bérbeadóknak nehéz a bérleti viszonyt felmondani. A bérleti jog általában a bérlőt védi, ezért számos formális akadályt támaszt. A bérleti jog kötelezi a bérbeadót, hogy indokolja meg a felmondást, és itt csak bizonyos felmondási okok fogadhatók el.

A törvény alapvetően megkülönbözteti a bérleti viszony rendes és rendkívüli (azonnali hatályú) felmondását.

  1. A rendes felmondás indoklásaként a magán bérbeadó számára alapjában véve az egyéni igény marad. Vagyis a bérbeadó pl. akkor mondhat fel a bérlőnek, ha a bérbeadó az ingatlanát bizonyítható okból a saját maga, közeli hozzátartozója vagy háztartásában élő családtagja, aki az ápolásával foglalkozik, számára szeretné használni.

  2. A bérlő általi rendkívüli, azonnali hatályú felmondás okai a következők:

    • a bérlő ismételten pontatlanul vagy csak részben fizeti ki a bérleti díjat,
    • a bérlet tárgyát szerződést szegve használja, pl. átengedi másnak a lakást, engedély nélkül albérlőt, házi állatot tart, stb.,
    • zavarja a ház lakóit.

A felsorolás nem végleges.

Tipp:
Ha nem biztos abban, hogy a,
• felmondás jogszerű
• vagy a meghatározott okok nem vezetnek a felmondáshoz,
vegyen igénybe tanácsadót vagy konzultáljon ügyvéddel.

A lakáshirdetésekben rendszerint a következő információk láthatók:

  • bérleti díj (közüzemi díjak nélküli bérleti díj),
  • alapterület négyzetméterben m² (lakófelület),
  • hálószobák száma,
  • fürdőszoba (darabszám, felszerelés),
  • konyha,
  • erkély (50%-ig a lakófelülethez tartozik),
  • szobák száma (fürdőszoba és konyha nélkül),
  • energietikai besorolás (az épület energiafogyasztása),
  • építés éve, ekkor épült meg az épület,
  • adott esetben az utolsó felújítás, korszerűsítés.

Az ingatlanok Németországban rendszerint bútorok nélkül bérelhetők.

Ha egy lakás iránt érdeklődik és erre szeretne pályázni, fontos, hogy beszerezze a következő dokumentumokat és igazolásokat:

  • a pályázati űrlap, amit a lakás megtekintésekor
    rendszerint átadnak;
  • a személyi igazolvány másolata
  • jövedelemigazolás, jellemzően az utolsó 3 hónapot felölelő jövedelem elszámolás.

    Figyelem: Ha éppen most lép be egy munkahelyre, akkor a munkaadója is kiállíthat egy igazolást az Ön munkakörére vonatkozó fizetésről. Ne zavartassa magát, forduljon a munkaadójához, és kérdezze meg, hogy tudnak-e segíteni a lakáskeresésben.

  • A bérlő a szakképzésen résztvevőtől gyakran megköveteli a bérleti kezességet. Ez a formamentes irat arról, hogy a bérlet átvállalása egy meghatározott összegig garantált. Ez azt jelenti, hogy egy másik személy(ek) (legtöbbször a szülők, vagy a rokonok) átvállalja(ák) a keletkező bérleti díjakat és az azzal összekapcsolódó költségeket amennyiben fizetésképtelenség keletkezik.
  • Igazolás a bérleti díjak pontos, elmaradástól mentes fizetéséről: Ez egy olyan igazolás, hogy az előző bérlő mindig pontosan fizette a bérleti díjakat. Ennek a bizonylatnak erős a kifejező ereje és erős bizonyíték az Ön megbízhatóságára. Erre azonban nem kötelezhetik.
  • Ha az Ön hazájában saját ingatlannal rendelkezik, akkor ezt közölni kell.
  • Az Ön fizetőképességének az igazolását (pl. hogy nincs adóssága az un.Schufa-Verbraucherauskunft fogyasztói értékelés, vagy egy másik a hazájából származó adekvát igazolás tudja bizonyítani).

Ha Ön nem rendelkezik minden dokumentummal, mert pl. éppen most utazott be Németországba, akkor ezeket az okokat meg kell neveznie a pályázatában.

A meglepetések elkerülése érdekében tájékozódnia kell, hogy a bérleti szerződésben a meghatározott bérleti díjban az un. „hideg”/nettó bérleti díj vagy az un. „meleg”/bruttó bérleti díj szerepel.
Az un. „hideg” bérleti díj a lakás alap bérleti díja. Ehhez még számos további költség társul, így az üzemeltetési költség is, ami jelentősen megnöveli a bérleti díjat. A további költségeihez tartozik például a melegvíz szolgáltatás, a fűtés szolgáltatás, a hulladékszállítás díja, a kertápolás vagy a házmester díja is.
Az un. „meleg”/ bruttó bérleti díj tartalmazza a további költségeket is, ami döntő jelentőségű abból a szempontból, hogy mennyit kell Önnek fizetni havonta. Az áram díjat rendszerint nem tartalmazzák a bérleti díjak. Önnek külön kell áramszolgáltatási szerződést kötni az áramszolgálatatóval.