Abitare in Germania

Abitare in Germania

Le informazioni su come trovare un appartamento, cosa tenere a mente quando si cerca un appartamento, quali diritti si hanno come locatari e come farli valere si possono trovare qui. 

1. Il mercato immobiliare in Germania

Molti tedeschi vivono in un appartamento in affitto. È molto richiesto uno spazio abitativo poco costoso. I prezzi delle case e degli appartamenti in affitto sono aumentati molto negli ultimi dieci anni in Germania. Anche se il mercato immobiliare in Germania ha un'ampia offerta, l'importo dell'affitto o anche il prezzo di acquisto di un appartamento di proprietà dipende in modo decisivo da dove si abita (città/Stato) o da dove si trova l'appartamento (posizione/quartiere).

Attualmente le città tedesche più care sono Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno, Stoccarda, Friburgo in Brisgovia, Düsseldorf, Ingolstadt, Amburgo, Magonza e Darmstadt. In queste città gli abitanti spesso spendono più del 30% del loro reddito per l'affitto.

Una panoramica del livello degli affitti in Germania – suddiviso per Land - è disponibile alla Homepage “ Elenco dei canoni medi di locazione in Germania“. L’elenco dei canoni medi di locazione corrisponde al canone di locazione medio senza costi accessori (riscaldamento, energia elettrica, acqua, ecc.). L’entità del canone di locazione può essere molto differente e dipende da dove si vive.

Un appartamento economico alla periferia della città offre non solo vantaggi di prezzo, ma anche la possibilità di vivere in un ambiente verde lontano dalla grande città. La periferia è particolarmente adatta come posto dove vivere per le giovani famiglie con bambini piccoli. Il centro città è solitamente raggiungibile in modo rapido per i pendolari grazie ai buoni collegamenti di trasporto in Germania.

Non ci sono restrizioni per gli immigrati quando cercano o acquistano beni immobili. È possibile affittare un appartamento o acquistare un immobile in Germania dal proprio Paese di origine. A tale scopo è tuttavia necessario rispettare le disposizioni di legge vigenti in Germania valide per l'acquisto di immobili (per es. un contratto notarile).

Per le prime settimane, fino a quando non avrete trovato un appartamento da affittare o acquistare in Germania, avete diverse opzioni per trovare un alloggio.

2. Trovare alloggio

Il modo più semplice per trovare un’abitazione adeguata - sia in affitto o da acquistare - è quella degli annunci del settore immobiliare in Internet o in giornali specializzati, che pubblicano annunci di abitazioni non solo nelle versioni in stampa bensì anche su proprie pagine Internet. Inoltre troverete vari portali Internet mediante i quali potete cercare immobili in tutto il territorio federale i singolarmente oppure pubblicare un annuncio di ricerca di un’abitazione. Talvolta invece dei dati di contatto del locatore o dell’amministrazione dell’appartamento sono indicati anche codici numerici o alfabetici nelle offerte di alloggio - cosiddetti codici. È necessario rispondere per iscritto a un annuncio pubblicitario con un codice e inviare la lettera al giornale. Questa verrà poi inoltrata al locatore. Avete anche la possibilità di incaricare un agente immobiliare per la vostra ricerca dell’appartamento. Ciò può essere particolarmente utile negli agglomerati urbani. 

Attenzione: tenere presente che l'agente immobiliare può addebitare un compenso oppure una commissione di intermediazione se l'intermediazione ha successo. Questo vale però solo quando incaricate l’agente immobiliare. Se invece il locatore incarica l’agente di trovare interessati a prendere in affitto l’alloggio, egli dovrà pagare la provvigione. La provvigione dell’agente per voi come locatario può ammontare al massimo a due canoni di affitto freddo più IVA. In caso di vendita di immobili, l'importo della provvigione è liberamente concordato in Germania; non ci sono requisiti di legge. Solitamente i proprietari e gli agenti immobiliari basano la loro commissione sulle norme del "mercato normale" del rispettivo Stato federale.

Nel caso abbiate difficoltà a trovare un appartamento, potete rivolgervi all’Ufficio Gestione Alloggi della città o del comune in cui cercate l’appartamento. Spesso vengono lì intermediati gli appartamenti. Se questo non dovesse essere il caso, i dipendenti dell’Ufficio Gestione Alloggi possono aiutarvi fornendovi indirizzi e informazioni utili. Nella maggior parte delle città e dei comuni ci sono case popolari.

