FAQ Abitare in Germania

L'aumento del canone di locazione è un evento comune. Tuttavia, il locatore è tenuto a rispettare determinate regole. Il locatore è autorizzato ad aumentare l'affitto, se questo è inferiore al canone di locazione pagato per abitazioni simili nella stessa zona. In molte località è possibile rilevare il canone di locazione di abitazioni simili tramite un elenco dei canoni medi di locazione (Mietspiegel), nel quale sono riportati i prezzi comuni di affitto a seconda della metratura, della posizione in una città o delle dotazioni dell'abitazione. Potete informarvi su Internet.

Tra la data di subentro e un primo aumento del canone di locazione e tra i singoli aumenti del canone deve decorrere un periodo minimo di 12 mesi. Se il locatario sta pagando un canone di locazione relativamente basso, il locatore non è autorizzato ad aumentare, in una sola volta, il canone per adeguarlo al livello medio. Esiste un tetto massimo del 20 % entro cui il canone di locazione può essere aumentato nell'arco di tre anni. In alcuni Länder tedeschi, questo tetto è del 15 %.

Attenzione: se vi è stato comunicato un aumento improvviso del vostro canone di locazione, è importante che ricorriate a una consulenza, per esempio presso l'associazione a tutela degli inquilini.

Alcuni contratti di locazione prevedono un aumento automatico del canone di locazione per frazioni regolari di tempo (c.d. canone a scaletta). In questo modo, sapete sin dall'inizio a cosa andate incontro. Per i canoni a scaletta (Staffelmiete) non sono ammessi ulteriori aumenti del canone di locazione.

Per i locatori è molto difficile disdire un contratto di locazione. Il diritto di locazione solitamente protegge l'inquilino e quindi prevede elevati ostacoli formali per i locatori. La legge sulla locazione obbliga il locatore a motivare la sua disdetta, per cui sono ammessi solo determinati motivi di disdetta.

Generalmente la legge decide tra disdetta ordinaria ed eccezionale (senza preavviso) della locazione.

1. Come motivazione per una disdetta ordinaria per un locatario privato c’è solo l’uso personale. Vale a dire il locatario può per esempio disdire l'inquilino se il locatore ha bisogno della sua proprietà per un motivo condivisibile per se stesso, per parenti stretti o per membri del suo nucleo familiare, come personale addetto all’assistenza.
2. Motivi per una disdetta eccezionale e quindi senza preavviso della locazione da parte del locatario sono:

• ripetuti pagamenti non puntuali o incompleti dell’affitto da parte dell’inquilino,
• uso dell'immobile affittato in contrasto con i termini del contratto, come per es. il sovraffollamento dell'appartamento, il subaffitto non autorizzato, la detenzione di animali, ecc.,
• disturbo della quiete pubblica.

L’elenco non è esaustivo.

Suggerimento: Se non siete sicuri che la disdetta sia legale, potete richiedere una consulenza presso un’unione di inquilini in loco oppure consultare un avvocato.

Se siete interessati a un'abitazione e vorreste presentare una domanda, è importante essere in possesso dei documenti e delle certificazioni che seguono:

• Un modulo di domanda che generalmente vi viene consegnato al momento della visita dell'abitazione;
• Copie del documento di identità,
• Certificazione del reddito, solitamente dello stipendio percepito negli ultimi 3 mesi.

Attenzione: se siete appena stati assunti in Germania, potete anche presentare un documento del vostro datore di lavoro a conferma della posizione e dello stipendio. Non esitate a rivolgervi al vostro datore di lavoro per chiedere il suo supporto nella ricerca di una casa.

