Κατοικία

Κατοικία

Εάν ως πολίτης της ΕΕ θέλετε να μείνετε μόνιμα και να εργαστείτε στη Γερμανία, θα χρειαστείτε μία οικονομικά προσιτή κατοικία. Εδώ θα μάθετε πώς μπορεί κανείς να βρει μια κατοικία, τι πρέπει να προσέξει κατά την αναζήτηση κατοικίας, ποια είναι τα δικαιώματά σας ως μισθωτής και πώς μπορείτε να τα διεκδικήσετε. 

1. Η αγορά ακινήτων στη Γερμανία

Πολλοί Γερμανοί μένουν σε μισθωμένη κατοικία. Η ζήτηση για οικονομικά προσιτές κατοικίες είναι μεγάλη. Οι τιμές για τη μίσθωση μονοκατοικιών και διαμερισμάτων έχουν αυξηθεί δραματικά κατά την τελευταία δεκαετία στη Γερμανία.
Η αγορά κατοικίας στη Γερμανία διαθέτει μεν πολλές προσφορές, όμως το ύψος του μισθώματος ή και της τιμής πώλησης για ένα διαμέρισμα εξαρτάται κυρίως από τον τόπο (πόλη/ύπαιθρος) ή από την τοποθεσία (θέση/περιοχή).

Οι ακριβότερες πόλεις είναι το Μόναχο, η Φρανκφούρτη (Μάιν), η Στουτγάρδη, το Φράιμπουργκ (Μπράισγκαου), το Ίνγκολστατ, το Αμβούργο, η Χαϊδελβέργη, το Μάιντς και το Ντάρμστατ. Στις πόλεις αυτές οι κάτοικοι συχνά πληρώνουν πάνω από 30 % του εισοδήματός τους για το ενοίκιο. Μια οικονομική κατοικία έξω από την πόλη εκτός από το πλεονέκτημα της τιμής προσφέρει και τη δυνατότητα να ζείτε σε ένα ήσυχο, φυσικό περιβάλλον μακριά από τη φασαρία των μεγάλων πόλεων. Τα προάστια είναι ιδανικά ιδίως για τις νέες οικογένειες με μικρά παιδιά. Όσοι μεταβαίνουν καθημερινά για να εργαστούν σε κάποιο αστικό κέντρο συνήθως μπορούν να βασιστούν στις καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις που υπάρχουν στη Γερμανία.

Δεν υπάρχουν περιορισμοί ως προς την αναζήτηση ή την αγορά ακινήτων για τους μετανάστες. Μπορείτε να μισθώσετε ή να αγοράσετε ένα ακίνητο στη Γερμανία από τη χώρα προέλευσής σας, προτού ακόμα μεταβείτε στη Γερμανία. Θα πρέπει, ωστόσο, να λάβετε υπόψη τις διατάξεις των νόμων που ισχύουν στη Γερμανία για την αγορά ακινήτων (π.χ. απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη).

Τις πρώτες εβδομάδες, έως ότου βρείτε να μισθώσετε ή να αγοράσετε μια κατοικία, υπάρχουν διάφοροι τρόποι, για να βρείτε κάποιο κατάλυμα.

2. Αναζήτηση κατοικίας

Ο πιο συνηθισμένος τρόπος για να βρείτε μια κατάλληλη κατοικία - είτε για ενοικίαση είτε για αγορά - είναι μέσω αγγελιών ακινήτων στο διαδίκτυο ή σε αντίστοιχες εφημερίδες, οι οποίες δεν διατίθενται μόνο σε έντυπη μορφή, αλλά και σε ιστοσελίδες αγγελιών για κατοικίες/ακίνητα.
Πέραν αυτού υπάρχουν διάφορες διαδικτυακές πύλες, όπου μπορείτε να αναζητήσετε ακίνητα σε όλη την επικράτεια σύμφωνα με τις ανάγκες σας ή να δημοσιεύσετε εσείς μια αγγελία αναφορικά με την αναζήτηση κατοικίας.
Καμιά φορά αντί να προβάλλονται τα στοιχεία επικοινωνίας του εκμισθωτή ή της εταιρείας διαχείρισης του ακινήτου, οι αγγελίες κατοικιών περιέχουν κωδικούς ή αριθμούς αναγνώρισης. Σε περίπτωση αγγελίας με κωδικό θα πρέπει να απαντήσετε εγγράφως στέλνοντας μια επιστολή στην εφημερίδα. Η εφημερίδα θα προωθήσει την επιστολή σας στον εκμισθωτή. Για να βρείτε κατοικία, μπορείτε επίσης να απευθυνθείτε σε μεσίτη ακινήτων. Αυτό μπορεί να είναι σκόπιμο ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα. 

