Instytucji wspierającej równe traktowanie pracowników unijnych

Mieszkanie

1. Rynek mieszkaniowy w Niemczech

Wielu Niemców mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. Tanie mieszkania są bardzo poszukiwane. Ceny domów i mieszkań na wynajem w Niemczech w ostatnich latach istotnie wzrosły.
Na niemieckim rynku mieszkaniowym występuje wprawdzie duża podaż, ale wysokość czynszu bądź cena mieszkania własnościowego zależy w decydującym stopniu od wielkości miejscowości (miasto/wieś) oraz lokalizacji (położenia/dzielnicy).

Najdroższymi niemieckimi miastami są Monachium, Frankfurt nad Menem, Stuttgart, Fryburg Bryzgowijski, Ingolstadt, Hamburg, Heidelberg, Moguncja i Darmstadt. W tych miastach mieszkańcy przeznaczają często na czynsz ponad 30% swoich dochodów. Tańsze mieszkanie na obrzeżu miasta to – oprócz niższej ceny – także możliwość zamieszkania z dala od wielkomiejskiego zgiełku i wśród zieleni. Obszary podmiejskie są odpowiednie szczególnie dla młodych rodzin z małymi dziećmi. Do pracy w centrum można zwykle szybko dojechać dzięki dobrze rozbudowanej infrastrukturze komunikacyjnej w Niemczech.

Imigrantów nie obowiązują żadne ograniczenia w zakresie poszukiwania i zakupu nieruchomości. Możesz zrealizować transakcję najmu lub zakupu mieszkania w Niemczech jeszcze ze swojego kraju. Musisz jednak przestrzegać obowiązujących na terenie Niemiec przepisów związanych z zakupem nieruchomości (np. wymogu umowy notarialnej).

Zanim wynajmiesz lub kupisz mieszkanie w Niemczech, masz różne możliwości znalezienia zakwaterowania na pierwsze tygodnie pobytu.

2. Poszukiwanie mieszkania

Najpopularniejszym sposobem na znalezienie odpowiedniego mieszkania – w celu jego zakupu lub wynajęcia – jest analiza ogłoszeń mieszkaniowych w internecie lub odpowiedniej prasie. Gazety publikują takie ogłoszenia nie tylko w wersji drukowanej, lecz także w wydaniach internetowych.
Ponadto działa wiele różnych portali internetowych, na których możesz przeglądać oferty z całych Niemiec albo zamieścić swoje ogłoszenie o poszukiwaniu mieszkania.
Czasami zamiast danych kontaktowych wynajmującego lub administracji mieszkaniowej znajdziesz w ogłoszeniu tylko symbol (kod) danej oferty. Na ogłoszenia z kodem musisz odpowiadać pisemnie, a korespondencję kierować do gazety, która następnie przekazuje Twój list wynajmującemu. Masz też możliwość zlecenia poszukiwań agencji nieruchomości.

Uwaga! Pamiętaj, że za skuteczne pośrednictwo agencja może pobierać prowizję (zwaną też kurtażem). Prowizja przysługuje jednak agentowi tylko wtedy, gdy to Ty zleciłeś mu poszukiwania. Jeżeli pośrednika do poszukiwania zainteresowanych najemców zaangażował wynajmujący, to on musi zapłacić prowizję.
Prowizja pośrednika od Ciebie jako najemcy może maksymalnie wynieść równowartość dwóch miesięcznych czynszów netto bez kosztów mediów, plus VAT. W przypadku zakupu nieruchomości wysokość prowizji jest w Niemczech kwestią umowną i nie ma tu żadnych ograniczeń ustawowych. Zwykle właściciele i pośrednicy ustalają wysokość prowizji na podstawie rynkowych praktyk z danego kraju związkowego.

Jeżeli miałbyś trudności ze znalezieniem mieszkania, możesz się zgłosić do urzędu mieszkaniowego (Wohnungsamt) w mieście bądź gminie, gdzie szukasz mieszkania. Często sam urząd zajmuje się pośrednictwem przy wynajmie. Jeżeli tak nie jest, pracownicy urzędu udostępnią Ci przydatne adresy i informacje. W większości miast i gmin istnieją także mieszkania socjalne.

Uwaga! Mieszkania socjalne mogą być zwykle wynajmowane jedynie osobom o niskich dochodach. Będziesz więc potrzebować z lokalnego urzędu mieszkaniowego zaświadczenia o prawie do lokalu socjalnego (Wohnberechtigungsschein).

