Közvetlen hivatkozás
Itt megtudhatja, hogyan találhat lakást, mire kell figyelni a lakáskeresés során, milyen jogai vannak bérlőként, és hogyan érvényesítheti azokat.
Sok német bérelt lakásban él. A kedvező árú lakások iránt rendkívül nagy az igény. Németországban az elmúlt években megváltozott a lakáshelyzet. Különösen a nagyvárosokban nehéz kiadó lakást találni. Ez kihat az árakra és a lakbérekre. A bérleti díjak mértéke vagy a saját tulajdonú lakás vételára döntően attól függ, hogy hol él (város/vidék), vagy hol található a lakás (hely/körzet).
Jelenleg a legdrágább német városok München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Heidelberg, Hamburg, Mainz, Darmstadt és Berlin. Ezekben a városokban a lakosok gyakran a bevételeik 30%-ánál is többet fizetnek ki bérleti díjra.
A németországi bérleti díjakkal kapcsolatban – szövetségi államok szerinti bontásban – a Mietspiegel in Deutschland weboldalon található áttekintés nyújt információkat. A bérleti index (Mietspiegel) a rezsi (fűtés, áram, víz stb.) nélküli átlagos lakbérnek felel meg. A lakbérek rendkívül eltérőek lehetnek attól függően, hol található az ingatlan.
A város szélén lévő, kedvező árú lakások nem csak árelőnyt jelentenek, hanem annak a lehetőségét is, hogy a nagyvárostól távol, zöldövezetben lakjon. Különösen kisgyermekes fiatal családoknak felelnek meg ezek az elővárosok lakóhelyként. Németországban az ingázók a városközpontot a jó közlekedési összeköttetéseknek köszönhetően általában gyorsan elérik.
A bevándorlókra semmilyen korlátozás nem vonatkozik az ingatlankeresés vagy az ingatlanvásárlás tekintetében. Még a származási országában tartózkodva, az elutazás előtt is vásárolhat vagy bérelhet lakást Németországban. Ennek során azonban figyelembe kell vennie a tulajdon vásárlására vonatkozó, Németországban érvényes jogi előírásokat (pl. jegyző által hitelesített szerződés).
Az első hetekben, amikor Németországban bérleti vagy vásárlási célból lakást keres, különböző lehetőségei vannak arra, hogy szállást találjon.
A leghagyományosabb módja annak, hogy a megfelelő lakást megtalálja – akár bérleményről, akár vásárlásról van szó – az internetes vagy az újságokban megjelenő ingatlanhirdetéseken át vezet, amelyeket az újságok nemcsak a nyomtatott verzióban, hanem a saját internetes oldalukon is közzétesznek a lakáshirdetések/ingatlanok között. Ezenkívül különböző internetes portálok vannak, amelyek segítségével az egész országban egyéni paraméterek alapján kereshet ingatlanokat, vagy lakáskeresési hirdetést adhat fel. Néha a bérbeadó vagy a házkezelőség kapcsolattartási adatai helyett jelzőszámokat, betűjeleket talál a lakáshirdetésben, ezek az úgynevezett jelszavak (Chiffre). A jelszóval ellátott hirdetésre írásban kell válaszolnia, és a levelet az újságnak kell elküldenie. Ezt aztán onnan továbbítják a bérbeadónak. Lehetősége van arra is, hogy a lakáskereséssel ingatlanügynököt bízzon meg. Ez különösen a városhalmazok esetén lehet előnyös.
Figyelem: Ennek kapcsán vegye figyelembe, hogy az ingatlanügynök sikeres közvetítői tevékenysége esetén ügynöki díjat vagy közvetítői jutalékot (Maklercourtage, Maklerprovision) számíthat fel. Ez azonban kizárólag akkor érvényes, ha Ön bízta meg az ügynököt. Amennyiben azonban a bérbeadó bízza meg az ügynököt azzal, hogy találjon érdeklődőket a lakásra, akkor ő fizeti a jutalékot. Az ingatlanügynök legfeljebb kéthavi nettó, rezsiköltségek nélküli lakbér árát (plusz áfa) kérheti el ezen a címen. Ingatlanértékesítés esetén a jutalék összegét Németországban szabadon egyeztethetik, nincsenek erre vonatkozó jogszabályi előírások. A gyakorlatban a tulajdonosok és az ingatlanügynökök a jutalék meghatározásakor az adott tartomány „piacon szokásos” szabályozásaihoz igazodnak.
