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Wohnen
Möchten Sie in Deutschland wohnen? Was Sie als EU-Bürgerin oder EU-Bürger bei der Wohnungssuche und Miete beachten müssen, erfahren Sie hier.
So finden Sie eine Wohnung in Deutschland
In Deutschland lebt ein großer Teil der Menschen in Mietwohnungen. Bezahlbarer Wohnraum ist knapp, insbesondere in größeren Städten. Das hat in vielen Regionen zu steigenden Mieten geführt.
Die Miethöhe hängt stark vom Wohnort ab. Entscheidend sind Stadt oder Land sowie die Lage der Wohnung. In Städten wie
- München
- Frankfurt am Main
- Stuttgart
- Freiburg im Breisgau
- Heidelberg
- Hamburg
- Mainz - Darmstadt und
- Berlin
geben viele Haushalte mehr als 30 % ihres Einkommens für die Miete aus.
Wohnungen am Stadtrand oder in Vororten sind häufig günstiger und bieten mehr Wohnraum. Durch gute Verkehrsanbindungen sind viele Städte dennoch gut erreichbar.
Der Mietspiegel in Deutschland bietet einen Überblick über die durchschnittlichen Mieten nach Bundesländern. Er bezieht sich auf die Nettokaltmiete und enthält keine Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser etc.).
Wohnungssuche für Zugewanderte
Für nach Deutschland Zugewanderte bestehen keine besonderen Einschränkungen bei der Wohnungssuche oder beim Immobilienkauf. Es gelten die gleichen rechtlichen Vorgaben wie für alle anderen, zum Beispiel die notarielle Beurkundung beim Immobilienkauf.
Tipps zur Wohnungssuche
Wohnungen werden hauptsächlich über Online Portale, Zeitungen und Immobilienanzeigen angeboten. Zusätzlich ist es möglich, selbst ein Wohnungsgesuch zu veröffentlichen. Bei Anzeigen mit „Chiffre“ (Kennziffern oder Kennbuchstaben) kontaktieren Sie die Zeitung, die die Anfrage an die Vermieterin oder den Vermieter weiterleitet.
Sie können für die Wohnungssuche auch eine Immobilienmaklerin oder einen Immobilienmakler beauftragen. Eine Provision fällt nur an, wenn der Makler von Ihnen beauftragt wird. Sie darf maximal 2 Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen.
Unterstützung durch das Wohnungsamt
Bei Schwierigkeiten kann das Wohnungsamt der jeweiligen Kommune unterstützen. Dort gibt es Informationen zu freien Wohnungen und Sozialwohnungen. Für Sozialwohnungen ist ein Wohnberechtigungsschein erforderlich.
Eine Wohnung mieten
Hier erhalten Sie einen Überblick zu Mietvertrag, Mietkaution, Miete und Wohngeld in Deutschland.
Mietvertrag
In Deutschland gibt es befristete und unbefristete Mietverträge. Unbefristete Mietverträge sind die Regel. Häufig werden Musterverträge verwendet, die nicht immer alle Besonderheiten des Einzelfalls abbilden. Ein Beispiel in deutscher und englischer Sprache finden Sie auf der Seite des Mieterschutzbundes.
Mietverträge werden meist schriftlich abgeschlossen. Eine schriftliche Form ist nicht vorgeschrieben, aber im Streitfall wichtig, da sie als Beweis dient.
Checkliste
Achten Sie darauf, einen schriftlichen Mietvertrag zu erhalten, in dem alle wichtigen Punkte geregelt sind. Eine Checkliste kann dabei helfen.
Wohnungszustand bei Einzug und Auszug
Vor dem Einzug sollten Sie die Wohnung gemeinsam mit der Vermieterin oder dem Vermieter besichtigen. Prüfen Sie dabei den Zustand der Räume sowie die Funktion von Heizung, Steckdosen und Geräten.
Festgestellte Mängel sollten in einem Einzugsprotokoll festgehalten werden. Werden Mängel erst kurz nach dem Einzug entdeckt, sollten Sie diese zeitnah schriftlich melden. Auch beim Auszug sollte der Zustand der Wohnung in einem Auszugsprotokoll dokumentiert werden.
Mietkaution
In den meisten Mietverträgen wird eine Mietkaution vereinbart. Sie darf höchstens 3 Nettokaltmieten betragen. Die Kaution kann in 3 Monatsraten gezahlt werden, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist.