Rada: w wielu regionach Niemiec znalezienie mieszkania nie jest łatwe, więc ważne jest, żeby być dobrze przygotowanym do ubiegania się o mieszkanie.

3. Umowa najmu

Zasadniczo rozróżnia się umowy najmu na czas określony i nieokreślony, jednak w Niemczech regułą są umowy na czas nieokreślony.
Większość umów najmu to umowy wzorcowe (brak wersji PL) , bardziej lub mniej obszerne i nie zawsze dopasowane do indywidualnego przypadku najmu.
Zwykle umowy najmu zawiera się w formie pisemnej, jednak nie ma takiego wymogu. Choć więc w odniesieniu do umów najmu zawieranych ustnie obowiązują takie same regulacje ustawowe, pisemna umowa najmu może być w przypadku sporu istotnym dowodem.


Rada: upewnij się, że otrzymujesz pisemną umowę najmu zawierającą wszystkie istotne szczegóły. Wykorzystaj w tym celu listę kontrolną odnoszącą się do umów najmu.

Uwaga! Przed zawarciem umowy najmu należy wspólnie z wynajmującym dokładnie obejrzeć każde pomieszczenie, omówić ewentualne prace remontowe i naprawy, sprawdzić działanie ogrzewania, urządzeń elektrycznych, gniazdek itd. Jeżeli przed objęciem przez najemcę mieszkania są widoczne jakieś usterki, należy je odnotować w podpisywanym przed wprowadzeniem się protokole zdawczo-odbiorczym (Einzugsprotokoll). Jeżeli krótko po wprowadzeniu się stwierdzisz dodatkowe usterki, zgłoś je możliwie szybko w formie pisemnej wynajmującemu.
Taką samą procedurę należy przeprowadzić przy wyprowadzce, a stan mieszkania opisać w odpowiednim protokole zdawczo-odbiorczym (Auszugsprotokoll).

4. Kaucja od najemcy

W umowie najmu zwykle ustala się zabezpieczenie (kaucję). Wysokość kaucji można negocjować. Maksymalnie może ona wynosić trzykrotność Kaltmiete, czyli miesięcznego czynszu bez kosztów eksploatacji.

Kaucję najemca przekazuje wynajmującemu. Może to zrobić w 3 miesięcznych ratach. Pierwsza rata jest płatna wraz z początkiem stosunku najmu. Wynajmujący musi oddzielić otrzymaną kaucję gotówkową od pozostałych części swojego majątku i ulokować ją na specjalnym koncie depozytowym (Kautionskonto). Możliwe są także inne formy kaucji, muszą jednak zostać ustalone między najemcą i wynajmującym. W grę wchodzą np. poręczenia bankowe, założenie wspólnej lokaty oszczędnościowej albo zastaw środków na lokacie najemcy.

Jeżeli po zakończeniu stosunku najmu wynajmujący nie zgłasza żadnych dodatkowych roszczeń wobec najemcy, musi zwrócić mu kwotę kaucji wraz z naliczonymi odsetkami z lokaty.

5. Czynsz

W przypadku mieszkań na wynajem czynsz składa się z pozycji Kaltmiete oraz kosztów ogrzewania, ciepłej wody, gazu i kosztów eksploatacyjnych budynku (Warmmiete). Koszty energii elektrycznej rozlicza się zwykle oddzielnie, na podstawie umowy, którą musisz podpisać we własnym zakresie z dostawcą energii.

W niektórych dużych miastach musisz się liczyć z kosztami ok. 14 euro za metr kwadratowy Warmmiete i kosztów ogrzewania, wody oraz gazu. w małych miastach i na wsi będzie to odpowiednio przeciętnie ok. 8 euro za metr kwadratowy. To znaczy, że w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m² należy się spodziewać czynszu w wysokości od 400 do 700 euro, przy czym chodzi jedynie o wartości szacunkowe.

Jeżeli wynajmujący chce Ci po jakimś czasie podnieść czynsz, może to zrobić tylko po spełnieniu określonych warunków.

6. Usterki w mieszkaniu

Jeżeli w okresie najmu w mieszkaniu pojawią się usterki lub wady, najemca ma obowiązek powiadomienia o nich wynajmującego, żeby ten mógł je usunąć.

