Stanovanje

Stanovanje

Ako kao državljanin EU-a želite trajno živjeti i raditi u Njemačkoj, zasigurno trebate povoljan stan. Kako pronaći stan, na što treba obratiti pozornost kod traženja stana, koja prava imate kao najmoprimac i na koji način ih možete ostvariti, saznajte ovdje. 

1. Tržište stambenih nekretnina u Njemačkoj

Veliki broj Nijemaca živi u unajmljenom stanu. Povoljni stambeni prostori vrlo su traženi. Posljednjih su desetak godina značajno porasle cijene iznajmljivanja kuća i stanova u Njemačkoj.
Iako tržište stambenih nekretnina u Njemačkoj ima široku ponudu, cijena najma ili pak cijena za kupnju stana u velikoj mjeri ovisi o mjestu stanovanja (grad/selo) ili o samoj lokaciji nekretnine (položaj/okrug).

Najskuplji njemački gradovi su München, Frankfurt na Majni, Stuttgart, Freiburg u Breisgauu, Ingolstadt, Hamburg, Heidelberg, Mainz i Darmstadt. Stanovnici ovih gradova često plaćaju najam koji iznosi više od 30 % njihovih primanja. Povoljni stanovi na rubnim dijelovima grada, osim cjenovnih prednosti, nude također i mogućnost življenja u prirodnom okruženju, daleko od vreve velikih gradova. Predgrađa kao mjesto stanovanja osobito su prikladna za mlade obitelji s malom djecom. Ljudi koji svakodnevno putuju na posao u pravilu mogu u Njemačkoj bez problema stići do centra grada zahvaljujući dobroj prometnoj povezanosti.

Za doseljenike ne postoje nikakva ograničenja kod traženja nekretnine ili kupnje kuće ili stana. Možete već iz svoje matične zemlje unajmiti stan ili kupiti nekretninu u Njemačkoj. No pritom morate poštovati odgovarajuće zakonske propise koji vrijede u Njemačkoj, a odnose se na stjecanje vlasništva (npr. javnobilježnički ugovor).

Prvih nekoliko tjedana u Njemačkoj, dok ne pronađete odgovarajući stan za najam ili kupnju, na raspolaganju su vam razne mogućnosti za pronalazak smještaja.

2. Pronalaženje stambenog prostora

Uobičajeni način za pronalazak odgovarajućeg stana, bilo za najam ili kupnju, je putem oglasnika za nekretnine na internetu ili u novinama koje oglase objavljuju ne samo u tiskanoj verziji, već i na vlastitim internetskim stranicama za iznajmljivanje ili kupnju nekretnina i stanova.
Osim toga, postoje različiti internetski portali na kojima možete pretraživati nekretnine na području cijele Njemačke ili pojedinačno te možete također sami objaviti oglas u kojem tražite stan.
Ponekad su umjesto podataka za kontakt najmodavca ili upravitelja stambenog objekta u ponudama za nekretnine navedene brojčane ili slovne oznake – takozvane šifre. Na oglas sa šifrom morate uputiti pisani odgovor i poslati dopis novinskoj redakciji. Ona će ga proslijediti iznajmljivaču. Također imate mogućnost angažirati posrednika za nekretnine za traženje stana. To može biti prednost, posebno u gusto naseljenim industrijaliziranim područjima. 

Pozor: Vodite računa o tome da za uspješno obavljeni posao posrednik za nekretnine ima pravo zaračunati kurtažu ili proviziju za posredovanje. To, međutim, vrijedi samo ako vi angažirate posrednika. Ako pak najmodavac angažira posrednika za pronalazak zainteresiranih najmoprimaca za svoj stan, tada je on dužan platiti proviziju.
Posrednička provizija koju plaća najmoprimac smije iznositi najviše dvije osnovne najamnine bez režija plus porez na dodanu vrijednost. Kod prodaje nekretnina visina provizije u Njemačkoj može se slobodno dogovarati i ne podliježe nikakvim zakonskim odredbama. U praksi, kod određivanja provizije, vlasnici nekretnina i posrednici rukovode se odredbama koje su „uobičajene za tržište” dotične savezne pokrajine.