Die Vermieterin oder der Vermieter muss die Kaution getrennt von ihrem oder seinem Vermögen auf einem speziellen Kautionskonto anlegen. Andere Kautionsformen sind möglich, wenn man sie vereinbart. Zum Beispiel eine Bankbürgschaft oder ein Sparbuch.
Nach dem Ende des Mietverhältnisses muss die Vermieterin oder der Vermieter die Kaution inklusive Zinsen zurückzahlen, sofern keine Ansprüche bestehen.
Miete und Nebenkosten
Die monatliche Miete besteht meist aus der Kaltmiete und den Nebenkosten.
Die Kaltmiete ist der Preis für die Wohnung ohne laufende Zusatzkosten. Zu den Nebenkosten gehören zum Beispiel Kosten für Heizung, Warmwasser, Wasser, Müllabfuhr, Hausreinigung oder Hausmeister.
Kaltmiete + Nebenkosten = Warmmiete
Meist zahlen Mieter jeden Monat einen Vorauszahlungsbetrag für die Nebenkosten. Einmal im Jahr erhalten sie eine Nebenkostenabrechnung. Dann kann eine Nachzahlung fällig werden oder der Mieter erhält Geld zurück.
Strom in der Wohnung ist in der Regel nicht in der Warmmiete enthalten. Mieter schließen dafür normalerweise selbst einen Vertrag mit einem Stromanbieter ab. Auch Internet und Telefon werden üblicherweise separat bezahlt.
Der Vermieter darf die Miete nicht beliebig erhöhen. Eine Erhöhung ist nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich – zum Beispiel bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach einer Modernisierung oder wenn im Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wurde. Bei einer normalen Mieterhöhung gelten außerdem Fristen und Höchstgrenzen.
Vor der Unterschrift sollten Mieter prüfen, ob im Vertrag die Kaltmiete, die Nebenkostenvorauszahlung, die Warmmiete und die Art der Miete – normale Miete, Staffelmiete oder Indexmiete – klar angegeben sind.
Wohngeld
Wohngeld ist eine staatliche Unterstützung für Menschen mit niedrigem Einkommen, um die Wohnkosten zu senken. Es gibt zwei Formen:
- Mietzuschuss für Mieter*innen
- Lastenzuschuss für Eigentümer*innen
Wohngeld erhalten Sie nur, wenn Sie sich tatsächlich in Deutschland aufhalten und freizügigkeitsberechtigt sind. Der Antrag wird bei der örtlichen Wohngeldbehörde gestellt. Dort erhalten Sie auch Beratung.
Hilfe zur Antragstellung
Weitere Informationen zum Wohngeld und zur Antragstellung finden Sie in mehreren Sprachen auf der Webseite des Deutschen Gewerkschaftsbundes (DGB).
Wohnungsmängel während der Mietzeit
Treten während Ihrer Mietzeit Mängel oder Fehler in der Wohnung auf, müssen Sie die Vermieterin oder den Vermieter darüber informieren. Nur so kann der Mangel behoben werden.
Wohnungsmangel melden
Melden Sie den Mangel schriftlich und setzen Sie eine angemessene Frist zur Beseitigung.
Solange der Mangel besteht, kann die Miete angemessen gemindert werden. Lassen Sie sich jedoch vor einer Mietminderung beraten. Eine unberechtigte Mietminderung kann zur Kündigung durch die Vermieterin oder den Vermieter führen.
Beseitigt die Vermieterin oder der Vermieter den Mangel nicht, können Sie sich an das zuständige Wohnungsaufsichtsamt oder das Bauordnungsamt wenden. Alternativ ist auch eine kostenpflichtige Beratung durch einen Mieterverein oder eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt möglich.
Kündigung der Wohnung
Das Mietrecht unterscheidet zwischen ordentlicher Kündigung und außerordentlicher (fristloser) Kündigung. In Deutschland sind Sie als Mieterin oder Mieter besonders geschützt. Deshalb ist es für Vermieterinnen oder Vermieter schwierig, ein Mietverhältnis zu kündigen. Eine Kündigung muss begründet werden, und nur bestimmte Gründe sind erlaubt.
Für Mieterinnen oder Mieter und Vermieterinnen oder Vermieter gelten unterschiedliche Kündigungsfristen.
Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter
Mieterinnen oder Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich immer mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Die Dauer des Mietverhältnisses spielt dabei keine Rolle.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Damit die Kündigung fristgerecht ist, muss sie der Vermieterin oder dem Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats zugehen. Samstage zählen als Werktage.