Προσοχή: Σε περίπτωση επιτυχούς μεσολάβησης ο μεσίτης δικαιούται να ζητήσει προμήθεια ή μεσιτική αμοιβή. Αυτό, όμως, ισχύει μόνο, εάν έχετε αναθέσει την εύρεση κατοικίας στον μεσίτη. Εάν ο μεσίτης έχει λάβει εντολή από τον εκμισθωτή για την αναζήτηση ενδιαφερομένων μισθωτών, την προμήθεια οφείλει ο εκμισθωτής.
Η προμήθεια που ενδεχομένως οφείλεται από εσάς για τις μεσιτικές υπηρεσίες δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει δύο καθαρά μηνιαία μισθώματα πλέον του φόρου προστιθέμενης αξίας. Στη Γερμανία το ύψος της προμήθειας σε περίπτωση αγοράς ακινήτου μπορεί να συμφωνηθεί ελεύθερα, δεν υπάρχει νομοθετική πρόβλεψη. Στην πράξη οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες προσανατολίζονται στους συνήθεις κανόνες της αγοράς του εκάστοτε ομόσπονδου κρατιδίου, για να προσδιορίσουν το ύψος της μεσιτικής προμήθειας.

Εάν δυσκολεύεστε να βρείτε κατοικία, μπορείτε να απευθυνθείτε στην Υπηρεσία Κατοικιών της πόλης ή του δήμου, όπου ψάχνετε να βρείτε κατοικία. Πολύ συχνά η Υπηρεσία Κατοικιών μεσολαβεί η ίδια μεταξύ των ενδιαφερομένων. Εάν αυτό δεν είναι δυνατό, οι εργαζόμενοι στην Υπηρεσία Κατοικιών μπορούν να σας δώσουν διευθύνσεις και πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν. Στις περισσότερες πόλεις και στους περισσότερους δήμους υπάρχουν κοινωνικές κατοικίες.

Προσοχή: Η εκμίσθωση κοινωνικών κατοικιών κατά κανόνα επιτρέπεται μόνο σε άτομα με χαμηλό εισόδημα. Για τον σκοπό αυτό χρειάζεστε ένα πιστοποιητικό δικαιώματος μίσθωσης κοινωνικής κατοικίας, το οποίο θα σας χορηγηθεί από την Υπηρεσία Κατοικιών.

Συμβουλή: Επειδή σε πολλές περιοχές στη Γερμανία δεν είναι τόσο απλό να βρείτε ένα διαμέρισμα, είναι σημαντικό να είναι κανείς καλά προετοιμασμένος για τη συνάντηση με τον εκμισθωτή.

3. Σύμβαση μίσθωσης

Παρότι υφίσταται η διάκριση μεταξύ σύμβασης μίσθωσης ορισμένου και αόριστου χρόνου, ο κανόνας στη Γερμανία είναι οι συμβάσεις αόριστου χρόνου. Οι περισσότερες συμβάσεις μίσθωσης κατοικιών είναι τυποποιημένες συμβάσεις που διαφέρουν ως προς την έκτασή τους και δεν ταιριάζουν πάντα στην εκάστοτε συγκεκριμένη περίπτωση.

