Wohnen

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Wenn Sie als EU-Staatsbürger/in dauerhaft in Deutschland leben und arbeiten wollen, brauchen Sie eine bezahlbare Wohnung. Wie man eine Wohnung findet, was man bei der Wohnungssuche beachten sollte, welche Rechte Sie als Mieter haben und wie Sie diese durchsetzen können, erfahren Sie hier. 

1. Der Wohnungsmarkt in Deutschland

Viele Deutsche leben in einer Mietwohnung. Preiswerter Wohnraum ist sehr gefragt. Die Preise für Häuser sowie für Mietwohnungen sind in den letzten zehn Jahren in Deutschland deutlich gestiegen. Der Wohnungsmarkt in Deutschland hat zwar ein großes Angebot, jedoch hängt die Höhe der Miete oder auch der Kaufpreis für eine Eigentumswohnung entscheidend davon ab, an welchem Ort (Stadt/Land) man lebt oder wo sich die Wohnung befindet (Lage/Bezirk).

Die teuersten deutschen Städte sind München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Mainz und Darmstadt. In diesen Städten zahlen die Einwohner oftmals über 30 % ihres Einkommens für die Miete. Eine günstige Wohnung am Stadtrand bietet neben Preisvorteilen auch die Möglichkeit, abseits des Großstadttrubels in einer grünen Umgebung zu wohnen. Vor allem für junge Familien mit kleinen Kindern eignen sich die Vororte als Wohnort. Das Stadtzentrum ist für Pendler dank der guten Verkehrsanbindungen in Deutschland in der Regel schnell erreichbar.

Für Zugewanderte bestehen keine Beschränkungen bei der Immobiliensuche oder beim Immobilienkauf. Sie können von Ihrem Herkunftsland aus in Deutschland eine Wohnung mieten oder eine Immobilie kaufen. Dabei müssen Sie allerdings die dafür in Deutschland geltenden Rechtsvorschriften beachten, die für den Kauf von Eigentum (z.B. ein notarieller Vertrag) gültig sind.

Für die ersten Wochen, bis Sie in Deutschland eine Wohnung zur Miete oder zum Kauf gefunden haben, haben Sie verschiedene Möglichkeiten eine Unterkunft zu finden.

2. Wohnraum finden

Der gängigste Weg, eine passende Wohnung – sei es zur Miete oder zum Kauf – zu finden, führt über Immobilienanzeigen im Internet oder in entsprechenden Zeitungen, die nicht nur in ihren Printversionen, sondern auch auf eigenen Internetseiten Wohnungsanzeigen veröffentlichen. Darüber hinaus finden Sie diverse Internetportale, über die Sie bundesweit und individuell nach Immobilien suchen oder dort selbst eine Anzeige für die Suche nach einer Wohnung schalten können. Manchmal sind statt der Kontaktdaten des Vermieters oder der Wohnungsverwaltung auch Kennziffern oder Kennbuchstaben bei den Wohnungsangeboten aufgeführt – sogenannte Chiffren. Auf eine Anzeige mit Chiffre müssen Sie schriftlich antworten und den Brief an die Zeitung schicken. Dieser wird dann von dort an den Vermieter weitergeleitet. Sie haben auch die Möglichkeit, für Ihre Wohnungssuche einen Immobilienmakler zu  beauftragen. Das kann gerade in Ballungsräumen von Vorteil sein. 

Achtung: Beachten Sie dabei, dass bei erfolgreicher Vermittlungstätigkeit der Immobilienmakler eine Maklercourtage oder Maklerprovision erheben kann. Dies gilt aber nur dann, wenn Sie den Makler beauftragen. Beauftragt dagegen der Vermieter den Makler damit, Mietinteressenten für seine Wohnung zu finden, muss er die Provision bezahlen. Die Maklerprovision für Sie als Mieter darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Beim Immobilienverkauf ist die Provisionshöhe in Deutschland frei vereinbar, es gibt keine gesetzlichen Vorgaben. In der Praxis orientieren sich Eigentümer und Immobilienmakler bei der Festsetzung der Provision an den in dem jeweiligen Bundesland “marktüblichen” Regelungen.