Attenzione: le case popolari possono solitamente essere affittate esclusivamente a persone con reddito basso. Avrete bisogno di un certificato che autorizza a vivere in case popolari che potrete ottenere presso l'Ufficio Gestione Alloggi locale.

Suggerimento: poiché in molte regioni in Germania non è così facile trovare un appartamento, è importante essere ben preparati quando ci si candida per un appartamento.

3. Contratto di locazione

Solitamente si distingue tra contratti di locazione a tempo determinato e quelli a tempo indeterminato, ma in Germania i contratti a tempo indeterminato sono la regola. La maggior parte di contratti di locazione sono dei contratti modello che hanno caratteristiche differenti e non sempre si applicano alla singola situazione di locazione. Un esempio in tedesco e in inglese è disponibile alla pagina della Associazione per la tutela degli inquilini.

Solitamente i contratti di locazione vengono stipulati in forma scritta. Non c’è però l’obbligo. Anche se ai contratti di locazione verbale si applicano le stesse norme legali, un contratto di locazione scritto può essere un importante elemento di prova in caso di controversia.

Suggerimento: assicuratevi di ricevere un contratto di locazione scritto in cui sono inclusi tutti i dettagli rilevanti. A tal scopo utilizzare la lista di controllo per il contratto di locazione.

Attenzione: prima di firmare il contratto di locazione, dovreste esaminare attentamente ogni stanza con il vostro padrone di casa, discutere di eventuali lavori di ristrutturazione e controllare anche che il riscaldamento, gli elettrodomestici, le prese di corrente ecc. funzionino correttamente. Se prima di traslocare si riscontrano dei difetti, questi andrebbero annotati in un protocollo (protocollo di ingresso). Se poco dopo aver traslocato doveste riscontrare ancora dei difetti, dovete segnalarli immediatamente al locatore in forma scritta.
Lo stesso procedimento dovrebbe essere applicato quando lasciate l’appartamento e lo stato dell’appartamento deve essere annotato su un protocollo (protocollo di sloggio).

4. Deposito cauzionale

Nel contratto di locazione viene solitamente concordata una cauzione. L’importo di questa cauzione può essere contrattato. La cauzione può però essere massimo di 3 affitti freddi (affitto mensile senza costi accessori)

Il deposito cauzionale viene versato dal locatario al locatore. Il locatario può pagare la cauzione in 3 rate mensili. La prima rata ha scadenza all’inizio del contratto di locazione. Il locatore deve versare il deposito in contanti separatamente dal suo patrimonio su un conto speciale (conto per cauzione). È possibile avere anche altre forme di deposito cauzionale, ma ciò deve essere concordato tra il locatario e il locatore. Si possono per esempio ipotizzare una fideiussione bancaria, la creazione di un libretto di risparmio congiunto, un libretto di risparmio con una nota di blocco.

Al termine del contratto di locazione il locatore deve rimborsare il deposito con gli interessi maturati nel frattempo, se non ha altri crediti nei confronti dell'inquilino.

5. Locazione

La locazione di un'abitazione in affitto è composta dal canone di locazione freddo e dai costi per la fornitura di riscaldamento, acqua calda, eventualmente gas, nonché dai costi di gestione dell'abitazione (canone di locazione compreso riscaldamento). I costi dell'elettricità sono di solito addebitati separatamente sulla base di un contratto che dovete stipulare voi stessi con il fornitore di elettricità.

Se il locatore vuole prima o poi aumentare l’affitto, lo può fare solo a determinate condizioni.

6. Anomalie nell’abitazione

Se durante il periodo di locazione si verificano difetti o anomalie nell'appartamento, il locatario è tenuto a informare il locatore dello stato difettoso dell'appartamento in modo che il locatore possa eliminare l'anomalia.

Suggerimento: se indicate un’anomalia al locatore, è importante dare una scadenza per la rimozione dell’anomalia.

Fino a quando non viene risolta l’anomalia, è possibile ridurre (diminuire) in modo ragionevole il canone di locazione. Chiedete però una consulenza prima di ridurre l'affitto, perché in caso di una riduzione ingiustificata c'è il rischio di risoluzione da disdetta da parte del locatore.

