Se loger

Logement

Vous trouverez ici comment trouver un appartement, ce que vous devez garder à l'esprit lorsque vous recherchez un appartement, quels sont vos droits en tant que locataire et comment les faire valoir. 

1. Le marché du logement en Allemagne

De nombreux Allemands vivent dans des logements loués. Les logements bon marché sont très demandés. Les prix des maisons ainsi que des appartements en location ont considérablement augmenté en Allemagne au cours des dix dernières années. Le marché du logement en Allemagne dispose certes d'une offre importante, mais le montant du loyer ou le prix d'achat d'un appartement en copropriété dépend de manière décisive de l'endroit (ville ou Land) où l'on vit ou de l'endroit où se trouve l'appartement (situation ou district).

Les villes allemandes les plus chères sont actuellement Munich, Francfort-sur-le-Main, Stuttgart, Fribourg-en-Brisgau, Düsseldorf, Ingolstadt, Hambourg, Mayence et Darmstadt. Dans ces villes, le loyer représente souvent plus de 30 % du revenu des habitants.

Vous trouverez un aperçu du montant des loyers en Allemagne, détaillé par Land, sur la page d'accueil «  Mietspiegel  in Deutschland » (Indice du prix des loyers en Allemagne). L'indice de référence des loyers correspond au loyer moyen sans les charges (chauffage, électricité, eau, etc.). Le montant du loyer peut varier considérablement et dépend de l'endroit où l'on vit.

Un appartement bon marché en périphérie de la ville offre, outre des avantages en termes de prix, la possibilité de vivre à l'écart de la grande ville dans un environnement vert. La banlieue est un lieu de vie particulièrement adapté aux jeunes familles avec des enfants en bas âge. Le centre-ville est généralement rapidement accessible pour les navetteurs grâce aux bonnes liaisons de transport en Allemagne.

Les immigrés ne sont soumis à aucune restriction en matière de recherche ou d'achat de biens immobiliers. Vous pouvez louer un appartement ou acheter un bien immobilier en Allemagne depuis votre pays d'origine. Vous devez toutefois respecter les dispositions légales applicables en Allemagne à cet effet, qui sont valables pour l'achat d'un bien immobilier (par exemple un contrat notarié).

Pour les premières semaines, jusqu'à ce que vous trouviez un appartement à louer ou à acheter en Allemagne, vous avez plusieurs possibilités de trouver un logement.

2. Trouver un lieu de vie

Le moyen le plus courant de trouver un logement adéquat, que ce soit à louer ou à acheter, est de consulter les annonces immobilières sur Internet ou dans les journaux correspondants, qui publient des annonces de logement non seulement dans leurs versions imprimées, mais aussi sur leurs propres sites Internet. En outre, vous trouverez divers portails Internet qui vous permettront de rechercher des biens immobiliers dans toute l'Allemagne et de manière individuelle ou d'y publier vous-même une annonce pour la recherche d'un logement. Parfois, au lieu des coordonnées du bailleur ou de la régie des logements, des chiffres ou des lettres d'identification sont mentionnés dans les offres de logement : il s’agit du numéro d'identification (Chiffre). Vous devez répondre par écrit à une annonce portant un code et envoyer la lettre au journal. Elle est ensuite transmise au propriétaire. Vous avez également la possibilité d'engager un agent immobilier pour votre recherche de logement. Cela peut être particulièrement avantageux dans les agglomérations. 

Attention : Veuillez noter que l'agent immobilier peut facturer des frais de courtage ou une commission si le courtage est réussi. Toutefois, cela ne s'applique que si vous mandatez l’agent. En revanche, si le bailleur charge l'agent immobilier de trouver des locataires potentiels pour son logement, il doit s’acquitter de la commission. La commission de l'agent immobilier pour vous, en tant que locataire, ne peut pas dépasser deux loyers nets de base plus la TVA. Dans le cas des ventes de biens immobiliers, le montant de la commission est librement convenu en Allemagne ; il n'y a pas de prescriptions légales. Dans la pratique, les propriétaires et les agents immobiliers fondent leur commission sur les réglementations du « marché normal » dans le Land concerné.