Sollten Sie Schwierigkeiten haben, eine Wohnung zu finden, können Sie sich an das Wohnungsamt in der Stadt oder der Gemeinde wenden, in der Sie eine Wohnung suchen. Häufig werden dort Wohnungen direkt vermittelt. Ist das nicht der Fall, können die Mitarbeiter/innen des Wohnungsamtes mit nützlichen Adressen und Informationen weiterhelfen. In den meisten Städten und Gemeinden gibt es Sozialwohnungen.

Achtung: Sozialwohnungen dürfen in der Regel nur an Personen mit niedrigem Einkommen vermietet werden. Dafür benötigen Sie einen Wohnberechtigungsschein, den Sie in dem örtlichen Wohnungsamt erhalten.

Tipp: Da es in vielen Regionen in Deutschland nicht so einfach ist, eine Wohnung zu bekommen, ist es wichtig, bei einer Bewerbung für eine Wohnung gut vorbereitet zu sein.

3. Mietvertrag

Grundsätzlich unterscheidet man befristete und unbefristete Mietverträge, jedoch sind unbefristete Verträge in Deutschland die Regel. Die meisten Mietverträge für Wohnungen sind Musterverträge, die unterschiedlich umfangreich sind und nicht immer auf die individuelle Mietsituation zutreffen.

Musterverträge PDF, 164 KB, Datei ist barrierefrei/barrierearm

In der Regel werden Mietverträge schriftlich abgeschlossen. Es gibt aber keine Pflicht dazu. Auch wenn für mündliche Mietverträge die gleichen gesetzlichen Regelungen gelten, kann ein schriftlicher Mietvertrag im Streitfall ein wichtiges Beweismittel sein.

Tipp: Vergewissern Sie sich, dass Sie einen schriftlichen Mietvertrag erhalten, in dem alle relevanten Details stehen. Nutzen Sie dafür die Checkliste für den Mietvertrag.

Achtung: Vor Abschluss des Mietvertrags sollten Sie mit Ihrem Vermieter jedes Zimmer einmal genau anschauen, eventuelle Renovierungsarbeiten besprechen und auch die Funktionstüchtigkeit von Heizung, elektrischen Geräten, Steckdosen etc. überprüfen. Sind Mängel vor dem Einzug sichtbar, sollten diese in einem Protokoll (Einzugsprotokoll) vermerkt werden. Sollten Sie kurz nach dem Einzug noch Mängel feststellen, reichen Sie diese zeitnah schriftlich beim Vermieter ein.
Dasselbe Verfahren sollte beim Auszug aus der Wohnung durchgeführt und der Zustand der Wohnung in einem Protokoll (Auszugsprotokoll) festgehalten werden.

4. Mietkaution

Im Mietvertrag wird in der Regel eine Mietsicherheit (Kaution) vereinbart. Die Höhe der Kaution kann ausgehandelt werden. Die Kaution darf jedoch maximal 3 Kaltmieten betragen (Monatsmiete ohne Nebenkosten).

Die Mietkaution wird vom Mieter an den Vermieter überwiesen. Der Mieter darf die Kaution in 3 Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Barkaution von seinem übrigen Vermögen getrennt auf einem Sonderkonto (Kautionskonto) anlegen. Andere Kautionsformen sind möglich, müssen aber zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden. Denkbar sind zum Beispiel eine Bankbürgschaft, die Anlage eines gemeinsamen Sparbuches, ein Sparbuch mit Sperrvermerk.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter, wenn er keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter hat, den Kautionsbetrag mit den zwischenzeitlich angefallenen Zinsen zurückzahlen.

5. Miete

Die Miete bei einer Mietwohnung setzt sich zusammen aus der Kaltmiete und den Kosten für die Versorgung mit Heizung, Warmwasser, gegebenenfalls Gas sowie den Betriebskosten für die Wohnanlage (Warmmiete). Die Stromkosten werden in der Regel aufgrund eines Vertrages, den Sie mit dem Stromversorger selbst abschließen müssen, gesondert abgerechnet.

In einigen Großstädten müssen Sie mit rund 14 Euro pro Quadratmeter für die Warmmiete und Kosten wie Heizung, Wasser und Gas rechnen. In Kleinstädten und auf dem Land fallen im Schnitt rund 8 Euro pro Quadratmeter an. Das heißt für eine Wohnung, die 50 m² groß ist, müssen Sie mit einer Miete von 400 bis 700 Euro rechnen. Es handelt sich allerdings dabei nur um Richtwerte.