Amennyiben nehézségei támadnának a lakáskereséssel kapcsolatban, annak a városnak vagy a községnek a lakásügyi hivatalához (Wohnungsamt) fordulhat, amelyben a lakást keresi. Itt gyakran közvetlenül közvetítik ki a lakásokat. Amennyiben nem ez a helyzet, akkor a lakásügyi hivatal munkatársai hasznos címekkel és információkkal segítik a lakáskeresésben. A legtöbb városban és községben vannak szociális lakások (Sozialwohnung).
Figyelem: A szociális lakásokat általában csak alacsony jövedelemmel rendelkező embereknek adják bérbe. Ehhez önkormányzati bérlakásra jogosító tanúsítványra (Wohnberechtigungsschein) van szüksége, amelyet a helyi lakásügyi hivatal bocsát ki.
Tipp: Mivel Németország számos területén nem egyszerű lakáshoz jutni, fontos, hogy alaposan felkészüljön a lakáskeresésre.
Alapvetően határozott és a határozatlan idejű bérleti szerződések vannak, ugyanakkor a határozatlan idejű szerződések a jellemzőek Németországban. A legtöbb lakásbérleti szerződés mintaszerződés, amelyek különböző terjedelműek lehetnek, és nem mindig vonatkoznak az egyéni bérleti helyzetekre. Egy példát német és angol nyelven a Bérlők Érdekvédelmi Szövetsége (Mieterschutzbund) weboldalán talál.
A bérleti szerződéseket általában írásban kötik meg, de ez nem kötelező. Bár a szóbeli bérleti szerződésekre is ugyanazok a jogszabályi előírások vonatkoznak, vitás esetben az írásbeli bérleti szerződés fontos bizonyító eszköz lehet.
Tipp: Győződjön meg arról, hogy írásbeli szerződést kapjon, amelyben minden fontos részlet szerepel. Ennek ellenőrzésére használja a bérleti szerződés ellenőrző listáját.
Figyelem: A bérleti szerződés megkötése előtt a bérbeadóval közösen minden szobát alaposan tekintsen meg, beszélje meg az esetleges javítási munkákat, és ellenőrizze a fűtés, az elektromos berendezések, a csatlakozóaljzatok stb. működését. Amennyiben a beköltözés előtt hibákat észlel, azokat jegyzőkönyvben rögzítsék (beköltözési jegyzőkönyv, Einzugsprotokoll). Amennyiben röviddel a beköltözés után észlel hiányosságokat, azokat minél előbb jelezze írásban a bérbeadónak.
Ugyanezt az eljárást kell elvégezni a lakásból történő kiköltözéskor is, és a lakás állapotát jegyzőkönyvben kell rögzíteni (kiköltözési jegyzőkönyv, Auszugsprotokoll).
A bérleti szerződéssel egy időben általában bérleti biztosítékot (kauciót) állapítanak meg. A kaució mértékéről lehet tárgyalni. A kaució mértéke azonban legfeljebb 3 havi nettó, rezsiköltség nélküli lakbér lehet (havi lakbér járulékos költségek nélkül).
A kauciót a bérlő utalja át a bérbeadónak. A bérlő a bérleti kauciót 3 havi részletben is fizetheti. Az első részlet a bérleti jogviszony kezdetekor esedékes. A bérbeadónak a készpénzben átadott foglalót az egyéb vagyontól elkülönített számlára (kauciószámla, Sonderkonto/Kautionskonto) kell betennie. Egyéb kaucióformák is lehetségesek, de ebben a bérlőnek és a bérbeadónak kell megállapodnia. Megfontolható például a bankgarancia, közös takarékkönyv nyitása, vagy egy zárolási megjegyzéssel ellátott takarékkönyv.
A bérleti viszony megszűnésekora bérbeadónak vissza kell fizetnie a kaució összegét az időközben esedékes kamatokkal együtt, amennyiben semmilyen igényt nem támaszt a bérlővel szemben.
A teljes bérleti díj (Warmmiete) a nettó lakbér (Kaltmiete), illetve a fűtés, meleg víz, adott esetben a gáz, valamint a lakóépület üzemeltetési költségéből (rezsiköltség) adódik össze. A villamosenergia-költségek elszámolása általában az áramszolgáltatóval külön megkötött szerződése alapján történik.
Amennyiben a bérbeadó idővel emelni szeretné a bérleti díjat, azt csak bizonyos feltételek mellett teheti meg.
Amennyiben a lakással kapcsolatban hiányosságok és hibák tapasztalhatók, a bérlő köteles a bérbeadót tájékoztatni a lakással kapcsolatos problémákról, hogy ezeket el lehessen hárítani.
Tipp: Amennyiben a bérbeadónak bejelenti a problémát, fontos, hogy határidőt adjon meg a probléma elhárítására.
