Жилищно настаняване 

Жилище

Ако като гражданин на ЕС искате да живеете и работите постоянно в Германия, се нуждаете от жилище, което можете да плащате. Как се намира жилище и какво трябва да се спазва при търсенето на жилище, какви права имате като наемател и как можете да ги прилагате, ще научите тук. 

1. Жилищният пазар в Германия

Много немци живеят в жилище под наем. Изгодните жилищни райони са много търсени. Цените за къщите, както и за жилищата под наем се повишиха значително през последните десет години в Германия.
Жилищният пазар в Германия наистина предлага богат избор, но размерът на наема или също покупната цена за собствено жилище често са решаващи за това, на кое място (град/провинция) живеят хората или къде се намира жилището (местоположение/окръг).

Най-скъпите немски градове са Мюнхен, Франкфурт на Майн, Щутгарт, Фрайбург в Брайсгау, Инголщат, Хамбург, Майнц и Дармщат. В тези градове жителите често плащат над 30% от своите доходи за наем. Изгодно жилище в края на града предлага освен ценови предимства също и възможността за живот в зелена среда настрани от градския шум. Крайните квартали са подходящо място за живеене преди всичко за млади семейства с малки деца. Центърът на града по принцип се достига бързо от пътуващи хора благодарение на добрите пътни връзки в Германия.

За имигрантите не съществуват ограничения при търсенето на недвижими имоти или при покупката на недвижими имоти. Те могат от своята родина да наемат жилище в Германия или да закупят недвижим имот. При това, обаче, те трябва да спазват важащите за целта правни предписания в Германия, които са валидни за покупка на имот (напр. нотариален договор).

За първите седмици, докато намерите жилище под наем или за закупуване в Германия, имате различни възможности за намиране на подслон.

2. Намиране на жилищно помещение

Най-често срещания начин за намиране на подходящо жилище – било то за наемане или закупуване – е чрез обявите за недвижими имоти в Интернет или в съответните вестници, които публикуват не само в своите печатни версии, но също и на собствените Интернет страници обяви за жилища/недвижими имоти.
Освен това можете да намерите различни Интернет портали, чрез които да търсите индивидуално и в цялата страна недвижими имоти или сами да подадете обява за търсене на жилище. Понякога вместо данните за контакт на наемодателя или на управлението на жилището при предложенията за жилища са посочени само кодови цифри или кодови букви – така наречените шифри. На обява с шифър трябва да отговорите писмено и да изпратите писмото до вестника. След това от там то се препраща на наемодателя. Имате също възможността да възложите търсенето на жилище за Вас на агент на недвижими имоти. Това може да е от предимство особено в централните градски райони. 

Внимание: При това обърнете внимание, че при успешна посредническа дейност агентът на недвижими имоти може да начисли такса или комисионна на агента. Това важи обаче само тогава, когато Вие възложите работата на агента. Ако от друга страна наемодателят възложи на агента да намери заинтересовани наематели за неговото жилище, той трябва да заплати комисионната. Комисионната на агента за Вас като наемател трябва да възлиза на максимум два нетни основни наема, без данък добавена стойност. При продажба на недвижим имот размерът на комисионната в Германия се договаря свободно, като няма законови задания. В практиката собствениците и агентите на имоти при определянето на комисионната се ориентират по „обичайните за пазара“ правила в съответната федерална провинция.

Ако имате трудности да намерите жилище, можете да се обърнете също към службата за жилищно настаняване в града или общината, в която търсите жилище. Често там се отдават жилища под наем директно. Ако случаят не е такъв, служителите на службата за жилищно настаняване могат да помогнат допълнително с полезни адреси и информации. В повечето градове и общини има социални жилища.

Внимание: По принцип социалните жилища могат да се отдават под наем само на лица с нисък доход За целта се нуждаете от документ, осигуряващ право на наемане на социално жилище, които получавате в местната служба за жилищно настаняване.

Съвет: Тъй като в много региони на Германия не е толкова лесно да се намери жилище, е важно при кандидатстване за жилище да сте добре подготвени.

3. Договор за наем

По принцип се прави разлика между срочни и безсрочни договори за наем, но по правило договорите в Германия са безсрочни. Повечето договори за наем на жилища са договори по образец, които са различни по обхват и не винаги са приложими за индивидуалната ситуация на наемане.

Договори по образец PDF, 164 KB, без ограничения

По принцип договорите за наем се сключват писмено. Но няма задължение за това. И въпреки че за устните договори за наем важат същите законови изисквания, писмен договор за наем може да е важно доказателство в случай на спор.

Съвет: Уверете се, че получавате писмен договор за наем, в който са отразени всички приложими данни. За целта използвайте списъка за проверка за договора за наем.

Внимание: Преди сключването на договор за наем трябва да разгледате внимателно всяка стая с Вашия наемодател, да обсъдите евентуалните ремонтни работи и също да проверите функционалността на отоплението, електрическите Уреди, контактите и др. Ако има видим повреди, те трябва да бъдат отбелязани в протокол (протокол при нанасяне). Ако скоро след нанасянето установите още повреди, трябва да ги подадете възможно най-скоро към наемодателя. Същият метод трябва да се осъществи също и пр и изнасяне от жилището, като състоянието трябва да се установи в протокол (протокол при изнасяне).

4. Депозит за наем

В договора за наем по принцип се договаря гаранция за наема (депозит). Размерът на депозита може да бъде договарян. Депозитът, обаче, може да възлиза на максимум 3 основни наема (месечен наем без допълнителни разходи).