Τυποποιημένες συμβάσεις PDF, 164 KB, προσβάσιμο

Η σύμβαση μίσθωσης κατά κανόνα συνάπτεται εγγράφως. Ωστόσο, αυτό δεν είναι υποχρεωτικό. Παρότι ισχύουν οι ίδιες νομοθετικές ρυθμίσεις για τις προφορικές συμβάσεις μίσθωσης, η έγγραφη σύμβαση μίσθωσης μπορεί να αποτελέσει σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση διαφορών.

Συμβουλή: Βεβαιωθείτε ότι θα λάβετε μία έγγραφη σύμβαση μίσθωσης, στην οποία αναφέρονται όλα τα σημαντικά στοιχεία. Χρησιμοποιήστε τη λίστα ελέγχου, για να ελέγξετε τη σύμβαση μίσθωσης.

Προσοχή: Πριν από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης συνιστάται να επισκεφθείτε όλα τα δωμάτια μαζί με τον εκμισθωτή, να συζητήσετε τυχόν απαραίτητες εργασίες ανακαίνισης και να ελέγξετε τη λειτουργικότητα της θέρμανσης, των ηλεκτρικών συσκευών, των πριζών κλπ. Εάν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα πριν από τη μετακόμισή σας, καλό θα είναι να καταγραφούν σε πρακτικό (Πρακτικό Παραλαβής Μισθίου) Σε περίπτωση που διαπιστώσετε κάποιο ελάττωμα αμέσως μετά τη μετακόμισή σας, θα πρέπει να ενημερώσετε εγγράφως τον εκμισθωτή το συντομότερο δυνατό.
Η ίδια διαδικασία θα πρέπει να ακολουθηθεί και όταν αποχωρείτε από το ακίνητο, οπότε πάλι θα πρέπει να καταγραφεί η κατάσταση του μισθίου σε πρακτικό (Πρακτικό Παράδοσης Μισθίου).

4. Εγγύηση

Στη σύμβαση μίσθωσης συνήθως προβλέπεται μια εγγυοδοσία (εγγύηση). Το ύψος της εγγύησης είναι διαπραγματεύσιμο. Ωστόσο, η εγγύηση δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει 3 καθαρά μισθώματα (μηνιαίο μίσθωμα χωρίς συναφείς δαπάνες).

Η εγγύηση καταβάλλεται από τον μισθωτή προς τον εκμισθωτή με τραπεζικό έμβασμα. Ο μισθωτής δικαιούται να πληρώσει την εγγύηση σε 3 μηνιαίες δόσεις. Η πρώτη δόση είναι καταβλητέα κατά την έναρξη της μισθωτικής σχέσης. Ο εκμισθωτής οφείλει να τηρεί την εγγύηση σε ειδικό λογαριασμό (λογαριασμός εγγύησης) χωριστά από τις λοιπές καταθέσεις του. Υπάρχει η δυνατότητα και άλλων μορφών εγγυοδοσίας, οι οποίοι πρέπει όμως να συμφωνηθούν μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή. Για παράδειγμα μπορεί να παραχωρηθεί τραπεζική εγγύηση, άλλος τρόπος είναι το άνοιγμα κοινού βιβλιαρίου καταθέσεων ή βιβλιαρίου καταθέσεων με σημείωση δέσμευσης.

Μετά τη λήξη της μίσθωσης ο εκμισθωτής, εφόσον δεν έχει άλλες απαιτήσεις έναντι του μισθωτή, οφείλει να επιστρέψει την εγγύηση συμπεριλαμβανομένων των τόκων που έχουν προκύψει εν τω μεταξύ.

5. Μίσθωμα

Το μίσθωμα για μια μισθωμένη κατοικία αποτελείται από το καθαρό μίσθωμα και τις δαπάνες παροχής θέρμανσης, ζεστού νερού, ενδεχομένως φυσικού αερίου καθώς και τις λειτουργικές δαπάνες του κτιρίου (μίσθωμα συμπεριλαμβανομένων των συναφών δαπανών). Οι δαπάνες ηλεκτρικού ρεύματος κατά κανόνα τιμολογούνται βάσει σύμβασης, την οποία πρέπει να συνάψετε εσείς με τον πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας.