Rada: przy zgłaszaniu wynajmującemu usterki ważne jest podanie terminu jej usunięcia.
Do czasu usunięcia usterki czynsz może zostać adekwatnie pomniejszony (obniżony). Przed pomniejszeniem kwoty czynszu do zapłaty zasięgnij jednak porady, ponieważ w przypadku nieuprawnionego obniżenia przez Ciebie tej kwoty istnieje ryzyko wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

W przypadkach, gdy wynajmujący nie usuwa usterki, można zgłosić się do miejscowego urzędu nadzoru nad zasobami lokalowymi (Wohnungsaufsichtsamt) lub urzędu nadzoru budowlanego (Bauordnungsamt). Możesz także skorzystać z odpłatnych porad lokalnej organizacji najemców (Mieterverein) albo porady adwokata.

7. Wypowiedzenie umowy najmu

Zasadniczo na mocy przepisów rozróżnia się zwyczajne i nadzwyczajne (bezterminowe) wypowiedzenie stosunku najmu. Wynajmującemu trudno jest ten stosunek wypowiedzieć. Przepisy prawa regulującego najem chronią zwykle najemcę i przewidują istotne przeszkody formalne. Prawo zobowiązuje wynajmującego do uzasadnienia wypowiedzenia i dopuszcza w tym zakresie tylko określone powody. Zgodnie z przepisami najemcę i wynajmującego obowiązują także różne terminy wypowiedzenia w przypadku zakończenia stosunku najmu.

Termin wypowiedzenia dla najemców
Najemcy mogą zasadniczo zawsze wypowiedzieć zawartą na czas nieokreślony umowę najmu z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Długość okresu zamieszkiwania w lokalu nie odgrywa tu roli.

Wypowiedzenie musi nastąpić w formie pisemnej. Aby termin został zachowany, wypowiedzenie musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej trzeciego dnia roboczego danego miesiąca, aby miesiąc ten został zaliczony do terminu. Soboty uważa się za dni robocze.

Istnieją przypadki, w których umowa najmu przewiduje dla najemców terminy wypowiedzenia krótsze niż 3-miesięczny termin ustawowy. Jeżeli w umowie ustalono dla najemcy termin miesięczny lub nawet 14-dniowy, to najemca ten może wypowiedzieć umowę w takim krótszym terminie.

W drugą stronę to nie obowiązuje: wynajmujący musi przestrzegać ustawowych terminów i nie wolno mu ich skracać na swoją korzyść.

Uwaga! Jeżeli w umowie najmu znajduje się sformułowanie o zrzeczeniu się prawa do wypowiedzenia (Kündigungsverzicht) albo wykluczeniu prawa do wypowiedzenia (Kündigungsausschluss), to znaczy, że przez pewien okres wypowiedzenie jest wykluczone.
Prawo do wypowiedzenia można wykluczyć najdłużej na 4 lata od momentu zawarcia umowy. Jeżeli zgodnie z umową wykluczenie to ma trwać dłużej, to po upływie tego okresu klauzula ta traci skuteczność i najemca może każdorazowo wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego terminu.

Terminy wypowiedzenia dla wynajmującego

  • Przy okresie najmu do 5 lat wynajmujący, którzy mają uzasadniony powód, mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminu 3 miesięcy.
  • Jeżeli najemca mieszka w mieszkaniu przez okres od 5 do 8 lat, termin wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy.
  • Jeżeli okres zamieszkiwania przekracza 8 lat, obowiązuje 9-miesięczny termin wypowiedzenia.

W przypadku zaistnienia powodów do nadzwyczajnego (bezterminowego) wypowiedzenia, wynajmujący musi przedstawić te powody w formie pisemnej.

8. Dodatek mieszkaniowy (Wohngeld)

Dodatek mieszkaniowy to świadczenie państwowe, którego celem jest pomoc finansowa osobom o niskich dochodach. Możesz otrzymać z budżetu państwa wsparcie finansowe przeznaczone na pokrycie kosztów mieszkaniowych. Są 2 rodzaje dodatków mieszkaniowych:

  • dodatek do czynszu, jeśli wynajmujesz mieszkanie lub pokój
  • dodatek do kosztów utrzymania nieruchomości, jeśli mieszkasz we własnym mieszkaniu lub domu.

Dodatek możesz otrzymać tylko wtedy, gdy faktycznie przebywasz na terytorium Republiki Federalnej Niemiec i masz prawo do swobodnego przemieszczania się w UE zgodnie z ustawą o swobodnym przepływie osób będących obywatelami Unii Europejskiej (FreizüG/EU).
Dodatek mieszkaniowy otrzymasz po złożeniu wniosku (brak wersji PL) we właściwym urzędzie w miejscu zamieszkania, tj. w urzędzie gminy, miasta albo powiatu. Tam też uzyskasz wszystkie potrzebne informacje.