• Spesso i locatori esigono dagli apprendisti una garanzia sull'affitto: un documento informale a garanzia della copertura del canone di locazione fino a un determinato valore. Ciò significa che una terza persona (solitamente i genitori o un parente), definita garante, in caso di morosità, sostituisce il locatario nel pagamento dei canoni mensili e delle spese arretrate.
• Certificato di esenzione dai debiti locativi: si tratta di una dichiarazione da parte del locatore precedente, la quale attesta che il canone di locazione è stato sempre pagato puntualmente. Un certificato di questo tipo rappresenta un'importante conferma della vostra affidabilità. Tuttavia, non vi spetta di diritto riceverla.
• Se avete un immobile di proprietà nel vostro Paese di origine, è necessario che lo comunichiate.
• Dichiarazione sulla vostra affidabilità creditizia, per esempio il documento di garanzia della solvibilità del cliente rilasciato dall'ente tedesco di controllo dei crediti (Schufa-Verbraucherauskunft) o un altro documento simile rilasciato nel vostro Paese di origine.

Nel caso in cui non siate in possesso di tutti i documenti sopraelencati, perché, per esempio, vi siete appena trasferiti in Germania, è importante che illustriate i motivi nella vostra candidatura.

Per evitare brutte sorprese, vi consigliamo di informarvi se il canone di locazione riportato nel vostro contratto di locazione è il canone di locazione netto o lordo.
Il canone di locazione netto (Kaltmiete) rappresenta il canone di base dell'abitazione. A questo, però, si aggiungono numerose spese accessorie, come per esempio le spese di gestione, che determinano un aumento considerevole del canone di locazione. Tra le spese accessorie rientrano anche le spese utenze per riscaldamento e acqua calda, la tassa sui rifiuti, le spese per la manutenzione del giardino o per il portiere.
Il canone di locazione lordo (Warmmiete) include tutte le spese accessorie ed equivale, quindi, al prezzo che dovete pagare. Di solito, le spese per la corrente elettrica non sono incluse nel canone di locazione e dovete stipulare separatamente un contratto con il fornitore di energia elettrica.

Di solito gli annunci immobiliari riportano le seguenti informazioni:

• prezzo del canone di locazione (canone di locazione netto e pagamenti anticipati per le spese di gestione),
• dimensione in m² (superficie abitabile),
• numero di camere da letto,
• bagno/i (quantità e dotazione),
• cucina,
• balcone (fino al 50 % incluso nella metratura della superficie abitabile)
• numero complessivo delle stanze (esclusi bagno e cucina),
• valutazione energetica (consumo energetico dell'edificio),
• anno di costruzione dell’edificio
• eventuali ultimi interventi di ristrutturazione/risanamento.

Di solito gli immobili in Germania vengono affittati non arredati.

Avete diverse possibilità di trovare una sistemazione per le prime settimane di soggiorno in Germania, fino a quando non trovate un'abitazione da affittare o da acquistare:

• Una notte in hotel in media costa dagli 80 ai 90 € a persona. Le pensioni sono nettamente più convenienti.
• Una notte in ostello solitamente costa dai 20 ai 30 € a persona.
• Avete anche la possibilità di affittare una camera in un'abitazione privata tramite i portali online.
• Un'altra alternativa conveniente sarebbe quella di cercare una camera in un appartamento in condivisione (Wohngemeinschaft). Questa rappresenta un'opzione interessante soprattutto per i giovani, poiché offre loro la possibilità di stringere velocemente nuovi contatti. In Internet potete effettuare una ricerca a livello nazionale.
• Il canone di locazione per un appartamento bi o trilocale arredato a tempo determinato va dai 500 ai 1.200 euro al mese, a seconda della posizione e della regione. Oltre ai siti Internet specifici, ci sono numerosi altri portali commerciali online dove cercare un'abitazione.

Oltre che rivolgervi agli avvocati specializzati nel diritto di locazione, potete avvalervi della consulenza delle associazioni a tutela degli inquilini (Mieterverein).

Per avere diritto a una consulenza gratuita, dovete essere iscritti all'associazione e pagare la quota associativa. Quest'ultima viene fissata indipendentemente da ciascuna associazione e in media si aggira tra i 50 e i 90 euro all’anno. In molti casi, la quota associativa include anche un'assicurazione di tutela del diritto di locazione.