Σε ορισμένες μεγαλουπόλεις το μίσθωμα συμπεριλαμβανομένων των συναφών δαπανών και οι δαπάνες για θέρμανση, νερό και φυσικό αέριο ανέρχονται σε περίπου 14 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε μικρές πόλεις και στην ύπαιθρο το κόστος ανέρχεται σε περίπου 8 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Δηλαδή για ένα διαμέρισμα 50 τ.μ. το μίσθωμα κυμαίνεται μεταξύ 400 και 700 ευρώ. Οι αριθμοί αυτοί όμως είναι μόνο ενδεικτικοί.

Εάν ο εκμισθωτής σας θελήσει αργότερα να προβεί σε αύξηση του μισθώματος, δικαιούται να το κάνει υπό ορισμένες προϋποθέσεις.

6. Ελαττώματα του μισθίου

Σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το μίσθιο εμφανίσει ελαττώματα ή φθορές, ο μισθωτής υποχρεούται να ειδοποιήσει τον εκμισθωτή για την ελαττωματική κατάσταση του μισθίου, ώστε o εκμισθωτής να άρει το ελάττωμα.

Συμβουλή: Όταν ειδοποιήσετε τον εκμισθωτή αναφορικά με ένα ελάττωμα, είναι σημαντικό να του θέσετε μια προθεσμία για την άρση του ελαττώματος.

Έως την άρση του ελαττώματος το μίσθωμα μπορεί να μειωθεί αναλόγως. Θα πρέπει όμως να συμβουλευτείτε κάποιον ειδικό, προτού μειώσετε το μίσθωμα, καθώς σε περίπτωση αδικαιολόγητης μείωσης υπάρχει κίνδυνος ο εκμισθωτής να καταγγείλει τη μίσθωση.

Εάν ο εκμισθωτής δεν άρει το ελάττωμα, μπορείτε να απευθυνθείτε είτε στην Υπηρεσία Επίβλεψης Κατοικιών είτε στην Πολεοδομική Υπηρεσία. Μπορείτε όμως και να ζητήσετε συμβουλές επί πληρωμή από το τοπικό σωματείο για τη διαφύλαξη των συμφερόντων των ενοικιαστών ή από δικηγόρο. Μπορείτε όμως και να ζητήσετε συμβουλές επί πληρωμή από το τοπικό σωματείο για τη διαφύλαξη των συμφερόντων των ενοικιαστών ή από δικηγόρο.

7. Καταγγελία της μίσθωσης

Ο νόμος κατ’ αρχήν διακρίνει μεταξύ τακτικής και έκτακτης (άμεσης) καταγγελίας της μίσθωσης. Για τον εκμισθωτή είναι πολύ δύσκολο να καταγγείλει τη μίσθωση. Το δίκαιο των μισθώσεων προστατεύει κατά κανόνα τον μισθωτή, προβλέποντας πολλά τυπικά εμπόδια. Σύμφωνα με το δίκαιο των μισθώσεων ο εκμισθωτής οφείλει να αιτιολογήσει την καταγγελία του, ενώ γίνονται αποδεκτοί μόνο ορισμένοι λόγοι καταγγελίας.
Για την καταγγελία του μισθωτή και του εκμισθωτή ισχύουν διαφορετικές προθεσμίες καταγγελίας για τη λύση της μίσθωσης.

Προθεσμία για την καταγγελία από τον μισθωτή:

Ο μισθωτής μπορεί κατ’ αρχήν πάντα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης αόριστου χρόνου με προθεσμία 3 μηνών. Αυτό ανεξάρτητα από τη συμβατική διάρκεια της μίσθωσης.