FAQ Mieszkanie

Aby uniknąć niespodzianek, powinieneś zorientować się, czy ustalona w umowie najmu cena to Kalt-/Nettomiete, czy Warm-/Bruttomiete.
Kaltmiete to podstawowy czynsz za mieszkanie. Do tej kwoty dolicza się liczne dodatkowe koszty, np. mediów, przez co końcowa kwota może znacznie wzrosnąć. Do kosztów dodatkowych zalicza się m.in. koszty ciepłej wody, ogrzewania, wywozu śmieci, pielęgnacji zieleni wokół budynku i pracy dozorcy.
Warm-/Bruttomiete obejmuje wszystkie dodatkowe koszty, jest więc docelową ceną, którą będziesz musiał zapłacić. Kosztów energii elektrycznej nie uwzględnia się zwykle w czynszu. Musisz zawrzeć oddzielnie umowę z dostawcą energii.

Podwyżki czynszu są wprawdzie rzeczą normalną, ale wynajmujący musi tu przestrzegać określonych reguł. Podwyżka jest dopuszczalna, jeżeli czynsz, który płacisz, jest niższy niż czynsze za porównywalne mieszkania w Twojej okolicy. Dla wielu miejsc wysokość czynszów do porównań można ustalić na podstawie ich oficjalnego wykazu (Mietspiegel), zawierającego średnie ceny wynajmu mieszkań w zależności od ich lokalizacji, powierzchni i wyposażenia. Poszukaj informacji w internecie.

Między wprowadzeniem się lokatora do mieszkania a pierwszą podwyżką czynszu (oraz między jego kolejnymi podwyżkami) musi upłynąć każdorazowo przynajmniej 12 miesięcy. Jeżeli najemca płaci obecnie stosunkowo niski czynsz, jego wysokości nie wolno podnieść skokowo od razu do poziomu czynszów porównywalnych. Obowiązuje ograniczenie, w myśl którego w ciągu 3 lat można łącznie podnieść czynsz maksymalnie o 20%, a w niektórych krajach związkowych o 15%.

Uwaga! Jeżeli masz do czynienia z niespodziewaną podwyżką czynszu, ważne jest, żeby zasięgnąć porady – np. w organizacji ochrony najemców (Mieterschutzverein).

Niektóre umowy najmu przewidują od razu regularne podwyżkę czynszu (indeksowany czynsz progresywny - Staffelmiete). W takich przypadkach z góry wiesz, na co się przygotować, a dodatkowe podwyżki są niedozwolone.

Wynajmującemu bardzo trudno jest wypowiedzieć stosunek najmu. Przepisy prawa regulującego najem chronią zwykle najemcę i przewidują istotne przeszkody formalne. Prawo zobowiązuje wynajmującego do uzasadnienia wypowiedzenia i dopuszcza w tym zakresie tylko określone powody.

Zasadniczo przepisy przewidują wypowiedzenie stosunku najmu w trybie zwyczajnym albo nadzwyczajnym (bezterminowym, ze skutkiem natychmiastowym).

1. Główną przyczyną wypowiedzenia zwyczajnego dla prywatnego wynajmującego mogą być potrzeby własne. Wynajmujący może więc wypowiedzieć najemcy mieszkanie, jeżeli potrzebuje swojej nieruchomości z uzasadnionych powodów dla siebie, bliskich krewnych albo osoby pozostającej we wspólnym gospodarstwie domowym, np. sprawującej stałą opiekę pielęgniarską.

2. Powodami wypowiedzenia dokonanego przez wynajmującego w trybie nadzwyczajnym i tym samym bezterminowego mogą być:

  • powtarzające się nieterminowe regulowanie lub niedopłaty czynszu ze strony najemcy,
  • niezgodne z umową korzystanie z przedmiotu najmu, np. zbyt duża liczba osób zamieszkujących, niedozwolone podnajmowanie mieszkania, posiadanie w nim zwierząt mimo zakazu itd.,
  • zakłócanie miru domowego.

Powyższe wyliczenie nie jest kompletne.

Rada: jeżeli nie masz pewności,
• czy wypowiedzenie jest zgodne z prawem,
• czy podane powody są przesłanką do wypowiedzenia,
skorzystaj z porady albo skonsultuj się z prawnikiem.

Oprócz adwokatów - specjalizujących się w prawie najmu – dobrym miejscem do uzyskania porady będą organizacje najemców (Mietervereine).