Nel caso in cui il locatore non risolve l’anomalia, si può contattare l'ispettorato edilizio o l'ufficio del regolamento edilizio locali. Potete però anche rivolgervi a una consulenza a pagamento dell’associazione locale di locatari oppure a un avvocato.

7. Disdetta dello spazio abitativo

Generalmente la legge decide tra disdetta ordinaria e straordinaria (senza preavviso) disdetta del rapporto di locazione. Per i locatori è molto difficile disdire un contratto di locazione. Il diritto di locazione solitamente protegge l'inquilino e quindi prevede elevati ostacoli formali. La legge sulla locazione obbliga il locatore a motivare la sua disdetta, per cui sono ammessi solo determinati motivi di disdetta.
Per la legge per i locatari e i locatori ci sono termini di preavviso diversi in caso di disdetta del contratto di locazione.

Preavviso di recesso per locatari:

i locatari possono solitamente disdire sempre un contratto di locazione con un preavviso di recesso di 3 mesi. Non dipende da quanto si abita lì.

La disdetta deve essere presentata in forma scritta. Per poter disdire il contratto in tempo utile, la disdetta deve essere presentata al massimo il 3° giorno lavorativo di un mese, in modo tale che il mese in corso sia ancora valido. I sabati valgono come giorni lavorativi.

Ci sono casi in cui il contratto di locazione per locatari ha dei preavvisi di recesso più brevi rispetto al normale preavviso di recesso di 3 mesi. Se nel contratto è stato concordato un preavviso di recesso di 1 mese o addirittura di 14 giorni per il locatario, quest'ultimo può disdire il contratto con questo breve periodo di preavviso. Non vale però il contrario: il locatore deve rispettare i periodi di preavviso legali e non può accorciarli a suo favore.

Attenzione: Se nel contratto di locazione è scritto “rinuncia alla disdetta“ oppure “esclusione della disdetta“ ciò significa che per un certo periodo di tempo la disdetta è esclusa. Il diritto alla disdetta può essere escluso dalla sottoscrizione del contratto al massimo per 4 anni . Se l’esclusione della disdetta è maggiore, la clausola non è valida, cosicché il locatario può disdire in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi.

Periodi di preavviso per il locatore:

  • fino a un periodo di locazione di 5 anni, i locatori che hanno un motivo di disdetta possono disdire il contratto con un periodo di preavviso di 3 mesi.
  • Se il locatario vive nell'appartamento da più di 5 anni, il preavviso di recesso è di 6 mesi.
  • Se il locatario vive nell'appartamento da più di 8 anni, il preavviso di recesso è di 9 mesi.

Nel caso ci siano gravi motivi per una disdetta straordinaria (senza preavviso), il locatore deve presentarli in forma scritta.

8. Indennità di alloggio

L’indennità di alloggio è un sussidio statale per il sostegno finanziario di persone con un reddito basso. È possibile ottenere un supporto finanziario dallo Stato per pagare le spese di alloggio. L’indennità di alloggio è disponibile in due forme:

  • come sostegno all'affitto se affittate un appartamento o una camera oppure
  • come sostegno agli oneri se vivete in un appartamento o una casa che vi appartiene.

La sovvenzione vi sarà data solamente se soggiornate effettivamente in Germania e siete autorizzati alla libera circolazione ai sensi della legge sulla libera circolazione dei cittadini dell’Unione Europea (FreizüG/UE). Potete ricevere l’indennità di alloggio solamente se presentate una richiesta presso l’ufficio competente per l'erogazione dell'indennità di alloggio locale dell’amministrazione comunale, cittadina, locale o distrettuale. Lì riceverete una consulenza completa.

Attenzione: Ulteriori informazioni sull'indennità di alloggio e sulle modalità di richiesta in diverse lingue straniere sono disponibili sul sito web della Federazione tedesca dei sindacati (DGB).

SUGGERIMENTO: Ulteriori informazioni sul mercato degli alloggi, su prestiti per l’edilizia e finanziamento di spazi abitativi sono disponibili nella Homepage del Ministero federale degli alloggi, dello sviluppo urbano e dell’edilizia.