Si vous avez des difficultés à trouver un appartement, vous pouvez contacter l’office du logement de la ville ou de la municipalité où vous cherchez un appartement. Souvent, les appartements y sont directement proposés. Si ce n'est pas le cas, le personnel de l'office du logement peut vous aider en vous fournissant des adresses et des informations utiles. Des logements sociaux sont disponibles dans la plupart des villes et municipalités.

Attention : En règle générale, les logements sociaux ne peuvent être loués qu'à des personnes à faibles revenus. Pour cela, vous avez besoin d'une attestation d'autorisation à emménager dans un logement social, que vous pouvez obtenir auprès de l'office du logement local.

Conseil : Comme il n'est pas si facile de trouver un appartement dans de nombreuses régions d'Allemagne, il est important d'être bien préparé lorsqu'on fait une demande d'appartement.

3. Bail locatif

En principe, une distinction est faite entre les baux locatifs à durée déterminée et à durée indéterminée, mais les baux locatifs à durée indéterminée sont la règle en Allemagne. La plupart des contrats de location d'appartements sont des contrats types, dont la portée varie et qui ne s'appliquent pas toujours à la situation individuelle de location. Vous trouverez un exemple en allemand et en anglais sur le site du Mieterschutzbund.

En règle générale, les baux locatifs sont conclus par écrit. Cela n’est cependant pas obligatoire. Même si les mêmes dispositions légales s'appliquent aux baux locatifs verbaux, un contrat de location écrit peut constituer un élément de preuve important en cas de litige.

Conseil : Assurez-vous que vous recevez un bail locatif écrit dans lequel tous les détails pertinents sont inclus. Utilisez à cet effet la liste de contrôle du bail locatif.

Attention : Avant de signer le contrat de location, vous devez examiner attentivement chaque pièce avec votre propriétaire, discuter des éventuels travaux de rénovation et vérifier également que le chauffage, les appareils électriques, les prises de courant, etc. fonctionnent correctement. Si des défauts sont visibles avant l'emménagement, ils doivent être notés dans un état des lieux (état des lieux d’entrée). Si vous découvrez des défauts peu après votre emménagement, vous devez les signaler par écrit au propriétaire sans délai.
La même procédure doit être suivie lorsque vous quittez l'appartement et l'état de l'appartement doit être consigné dans un état des lieux (état des lieux de sortie).

4. Dépôt de garantie

Une garantie de loyer (caution) est généralement convenue dans le contrat de location. Le montant de la caution peut être négocié. Toutefois, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 3 loyers hors charges (loyer mensuel sans frais supplémentaires).

La caution de loyer est transférée par le locataire au propriétaire. Le locataire peut payer la caution en trois versements mensuels. Le premier versement est dû au début du bail. Le propriétaire doit placer le dépôt en espèces séparément de ses autres avoirs sur un compte spécial (compte de dépôt). D'autres formes de caution sont possibles, mais doivent faire l'objet d'un accord entre le locataire et le propriétaire. Par exemple, une garantie bancaire, la création d'un livret commun, un livret avec avis d'opposition sont envisageables.

Après la résiliation du bail, le propriétaire doit, s'il n'a plus de créances contre le locataire, rembourser le montant du dépôt de garantie avec les intérêts courus entre-temps.

5. Loyer

Le loyer d'un logement loué est composé du loyer de base et des frais de fourniture de chauffage, d'eau chaude et, le cas échéant, de gaz, ainsi que des frais de fonctionnement du lotissement (loyer charges comprises). Les coûts de l'électricité sont généralement facturés séparément sur la base d'un contrat que vous devez souscrire vous-même auprès d’un fournisseur d'électricité.

Si votre propriétaire veut augmenter le loyer au fil du temps, il ne peut le faire que sous certaines conditions.

6. Défauts du logement

Si des vices ou des défauts apparaissent dans l'appartement pendant la période de location, le locataire est tenu d'informer le propriétaire du mauvais état de l'appartement afin que celui-ci puisse y remédier.

Conseil : Si vous signalez un défaut au propriétaire, il est important de fixer un délai pour l'élimination du défaut.