Η καταγγελία πρέπει να γίνεται εγγράφως. Για να είναι εμπρόθεσμη, η καταγγελία πρέπει να παραληφθεί από τον εκμισθωτή το αργότερο την 3η εργάσιμη ημέρα του μήνα, ώστε να υπολογιστεί και ο τρέχων μήνας. Για τον σκοπό αυτόν τα Σάββατα θεωρούνται εργάσιμες ημέρες.

Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει συντομότερη προθεσμία καταγγελίας για τον μισθωτή από τη συνήθη τρίμηνη προθεσμία καταγγελίας. Εάν στη σύμβαση προβλέπεται μηνιαία ή ακόμα και 14ήμερη προθεσμία καταγγελίας για τον μισθωτή, αυτός δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση βάσει αυτής της προθεσμίας.
Αυτό όμως δεν ισχύει και αντίστροφα: Ο εκμισθωτής οφείλει να τηρεί τις νόμιμες προθεσμίες καταγγελίες και δεν δικαιούται να τις συντέμνει προς όφελός του.

Προσοχή: Εάν στη σύμβαση μίσθωσης αναφέρεται ο όρος «παραίτηση από το δικαίωμα καταγγελίας» ή «αποκλεισμός δικαιώματος καταγγελίας» αυτό σημαίνει ότι αποκλείεται η καταγγελία για ορισμένο χρονικό διάστημα.
Το δικαίωμα καταγγελίας μπορεί να αποκλειστεί κατ’ ανώτατο όριο για 4 χρόνια από τον χρόνο σύναψης της σύμβασης. Σε περίπτωση που στη σύμβαση συμφωνηθεί ο αποκλεισμός του δικαιώματος καταγγελίας για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, η ρήτρα αυτή είναι άκυρη, με αποτέλεσμα ο μισθωτής να μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε με προθεσμία 3 μηνών.

Προθεσμία καταγγελίας από τον εκμισθωτή:

  • Σε περίπτωση μίσθωσης με διάρκεια έως 5 έτη ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση με προθεσμία 3 μηνών, εφόσον υπάρχει λόγος καταγγελίας
  • Εάν ο μισθωτής μένει στο μίσθιο ήδη πάνω από 5 έτη, η προθεσμία καταγγελίας είναι 6 μήνες.
  • Εάν ο μισθωτής μένει στο μίσθιο ήδη πάνω από 8 έτη, η προθεσμία καταγγελίας είναι 9 μήνες.

Σε περίπτωση σπουδαίου λόγου που δικαιολογεί έκτακτη (άμεση) καταγγελία, ο εκμισθωτής οφείλει να αναφέρει τον λόγο καταγγελίας εγγράφως.

8. Επίδομα κατοικίας

Το επίδομα κατοικίας αποτελεί κρατική παροχή για την οικονομική ενίσχυση ατόμων με χαμηλό εισόδημα. Μπορείτε να λάβετε οικονομική ενίσχυση από το Κράτος, για να πληρώσετε της δαπάνες στέγασής σας. Το επίδομα κατοικίας υφίσταται με δύο διαφορετικές μορφές:

  • ως επίδομα ενοικίου, εάν νοικιάζετε ένα διαμέρισμα ή ένα δωμάτιο, ή
  • ως προσαύξηση λόγω επιβαρύνσεων, εάν μένετε σε διαμέρισμα ή μονοκατοικία που σας ανήκει.

Δικαίωμα λήψης του επιδόματος έχουν μόνο όσοι διαμένουν πραγματικά στη γερμανική επικράτεια και έχουν δικαίωμα ελεύθερης κυκλοφορίας σύμφωνα με τον γερμανικό νόμο για την ελεύθερη κυκλοφορία των πολιτών της ΕΕ. Για να λάβετε το επίδομα κατοικίας, θα πρέπει να υποβάλετε μια αίτηση στην αρμόδια τοπική αρχή για τα επιδόματα κατοικίας, το δημαρχείο, την αρμόδια υπηρεσία της πόλης, την αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης ή την περιφερειακή διοίκηση. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχουν αναλυτικές πληροφορίες.