Will Ihr Vermieter im Laufe der Zeit die Miete erhöhen, kann er das nur unter bestimmten Voraussetzungen machen.

6. Wohnungsmängel

Entstehen während der Mietzeit Mängel oder Fehler an der Wohnung, ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter den fehlerhaften Zustand der Wohnung mitzuteilen, damit dieser den Mangel beheben kann.

Tipp: Wenn Sie dem Vermieter einen Mangel anzeigen ist es wichtig, eine Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen.

Bis der Mangel behoben wird, darf die Miete in angemessenem Maße gekürzt (gemindert) werden. Lassen Sie sich jedoch beraten bevor Sie die Miete mindern, da bei einer unberechtigten Minderung die Gefahr der Kündigung durch den Vermieter besteht.

In Fällen, in denen der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann man sich entweder an das örtliche Wohnungsaufsichtsamt oder das Bauordnungsamt wenden. Sie können aber auch die kostenpflichtige Beratung des örtlichen Mietvereins oder eines Rechtsanwaltes in Anspruch nehmen.

7. Kündigung des Wohnraums

Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung des Mietverhältnisses. Für Vermieter ist es sehr schwierig, ein Mietverhältnis zu kündigen. Das Mietrecht schützt in der Regel den Mieter und sieht daher hohe formale Hürden vor. Das Mietrecht verpflichtet den Vermieter, seine Kündigung zu begründen, wobei nur bestimmte Kündigungsgründe zugelassen sind.
Für Mieter und Vermieter gelten nach dem Gesetz unterschiedlich lange Kündigungsfristen, wenn das Mietverhältnis beendet werden soll.

Kündigungsfrist für Mieter:

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich immer mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Um fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung den Vermieter spätestens am 3. Werktag eines Monats erreichen, damit der laufende Monat noch mitzählt. Samstage gelten dabei als Werktage.

Es gibt Fälle, in denen der Mietvertrag für Mieter kürzere Kündigungsfristen enthält als die reguläre 3-monatige Kündigungsfrist. Ist im Vertrag für den Mieter eine 1-monatige oder sogar 14-tägige Kündigungsfrist vereinbart, kann der Mieter mit dieser kurzen Frist kündigen. Umgekehrt gilt dieses jedoch nicht: Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen beachten und darf sie nicht zu seinen Gunsten verkürzen.

Achtung: Wenn im Mietvertrag „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ steht, bedeutet das, dass für einen bestimmten Zeitraum eine Kündigung ausgeschlossen ist. Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses höchstens für 4 Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vertragsgemäß länger, ist die Klausel unwirksam, so dass der Mieter jederzeit mit einer Frist von 3 Monaten kündigen kann.

Kündigungsfristen für den Vermieter:

  • bis zu einer Mietdauer von 5 Jahren dürfen Vermieter, die einen Kündigungsgrund haben, mit einer Frist von 3 Monate kündigen.
  • Wohnt der Mieter länger als 5 Jahre in der Wohnung, beträgt die Kündigungsfrist 6 Monate.
  • Wohnt der Mieter schon länger als 8 Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von 9 Monaten.

Sollten schwerwiegende Gründe für eine außerordentliche (fristlose) Kündigung vorliegen, muss der Vermieter diese schriftlich darlegen.

8. Wohngeld

Wohngeld ist eine staatliche Leistung zur finanziellen Unterstützung von Menschen mit einem niedrigen Einkommen. Sie können vom Staat eine finanzielle Unterstützung bekommen, um Ihre Wohnkosten zu bezahlen. Das Wohngeld gibt in zwei Formen:

  • als Mietzuschuss, wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer mieten oder
  • als Lastenzuschuss, wenn Sie in einer Wohnung oder einem Haus leben, das Ihnen gehört.

Den Zuschuss erhalten Sie nur, wenn Sie sich tatsächlich im Bundesgebiet aufhalten und freizügigkeitsberechtigt nach dem Gesetz über die allgemeine Freizügigkeit von Unionsbürgern (FreizüG/EU) sind. Wohngeld können Sie nur erhalten, wenn Sie einen Antrag bei der örtlichen Wohngeldbehörde, der Gemeinde-, Stadt-, Amts- oder Kreisverwaltung stellen. Dort berät man Sie umfassend.