Депозитът за наем се превежда по банков път от наемателя на наемодателя. Наемателят може да заплати депозита на 3 месечни вноски. Първата вноска е дължима в началото на договорното отношение. Наемодателят трябва да внесе платения в брой депозит отделно от другите си активи на специална сметка (сметка за депозит). Възможни са и други форми на депозит, които трябва да се договорят между наемателя и наемодателя. Възможна е например банкова гаранция, учредяване на обща спестовна книжка, спестовна книжка с известие за блокиране.

След приключване на договорното отношение наемодателят, ако няма повече претенции спрямо наемателя, трябва да плати обратно сумата на депозита с начислените междувременно лихви.

5. Наем

Наемът при жилище под наем се състои от основния наем и разходите за осигуряване на отопление, топла вода, евентуално газ, както и разходите за поддръжка на жилищната сграда (месечен наем с режийните разходи). Разходите за ток по принцип се заплащат отделно на базата на договор, който сами трябва да сключите с електроснабдяващото дружество.

В някои големи градове трябва да очаквате около 14 евро на квадратен метър за месечен наем с режийните разходи и разходи, като напр. отопление, вода и газ. В малки градове и на село средно се падат около 8 евро на квадратен метър. Това означава, че за жилище, което е голямо 50 m², трябва да очаквате наем от 400 до 700 евро. Въпреки това тук става въпрос само за приблизителни стойности.

Ако Вашият наемодател иска да увеличи наема с течение на времето, той може да го направи при определени обстоятелства.

6. Щети в жилището

Ако по време на периода на наемане възникнат щети или повреди в жилището, наемателят е задължен да съобщи за влошеното състояние на жилището на наемодателя, за да може той да отстрани щетите.

Съвет: Когато посочвате на наемодателя щета е важно да посочите срок за отстраняване на щетата.

Докато щетата не бъде отстранена, наемът може да бъде орязан (намален) в умерени граници. Въпреки това потърсете съвет преди да намалите наема, защото при неоснователно намаление съществува опасност от прекратяване на наема от наемодателя.

В случаи, в които наемодателят не отстрани щетите, човек можете да се оплаче при местната Жилищна надзорна служба или Службата за строителни разпоредби. Вие можете, обаче, също да се възползвате от платените консултации на местното сдружение за наеми или адвокат.

7. Напускане на жилищното помещение

По принцип законът прави разлика между редовно и извънредно (без предизвестие) прекратяване на наемното отношение. За наемодателите е много трудно да прекратят да прекратят наемното отношение. Наемното право защитава по принцип наемателя и поради това предвижда големи формални препятствия. Наемното право задължава наемодателя да обоснове своето прекратяване на наема, при което се допускат само определени причини за прекратяване. За наемателя и наемодателя съгласно закона важат различно дълги срокове на предизвестие, когато наемното отношение трябва да се прекрати.

Срок на предизвестие за наемателите:

По принцип наемателите могат да прекратят безсрочен договор за наем винаги със срок на предизвестие от 3 месеца. Продължителността на живеене няма значение.

Предизвестието трябва да е писмено. За прекратяване съгласно сроковете, предизвестието трябва да бъде получено от наемодателя най-късно на 3. работен ден на месеца, за да може текущият месец да се брои също. При това съботите се считат за работни дни.

Има случаи, в които договорът за наем съдържа по-кратки срокове на предизвестие за наемателите от редовния 3-месечен срок на предизвестие. Ако в договора за наемателя е договорен 1-месечен или дори 14-дневен срок на предизвестие, наемателят може да напусне с този кратък срок на предизвестие.
Обратното обаче не важи: Наемодателят трябва да спазва законовите срокове на предизвестие и не може да ги скъсява в своя полза.

Внимание: Ако в договора за наем е записано „Отказ от напускане“ или „Изключване на напускане.“, това означава, че за определен период напускането е изключено. Правото на напускане към момента на сключване на договора може да бъде изключено за максимум 4 години. Ако изключването на отказа съгласно договора е по-дълго, то тази клауза е невалидна, така че наемателят може винаги да напусне със срок на предизвестие от 3 месеца.

Срокове на предизвестие за наемодателя:

  • до продължителност на наема от 5 години наемодателите, които имат причина за прекратяване, могат да прекратят договора със срок на предизвестие от 3 месеца.
  • Ако наемателят живее по-дълго от 5 години в жилището, срокът на предизвестие е 6 месеца.
  • Ако наемателят живее вече по-дълго от 8 години в жилището, важи срок на предизвестие от 9 месеца.

Ако има на лице сериозни причини за извънредно (без предизвестие) прекратяване на наема, наемодателят трябва да ги изложи писмено.

8. Помощ за жилищен наем

Помощ за жилищен наем е държавна помощ за финансово подпомагане на хора с нисък доход. Вие можете да получавате финансова подкрепа от държавата, за да заплащате разходите си за жилище. Помощта за жилищен наем се предлага в две форми:

  • като добавка за наем, когато наемате жилище или стая или
  • като надбавка за разходите, когато живеете в жилище или къща, която е Ваша.

Надбавката получавате само, ако действително пребивавате във федерална област и сте лице, имащо право на свободно движение съгласно закона за свободното движение на гражданите на съюза (FreizüG/EU). Помощ за жилищен наем можете да получавате само тогава, когато сте подали заявление при местната служба за отпускане на помощ за жилищен наем, управлението на общината, града, службата или окръга. Там ще бъдете консултирани обширно.