Ako imate poteškoća u traženju stana, možete se obratiti uredu za stambena pitanja u gradu ili općini u kojoj tražite stan. Često i sami uredi posreduju u ponudi iznajmljivanja nekretnina. Ako to nije slučaj, zaposlenici ureda za stambena pitanja mogu vam pomoći tako što će vam proslijediti korisne adrese i informacije. Većina gradova i općina ima socijalne stanove.

Pozor: Socijalni stanovi u pravilu se iznajmljuju samo osobama koje imaju mala primanja. Za to vam je potrebna potvrda o pravu korištenja socijalnih stanova koju možete dobiti u mjesnom uredu za stambena pitanja.

Savjet: Budući da u brojnim njemačkim regijama nije tako jednostavno dobiti stan, važno je dobro se pripremiti kada konkurirate za najam stana.

3. Ugovor o najmu

Načelno se razlikuju ugovori o najmu na određeno i neodređeno vrijeme, ali u Njemačkoj se kod najma najčešće sklapaju ugovori na neodređeno vrijeme. Većina ugovora o najmu stana sklapa se u obliku tipskih ugovora koji mogu biti različitog obujma i nisu uvijek prilagođeni konkretnoj situaciji najma.

Tipski ugovori PDF, 164 KB, bez zapreka

Ugovori o najmu najčešće se zaključuju u pisanom obliku, ali to nije nužno obvezno. Iako se na ugovore o najmu u usmenom obliku primjenjuju jednake zakonske odredbe, pisani ugovor o najmu može u slučaju spora biti važan dokazni materijal.

Savjet: Pobrinite se da dobijete pisani ugovor o najmu koji sadržava sve važne pojedinosti. U tu svrhu upotrijebite kontrolnu listu uz ugovor o najmu.

Pozor: Prije sklapanja ugovora o najmu trebali biste s najmodavcem detaljno pregledati svaku prostoriju, dogovoriti eventualne popravke te također prekontrolirati ispravnost rada grijanja, električnih uređaja, utičnica i sl. Ako postoje vidljivi nedostaci prije useljenja, potrebno ih je zabilježiti u obliku zapisnika (zapisnik o useljenju). U slučaju da neposredno nakon useljenja primijetite još neke nedostatke, o tome odmah pisanim putem obavijestite svog najmodavca.
Isti se postupak provodi i prilikom iseljenja iz stana te se stanje u kojem se stan nalazi utvrđuje u obliku zapisnika (zapisnik o iseljenju).

4. Kaucija za najam stana

Ugovorom o najmu obično se dogovora i osiguranje za plaćanje najma (kaucija). O visini kaucije može se pregovarati. Iznos kaucije, međutim, ne smije iznositi više od tri osnove mjesečne najamnine (trošak mjesečnog najma bez režija).

Kauciju za najam najmoprimac uplaćuje najmodavcu. Najmoprimac može platiti kauciju u tri mjesečne rate. Prva rata dospijeva pri sklapanju ugovora o najmu. Kauciju plaćenu u gotovini najmodavac je dužan položiti na zasebni račun, odvojeno od svoje ostale imovine (račun kaucije). Ostali oblici kaucije su mogući, ali moraju se ugovoriti između najmoprimca i najmodavca. Moguće je primjerice bankovno jamstvo, otvaranje zajedničke štedne knjižice ili štedna knjižica s napomenom o blokiranju sredstava.

Po završetku najamnog odnosa, ako više ne postoje nikakva potraživanja prema najmoprimcu, najmodavac je dužan vratiti iznos kaucije, zajedno s kamatama koje su u međuvremenu dospjele.