Manche Mietverträge enthalten für Mieterinnen oder Mieter kürzere Kündigungsfristen, zum Beispiel 1 Monat oder 14 Tage. In diesem Fall gilt die kürzere Frist.
Die Vermieterin oder der Vermieter darf seine gesetzlichen Kündigungsfristen jedoch nicht verkürzen.
Ausnahmen
Steht im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht, ist eine Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Dieser Zeitraum darf höchstens 4 Jahre ab Vertragsabschluss betragen. Ist er länger, ist die Regelung unwirksam. Dann können Mieterinnen oder Mieter mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.
Kündigungsfrist für Vermieterinnen und Vermieter
Vermieterinnen oder Vermieter dürfen nur kündigen, wenn ein gesetzlich zulässiger Kündigungsgrund vorliegt. Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab:
- bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist
- mehr als 5 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist
- mehr als 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist
Bei schwerwiegenden Gründen ist auch eine außerordentliche (fristlose) Kündigung möglich. Diese muss ebenfalls schriftlich begründet werden.
FAQ – Fragen und Antworten
Wie finde ich für die ersten Wochen in Deutschland eine Unterkunft?
Bis Sie eine Wohnung zur Miete oder zum Kauf gefunden haben, stehen Ihnen verschiedene Übergangsmöglichkeiten zur Verfügung.
- Hotels kosten durchschnittlich etwa 70 bis 90 Euro pro Nacht und Person. Pensionen sind meist günstiger.
- Jugendherbergen bieten Übernachtungen in der Regel für 20 bis 30 Euro pro Nacht und Person an.
- Über Online Portale können Sie auch Zimmer in Privatwohnungen mieten.
- Eine preiswerte Alternative ist eine Wohngemeinschaft (WG). Sie ist besonders für junge Menschen attraktiv und bietet die Möglichkeit, schnell Kontakte zu knüpfen.
- Sie sollten für eine möblierte Wohnung auf Zeit (2 bis 3 Zimmer) mit etwa 500 bis 1.200 Euro pro Monat rechnen. Entsprechende Angebote finden Sie auf spezialisierten sowie allgemeinen Immobilienportalen.
Welche Informationen finde ich in den Wohnungsanzeigen im Internet oder in Zeitungen?
Sie finden hauptsächlich Informationen zu:
- Miethöhe (Kaltmiete und Vorauszahlungen für Betriebskosten)
- Größe in Quadratmeter m² (Wohnfläche)
- Anzahl der Schlafzimmer
- Badezimmer (Anzahl und Ausstattung)
- Küche
- Balkon (wird zu 50 % bei der Wohnfläche berechnet),
- Gesamtzahl der Zimmer (ohne Bad und Küche),
- Energie-Rating (Energieverbrauch des Gebäudes),
- Baujahr, in dem das Gebäude erstellt wurde,
- ggf. letzte Renovierung oder Sanierung.
In der Regel werden Wohnungen und Häuser in Deutschland unmöbliert vermietet.
Was muss ich beachten, wenn ich mich für eine Wohnung bewerbe?
Wenn Sie sich für eine Wohnung bewerben möchten, verlangen Vermieterinnen oder Vermieter in der Regel bestimmte Unterlagen und Nachweise.
Dazu gehören häufig:
- ein Bewerbungsformular, das meist bei der Wohnungsbesichtigung ausgehändigt wird
- eine Kopie des Personalausweises
- ein Einkommensnachweis, zum Beispiel die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Monate
Gehaltsnachweis
Wenn Sie erst kürzlich eine Arbeitsstelle in Deutschland begonnen haben, können Sie eine Bestätigung Ihres Arbeitgebers mit der Angabe Ihrer Stelle und Ihres Gehalts vorlegen. Wenden Sie sich an Ihren Arbeitgeber und bitten um Unterstützung bei der Wohnungssuche.
Sind Sie noch in der Ausbildung, verlangen Vermieterinnen oder Vermieter häufig eine Mietbürgschaft. Dabei erklärt eine andere Person – meist Eltern oder Verwandte – schriftlich, im Notfall für die Miete und mögliche Kosten aufzukommen.
Oft wird außerdem eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit verlangt. Diese bestätigt, dass Sie die Miete bei vorherigen Vermieterinnen oder Vermietern immer pünktlich gezahlt haben. Ein Anspruch auf diese Bescheinigung besteht jedoch nicht.