Aby korzystać z bezpłatnych indywidualnych porad takiej organizacji, musisz być jej członkiem i płacić składki. Ich wysokość ustalają same organizacje – wynosi ona średnio 50-90 euro rocznie. Często w cenie składki jest ubezpieczenie ochrony prawnej (dla sporów ze stosunku najmu – Mietrechtsschutzversicherung).

Zanim wynajmiesz lub kupisz mieszkanie w Niemczech, masz różne możliwości znalezienia zakwaterowania na pierwsze tygodnie pobytu.

  • Hotele kosztują średnio ok. 70-90 euro za osobę/noc. Pensjonaty są znacznie tańsze.
  • Za nocleg w schronisku młodzieżowym zapłacisz zwykle 20-30 euro za osobę/noc.
  • Możesz także online – za pośrednictwem portali internetowych - wynająć pokój w mieszkaniu prywatnym.
  • Tańszą alternatywą jest dołączenie do kilkuosobowej grupy wynajmującej wspólnie jedno mieszkanie (Wohngemeinschaft, WG). Może to być ciekawe rozwiązanie zwłaszcza dla młodych ludzi, ponieważ umożliwia szybkie nawiązanie kontaktów. Proszę sprawdzić oferty z całych Niemiec w internecie.
  • Za tymczasowy najem umeblowanego mieszkania (2-3 pokoi) należy się spodziewać wydatku rzędu 500-1200 euro, w zależności od lokalizacji i regionu. Oferty znajdziesz na specjalistycznych stronach w internecie i portalach, umożliwiających wyszukiwanie mieszkań według konkretnych kryteriów.

W ogłoszeniach mieszkaniowych zwykle zamieszcza się poniższe informacje:

  • wysokość: czynszu bez kosztów mediów (Kaltmiete) i zaliczek na poczet kosztów eksploatacji,
  • powierzchnia mieszkalna w metrach kwadratowych (m²),
  • liczba sypialni,
  • łazienki (liczba i wyposażenie),
  • kuchnia,
  • balkon (w 50 % zaliczany do powierzchni mieszkalnej),
  • łączna liczba pokoi (bez łazienki i kuchni),
  • charakterystyka energetyczna budynku (zużycie energii),
  • rok budowy,
  • ew. przeprowadzone remonty i modernizacje.

W Niemczech zwykle wynajmuje się mieszkania nieumeblowane.

Jeżeli jesteś zainteresowany jakimś mieszkaniem i chciałbyś się o nie ubiegać, ważne jest, żebyś był przygotowany do przedłożenia następujących dokumentów i zaświadczeń:

  • formularz aplikacyjny, wręczany zwykle kandydatom przy oglądaniu mieszkania,
  • kopie dowodu osobistego,
  • zaświadczenie o wysokości dochodów, zwykle rozliczenie wynagrodzenia za ostatnie 3 miesiące.

    Uwaga! Jeżeli dopiero zaczynasz pracę w Niemczech, możesz także przedstawić zaświadczenie od swojego pracodawcy, dokumentujące zajmowane stanowisko i wysokość wynagrodzenia. Możesz bez wahania zgłosić się do pracodawcy i poprosić go o pomoc w poszukiwaniu mieszkania.

  • Wynajmujący wymagają często od osób uczących się zawodu i studentów poręczenia zapłaty czynszu. Jest to dokument pisemny (sporządzony bez konieczności zachowania wymogów formalnych), w którym poręczyciel gwarantuje spłatę czynszu do określonej kwoty. Oznacza to, że jakaś osoba inna niż najemca (najczęściej jedno z rodziców albo krewny) w przypadku Twojej niewypłacalności wyrówna zaległy czynsz i pokryje za Ciebie związane z tym koszty.
  • Zaświadczenie o niezaleganiu z płatnością czynszu. Wystawione przez poprzedniego wynajmującego i potwierdzające terminowy wpływ opłat czynszowych. Taki dokument ma istotną wymowę i stanowi dowód Twojej rzetelności. Wynajmujący nie ma jednak obowiązku wystawienia Ci takiego zaświadczenia.
  • Jeżeli w kraju macierzystym dysponujesz jakąś nieruchomością, powinieneś o niej także poinformować.
  • Zaświadczenie nt. Twojej zdolności płatniczej i kredytowej (np. Schufa-Verbraucherauskunft (brak wersji PL)- porównywalne do polskiego BIK-u) albo odpowiednik takiego zaświadczenia z Twojego kraju macierzystego.

Jeżeli nie dysponujesz wszystkimi dokumentami, ponieważ np. dopiero niedawno przyjechałeś do Niemiec, powinieneś o tym wspomnieć w swoim formularzu aplikacyjnym.