Amíg a hibát elhárítják, a bérleti díjat megfelelő mértékben mérsékelni (csökkenteni) lehet. Mindenesetre a bérleti díjat önkényes csökkentése előtt kérjen tanácsot, mivel jogosulatlan csökkentés esetén fennáll annak a veszélye, hogy a bérbeadó felmondja a szerződést.
Abban az esetben, ha a bérbeadó nem hárítja el a hibát, a lakásfelügyeleti hivatalhoz (Wohnungsaufsichtsamt)vagy az építésügyi hatósághoz (Bauordnungsamt) fordulhat. Igénybe veheti azonban a helyi bérlői egyesület vagy egy ügyvéd díjköteles tanácsadását is.
A jogszabály alapvetően kétféle felmondást különböztet meg: a bérleti szerződés rendes és rendkívüli (azonnali hatályú) felmondását. A bérbeadó számára a bérleti viszony felmondása rendkívül nehéz. A bérleti jog általában a bérlőt védi, ezért a bérbeadó számára ez számos formális akadállyal jár. A bérleti jog kötelezi a bérbeadót, hogy megindokolja a felmondást, és ennek során csak bizonyos felmondási okok engedélyezettek.
A bérlő és a bérbeadó számára a jogszabályok értelmében különböző időtartamú felmondási idők állnak rendelkezésre, amennyiben a bérleti jogviszonyt le szeretnék zárni.
A bérlőre vonatkozó felmondási idők:
A bérlők a határozatlan idejű szerződést alapvetően mindig3 hónapos felmondási idővel mondhatják fel. Ez nem függ a lakásban eltöltött időtől.
A felmondásnak írásban kell történnie. A határidőn belül történő felmondáshoz a bérlőnek az adott hónap legkésőbb 3. munkanapjáig be kell nyújtania a felmondást, hogy a folyó hónap is beleszámítson. A szombatok ebben a tekintetben munkanapnap számítanak.
Bizonyos esetekben a bérleti szerződés a szokásos 3 hónapos felmondási időnél rövidebb időtartamot határoz meg. Amennyiben a szerződés a bérlő számára 1 hónapos vagy akár 14 napos felmondási időt állapít meg, a bérlő ilyen rövid határidőn belül is felmondhatja a szerződést. Fordítva ugyanez nem igaz: a bérbeadónak be kell tartania a jogszabályi felmondási időt, és nem rövidítheti meg ezt az időszakot a saját javára.
Figyelem: Ha a bérleti szerződésben „felmondásról való lemondás” (Kündigungsverzicht) vagy „felmondás kizárása” (Kündigungsausschluss) szerepel, az azt jelenti, hogy egy bizonyos időtartamra a felmondás ki van zárva. A felmondás jogát a szerződés megkötésének időpontjától számított legfeljebb 4 évig lehet kizárni. Amennyiben a felmondás kizárása a szerződés értelmében tovább tart, az a záradék érvénytelenné válik, így a bérlő a szerződést 3 hónapos határidővel bármikor felmondhatja.
A bérbeadóra vonatkozó felmondási idők:
Amennyiben rendkívüli (azonnali hatályú) felmondás esetén nyomós okok állnak fenn, ezeket a bérbeadónak írásban kell rögzítenie.
A lakhatási támogatás az alacsony jövedelemmel rendelkezőknek juttatott állami pénzügyi támogatás. Az államtól pénzügyi támogatást kaphat, hogy a lakhatási költségeit kifizesse. A lakhatási támogatásnak két formája létezik:
A hozzájárulást csak akkor kapja meg, ha ténylegesen az ország területén tartózkodik, és a törvény szerint gyakorolhatja a szabad mozgás jogát az uniós állampolgárok szabad mozgásáról szóló törvény (FreizüG/EU) értelmében. Lakhatási támogatást (Wohngeld) csak akkor kaphat, ha kérvényt nyújt be a község, város, hivatal vagy körzet helyi lakástámogatási hivatalánál (Wohngeldbehörde). Itt teljes körű tanácsadásban részesül.
Figyelem: A lakhatási támogatással és a kérelem benyújtásával kapcsolatos, különböző idegen nyelveken elérhető további információkat a Német Szakszervezeti Szövetség (Deutsche Gewerkschaftsbund, DBG) weboldalán találja.
TIPP: A lakáspiacról, az építési finanszírozásról (Baugeld) és a lakásépítés támogatásáról további információk a Szövetségi Lakásügyi, Városfejlesztési és Építésügyi Minisztérium (Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen) weboldalán, valamint az ott közzétett, Auf Wohnungssuche in Deutschland (Lakáskeresés Németországban) tanácsadóban találhatók.