Жилищно настаняване 

Жилище

Как се намира жилище и какво трябва да се спазва при търсенето на жилище, какви права имате като наемател и как можете да ги прилагате, ще научите тук. 

1. Жилищният пазар в Германия

Много немци живеят в жилище под наем. Изгодните жилищни райони са много търсени. Цените на къщите, както и наемите на жилищата в Германия, се повишиха значително през последните 10 години. Жилищният пазар в Германия предлага наистина богат избор, но размерът на наема, а също и цената за покупка на собствено жилище често са решаващи за това къде (град/провинция) да се живее или къде да се намира жилището (местоположение/окръг).

Най-скъпите немски градове са Мюнхен, Франкфурт на Майн, Щутгарт, Фрайбург в Брайсгау, Дюселдорф, Инголщат, Хамбург, Майнц и Дармщат. В тези градове жителите често плащат над 30% от своите доходи за наем.

Преглед на размера на наема в Германия – по федерални провинции – можете да намерите на началната страница „ Сравнителна таблица на наемните цени в Германия“. Сравнителната таблица на наемните цени отразява средния наем без допълнителни разходи (отопление, ток, вода и др.). Размерът на наема може да варира много и зависи от това къде живее човек.

Изгодно жилище в периферията на града предлага освен ценово предимство и възможността за живот в по-зелена среда встрани от големия град. Крайните квартали са подходящо място за живеене преди всички за млади семейства с малки деца. Центърът на града по принцип се достига бързо от пътуващи хора благодарение на добрите пътни връзки в Германия.

За имигрантите няма ограничения при търсене или покупка на недвижим имот. Те могат от своята родина да наемат жилище в Германия или да закупят недвижим имот. При това, обаче, те трябва да спазват важащите за целта правни предписания в Германия, които са валидни за покупка на имот (напр. нотариален договор).

За първите седмици, докато намерите жилище под наем или за закупуване в Германия, имате различни възможности за намиране на място за престой.

2. Намиране на жилищно помещение

Обичайният начин за намиране на подходящо жилище – било то за наемане или за покупка – е чрез обяви за недвижими имоти в интернет или във вестници, които публикуват обяви за апартаменти не само в печатните си версии, но и на собствените си уебсайтове. Освен това ще намерите различни интернет портали, които можете да използвате, за да търсите имоти в цялата страна и поотделно, или сами да публикувате обява там, търсейки жилище. Понякога, вместо данните за контакт с наемодателя или жилищната администрация, в офертите за жилища са посочени и кодови номера или кодови букви – така наречените шифри. На обява с шифър трябва да отговорите писмено и да изпратите писмото до вестника. След това от там то се препраща на наемодателя. Имате също възможността да възложите търсенето на жилище на агент на недвижими имоти. Това може да е от предимство особено в централните градски райони. 

Внимание: При това обърнете внимание, че при успешна посредническа дейност агентът на недвижими имоти може да начисли такса или комисионна на агента. Това важи обаче само тогава, когато Вие възложите работата на агента. Ако пък наемодателят възложи на брокера да намери кандидат-наематели за апартамента му, той трябва да плати комисионата. Комисионата на агента от Вас, като наемател, не трябва да надвишава два основни наема (Nettokaltmiete/нетен студен наем – без експлоатационни разходи) плюс ДДС. При продажба на недвижим имот размерът на комисионната в Германия се договаря свободно, като няма законови задания. В практиката собствениците и агентите на имоти при определянето на комисионната се ориентират по „обичайните за пазара“ правила в съответната федерална провинция.

Ако срещате трудности да си намерите жилище, можете да се обърнете към Службата за жилищно настаняване в града или общината, в която търсите жилище. Често там се отдават жилища под наем директно. Ако случаят не е такъв, служителите на службата за жилищно настаняване могат да помогнат допълнително с полезни адреси и информации. В повечето градове и общини има социални жилища.

Внимание: По принцип социалните жилища могат да се отдават под наем само на лица с нисък доход За целта се нуждаете от документ, осигуряващ право на наемане на социално жилище, които получавате в местната служба за жилищно настаняване.

Съвет: Тъй като в много региони на Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно да сте добре подготвени при кандидатстване за жилище.

3. Договор за наем

По принцип се прави разлика между срочни и безсрочни договори за наем, но по правило договорите в Германия са безсрочни. Повечето договори за наем на жилища са договори по образец, които са различни по обхват и не винаги са приложими за индивидуалната ситуация на наемане. Можете да намерите пример на немски и английски на уебсайта на Асоциацията за защита на наемателите.

По принцип договорите за наем се сключват писмено. Но няма задължение за това. И въпреки че за устните договори за наем важат същите законови изисквания, писмен договор за наем може да е важно доказателство в случай на спор.

Съвет: Уверете се, че получавате писмен договор за наем, в който са отразени всички приложими данни. За целта използвайте списъка за проверка за договора за наем.

Внимание: Преди сключването на договор за наем трябва да разгледате внимателно всяка стая с Вашия наемодател, да обсъдите евентуалните ремонтни работи и също да проверите функционалността на отоплението, електрическите уред, контактите и др. Ако има видим повреди, те трябва да бъдат отбелязани в протокол (протокол при нанасяне). Ако скоро след нанасянето установите още повреди, трябва да ги подадете възможно най-скоро към наемодателя.
Същият метод трябва да се осъществи също и при изнасяне от жилището, като състоянието трябва да се установи в протокол (протокол при изнасяне).

4. Депозит за наем

В договора за наем по принцип се договаря гаранция за наема (депозит). Размерът на депозита може да бъде договарян. Депозитът може да възлиза на максимум 3 основни наема (месечен наем без допълнителни разходи).