Wenn Sie im Herkunftsland eine eigene Immobilie besitzen, können Sie dies ebenfalls angeben.
Zusätzlich kann ein Bonitätsnachweis verlangt werden, zum Beispiel eine Schufa Auskunft oder ein vergleichbarer Nachweis aus dem Heimatland.
Sie können einzelne Unterlagen noch nicht vorlegen, etwa weil Sie neu nach Deutschland eingereist sind? Dann erklären Sie dies bitte kurz und nachvollziehbar in Ihrer Bewerbung.
Was versteht man unter einer Kaltmiete/Nettomiete und einer Warmmiete/Bruttomiete?
Damit es keine Missverständnisse gibt, sollten Sie prüfen, ob im Mietvertrag die Kaltmiete oder die Warmmiete angegeben ist.
Die Kaltmiete ist die reine Grundmiete der Wohnung. Hinzu kommen Nebenkosten (Betriebskosten), zum Beispiel für Heizung, Warmwasser, Müllabfuhr, Gartenpflege oder den Hausmeister. Dadurch kann sich die monatliche Miete deutlich erhöhen.
Die Warmmiete umfasst die Kaltmiete inklusive aller Nebenkosten. Sie ist der Betrag, den Sie monatlich an die Vermieterin oder den Vermieter zahlen müssen.
Stromkosten sind in der Regel nicht in der Miete enthalten. Dafür müssen Sie einen separaten Vertrag mit einem Stromanbieter abschließen.
Kann die Vermieterin oder der Vermieter einfach die Miete erhöhen?
Mieterhöhungen sind grundsätzlich möglich, die Vermieterin oder der Vermieter muss dabei jedoch gesetzliche Vorgaben einhalten.
Eine Mieterhöhung ist nur zulässig, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Diese lässt sich für viele Orte mithilfe eines Mietspiegels ermitteln. Der Mietspiegel berücksichtigt unter anderem Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung.
Zwischen dem Einzug und der ersten Mieterhöhung sowie zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 12 Monate liegen. Außerdem darf eine niedrige Miete nicht sofort stark angehoben werden. Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen. In einigen Bundesländern gilt sogar eine Grenze von 15 %.
Beratung
Wenn Sie vor einer plötzlichen Mieterhöhung stehen, sollten Sie sich beraten lassen, zum Beispiel bei einem Mieterschutzverein.
Manche Mietverträge enthalten eine Staffelmiete. In diesem Fall erhöht sich die Miete automatisch zu festgelegten Zeitpunkten. Weitere Mieterhöhungen sind dann nicht zulässig.
Was ist eine ordentliche und was ist eine außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietverhältnisses?
Für Vermieter ist es in Deutschland schwierig, ein Mietverhältnis zu kündigen. Das Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter und stellt hohe formale Anforderungen. Eine Kündigung muss immer begründet werden, und es sind nur bestimmte Kündigungsgründe zulässig.
Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung.
Ordentliche Kündigung
Für private Vermieterinnen und Vermieter ist der wichtigste Grund für eine ordentliche Kündigung der Eigenbedarf. Das bedeutet, der Vermieter benötigt die Wohnung nachvollziehbar
- für sich selbst,
- für nahe Angehörige
- oder für Personen seines Haushalts, zum Beispiel eine Pflegekraft.
Außerordentliche (fristlose) Kündigung
Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Gründen möglich, zum Beispiel bei:
- wiederholt verspäteter oder unvollständiger Mietzahlung,
- vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung, etwa Überbelegung, unerlaubter Untervermietung oder nicht erlaubter Tierhaltung,
- Störung des Hausfriedens.
Diese Aufzählung ist nicht abschließend.
Beratung
Sie sind unsicher, ob eine Kündigung rechtmäßig ist? Dann lassen Sie sich bei einem Mieterverein vor Ort oder durch eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt beraten.
Wie viel kostet eine Beratung beim Mieterverein?
Um eine kostenlose persönliche Beratung durch einen Mieterverein zu erhalten, müssen Sie Mitglied sein und einen Mitgliedsbeitrag zahlen. Die Höhe des Mitgliedsbeitrags wird von den Mietervereinen eigenständig festgelegt. Er liegt im Durchschnitt zurzeit bei 50 - 90 Euro pro Jahr. Häufig ist im Beitrag auch eine Mietrechtsschutzversicherung enthalten.
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