Tant que le défaut n'est pas réparé, le loyer peut être réduit (diminué) dans une mesure raisonnable. Toutefois, demandez conseil avant de réduire le loyer, car en cas de réduction injustifiée, il y a risque de résiliation par le propriétaire.

Dans les cas où le propriétaire ne remédie pas au défaut, on peut soit contacter l'agence locale de l'inspection du logement, soit l'office d'urbanisme. Toutefois, vous pouvez également bénéficier des conseils payants de l'association locale de location ou d'un avocat.

7. Résiliation de la location

La loi fait essentiellement la distinction entre la résiliation ordinaire et extraordinaire (sans préavis) du bail. Il est très difficile pour les propriétaires de résilier un bail. La loi sur la location protège généralement le locataire et prévoit donc des obstacles formels importants. La loi sur la location oblige le propriétaire à donner les raisons de sa résiliation, seules certaines raisons de résiliation étant autorisées.
Selon la loi, des délais de préavis différents s'appliquent aux locataires et aux propriétaires si le bail doit être résilié.

Durée de préavis pour les locataires :

Les locataires peuvent toujours résilier un bail locatif à durée indéterminée avec un préavis de 3 mois. La durée de résidence n'est pas importante.

Le préavis de résiliation doit être fait par écrit. Pour que le préavis soit fait en temps voulu, il doit parvenir au propriétaire au plus tard le 3e jour ouvrable d'un mois, de sorte que le mois en cours compte encore. Les samedis sont considérés comme des jours ouvrables.

Il y a des cas où le contrat de location pour les locataires contient des délais de préavis plus courts que le délai de préavis normal de 3 mois. Si le contrat prévoit un délai de préavis d'un mois, voire de 14 jours, le locataire peut résilier le contrat avec ce préavis court. Toutefois, cela ne s'applique pas dans le sens inverse : Le propriétaire doit respecter les délais de préavis légaux et ne peut pas les raccourcir en sa faveur.

Attention : Si le contrat de location indique « renonciation à la résiliation » ou « interdiction de la résiliation », cela signifie que la résiliation est exclue pour une période déterminée. Le droit de résiliation ne peut être exclu que pour une durée maximale de 4 ans à compter de la date de conclusion du contrat. Si l'exclusion de la résiliation dure plus longtemps selon le contrat, la clause est invalide, de sorte que le locataire peut résilier à tout moment avec un préavis de 3 mois.

Délais de préavis pour le propriétaire :

  • jusqu'à une durée de location de 5 ans, les propriétaires qui ont un motif de résiliation peuvent résilier avec un préavis de 3 mois.
  • Si le locataire vit dans l'appartement depuis plus de 5 ans, le délai de préavis est de 6 mois.
  • Si le locataire vit dans l'appartement depuis plus de 8 ans, un délai de préavis de 9 mois s'applique.

S'il existe des raisons sérieuses pour une résiliation extraordinaire (résiliation sans préavis), le propriétaire doit les expliquer par écrit.

8. Allocation de logement

L'allocation de logement est une prestation de l'État destinée à apporter un soutien financier aux personnes à faibles revenus. Vous pouvez obtenir une aide financière de l'État pour payer vos frais de logement. L'allocation de logement se présente sous deux formes :

  • à titre d’allocation pour dépenses locatives, si vous louez un appartement ou une chambre, ou
  • comme allocation pour dépenses de propriétaire si vous vivez dans un appartement ou une maison dont vous êtes propriétaire.

Vous ne recevrez l'allocation que si vous séjournez effectivement en Allemagne et que vous êtes bénéficiaire du droit de libre circulation en vertu de la loi relative à la libre circulation des citoyens de l'Union européenne (FreizüG/EU). Vous ne pouvez bénéficier d'une allocation de logement que si vous en faites la demande auprès du bureau local des allocations de logement, de l'administration municipale, de la ville, de l'autorité locale ou du district. Ceux-ci vous donneront des conseils complets.

CONSEIL : Vous trouverez plus d'informations sur le marché du logement, l'aide à la construction et la promotion du logement sur le site du ministère fédéral du Logement, de l'Urbanisme et de la Construction .