Депозитът за наемане се превежда по банков път от наемателя на наемодателя. Наемателят може да заплати депозита на 3 месечни вноски. Първата вноска е дължима в началото на договорното отношение. Наемодателят трябва да внесе платения в брой депозит отделно от другите си активи на специална сметка (сметка за депозит). Възможни са и други форми на депозит, които трябва да се договорят между наемателя и наемодателя. Възможна е например банкова гаранция, учредяване на обща спестовна книжка, спестовна книжка с известие за блокиране.

След приключване на договорното отношение наемодателят, ако няма повече претенции спрямо наемателя, трябва да плати обратно сумата на депозита с начислените междувременно лихви.

5. Наем

Наемът при жилище под наем се състои от основния наем (Kaltmiete) плюс разходите за осигуряване на отопление, топла вода, евентуално газ, както и разходите за поддръжка на жилищната сграда (Warmmiete/топъл наем – месечен наем с експлоатационни разходи). Разходите за ток по принцип се заплащат отделно на базата на договор, който сами трябва да сключите с електроснабдяващото дружество.

Ако Вашият наемодател иска да увеличи наема с времето, той може да го направи само при определени условия.

6. Щети в жилището

Ако по време на периода на наемане възникната щети или повреди в жилището, наемателят е задължен да съобщи за влошеното състояние на жилището на наемодателя, за да може той да отстрани щетите.

Съвет: Когато посочвате на наемодателя щета е важно да посочите срок за отстраняване на щетата.

Докато щетата не бъде отстранена, наемът може да бъде орязан (намален) в умерени граници. Въпреки това потърсете съвет преди да намалите наема, защото при неоснователно намаление съществува опасност от прекратяване на наема от наемодателя.

В случаи, в които наемодателят не отстрани щетите, човек можете да се оплаче при местната Жилищна надзорна служба или Службата за строителни разпоредби. Можете обаче да се възползвате и от съветите срещу заплащане от местната асоциация за отдаване под наем или от адвокат.

7. Напускане на жилищното помещение

По принцип законът прави разлика между редовно и извънредно (без предизвестие) прекратяване на наемното отношение. За наемодателите е много трудно да прекратят един наемно отношение. Наемното право защитава по принцип наемателя и поради това предвижда големи формални препятствия. Наемното право задължава наемодателя да обоснове своето прекратяване на наема, при което се допускат само определени причини за прекратяване.
За наемателя и наемодателя съгласно закона важат различно дълги срокове на предизвестие, когато наемното отношение трябва да се прекрати.

Срок на предизвестие за наемателите:

По принцип наемателите могат да прекратят безсрочен договор за наем винаги със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на живеене няма значение.

Предизвестието трябва да е писмено. За прекратяване съгласно сроковете, предизвестието трябва да бъде получено от наемодателя най-късно на 3. работен ден на месеца, за да може текущият месец да се брои също. При това съботите се считат за работни дни.

Има случаи, в които договорът за наем съдържа по-кратки срокове на предизвестие за наемателите от редовния 3-месечен срок на предизвестие. Ако в договора за наемателя е договорен едномесечен или дори 14-дневен срок на предизвестие, наемателят може да прекрати договора с това кратко предизвестие. Обратното обаче не важи: Наемодателят трябва да спазва законовите срокове на предизвестие и не може да ги скъсява в своя полза.

Внимание: Ако в договора за наем пише „Kündigungsverzicht/Отказ от прекратяване“ или „Kündigungsausschluss/Изключване на прекратяване“, това означава, че за известен период от време не е възможно прекратяване. Правото на прекратяване може да бъде изключено за най-много 4 години от момента на сключване на договора. Ако изключването на отказа съгласно договора е по-дълго, то тази клауза е невалидна, така че наемателят може винаги да напусне със срок на предизвестие от 3 месеца.

Срокове на предизвестие за наемодателя:

  • до продължителност на наема от 5 години наемодателите, които имат причина за прекратяване, могат да прекратят договора със срок на предизвестие от 3 месеца.
  • Ако наемателят живее по-дълго от 5 години в жилището, срокът на предизвестие е 6 месеца.
  • Ако наемателят живее вече по-дълго от 8 години в жилището, важи срок на предизвестие от 9 месеца.

Ако има на лице сериозни причини за извънредно (без предизвестие) прекратяване на наема, наемодателят трябва да ги изложи писмено.

8. Помощ за жилищен наем

Помощта за жилищен наем е държавна помощ, която предоставя финансова подкрепа на хора с ниски доходи. Вие можете да получавате финансова подкрепа от държавата, за да заплащате разходите си за жилище. Помощта за жилищен наем се предлага в две форми:

  • като добавка за наем, когато наемате жилище или стая или
  • като надбавка за разходите, когато живеете в жилище или къща, която е Ваша.

Надбавката получавате само, ако действително пребивавате във федерална област и сте лице, имащо право на свободно движение съгласно закона за свободното движение на гражданите на съюза (FreizüG/EU). Помощ за жилищен наем можете да получавате само ако подадете заявление към местната служба за отпускане на помощ за жилищен наем, общинската, градската, служебната или областната администрация. Там ще бъдете консултирани обширно.

Внимание: Можете да намерите допълнителна информация за помощите за жилищно настаняване и как да кандидатствате на няколко чужди езика на уебсайта на Германската конфедерация на профсъюзите (DGB).

СЪВЕТ: Повече информация за жилищния пазар, строителните субсидии и жилищните субсидии можете да намерите на уебсайта на Федералното министерство за жилища, благоустройство и строителство.