5. Trošak najma

Trošak najma stana obuhvaća osnovnu najamninu („Kaltmiete”) kao i troškove opskrbe grijanjem, toplom vodom, eventualno plinom te ostale troškove upravljanja stambenim objektom (ukupni trošak najma „Warmmiete”). Trošak struje u pravilu se zasebno obračunava temeljem ugovora koji morate sami sklopiti s opskrbljivačem električne energije.

U nekim većim gradovima morate računati s troškovima koji otprilike iznose 14 eura po kvadratnom metru za najam i režijske troškove grijanja, vode i plina. U manjim gradovima i selima ovaj trošak u prosjeku iznosi 8 eura po kvadratnom metru. To znači da za stan veličine 50 m² morate računati s troškovima najma u iznosu od 400 do 700 eura. Ovo su, međutim, samo okvirne smjernice.

Ako vaš najmodavac tijekom trajanja najma želi povećati najamninu, to može napraviti samo pod određenim uvjetima.

6. Nedostaci stana u najmu

Ako za vrijeme najma nastanu nedostaci ili šteta u stanu, najmoprimac je dužan obavijestiti najmodavca o neispravnostima i nedostacima kako bi ih on mogao ukloniti.

Savjet: Ako najmodavcu prijavljujete nedostatke, važno je odrediti rok za otklanjanje nedostatka.

Dok se ne otkloni nedostatak, najamnina se može u odgovarajućem iznosu umanjiti. Ali prije nego što umanjite iznos najma, zatražite odgovarajući savjet budući da u slučaju neovlaštenog smanjenja postoji rizik otkaza najma od strane najmodavca.

U slučajevima kada najmodavac ne otkloni nedostatak, moguće je obratiti se lokalnom uredu za stambeni nadzor ili uredu za graditeljstvo. Možete također uz plaćanje određene naknade koristiti i usluge savjetovanja lokalnog udruženja najmoprimaca ili odvjetnika.

7. Otkazivanje najma stana

Načelno u zakonu postoji razlika između redovnog i izvanrednog otkaza (bez otkaznog roka) najamnog odnosa. Za najmodavce je vrlo teško otkazati najamni odnos. Propisi o najmu u pravilu štite najmoprimca i stoga su predviđene značajne formalne prepreke za otkaz najma. Propisi o najmu obvezuju najmodavca na obrazloženje otkaza, pri čemu se prihvaćaju samo određeni razlozi za otkaz.
Kod završetka najamnog odnosa zakon predviđa različite otkazne rokove za najmoprimce i najmodavce.

Otkazni rok za najmoprimce:

Najmoprimci mogu ugovor o najmu koji je sklopljen na neodređeno vrijeme u pravilu otkazati u bilo kojem trenutku, uz pridržavanje otkaznog roka od 3 mjeseca. Pritom nije važno koliko je najam trajao.

Otkaz mora biti u pisanom obliku. Kako bi otkaz najma bio pravovremeno dostavljen, najmodavac ga mora zaprimiti najkasnije 3. radnog dana u mjesecu da bi se u otkazni rok uračunao još tekući mjesec. Subote se pritom računaju kao radni dani.

U nekim slučajevima ugovor o najmu sadržava kraće rokove otkaza za najmoprimce od uobičajenog tromjesečnog roka. Ako je ugovorom za najmoprimca utvrđen jednomjesečni ili čak dvotjedni otkazni rok, najmoprimac ima pravo otkazati najam uz takav kraći rok.
Obratno, međutim, ne vrijedi: najmodavac se mora pridržavati zakonskih rokova za otkazivanje najma i ne smije ih skraćivati u svoju korist.

Pozor: Ako se u ugovoru o najmu navodi „odricanje prava otkaza” ili „isključenje otkaza”, to znači da je za određeno razdoblje isključena mogućnost otkaza.
Pravo na otkaz može se isključiti najviše na četiri godine od trenutka zaključenja ugovora o najmu. Ako isključenje otkaza prema ugovoru traje dulje od ovog razdoblja, takva se odredba smatra nevažećom i najmoprimac može u bilo kojem trenutku otkazati najam uz otkazni rok od tri mjeseca.

Otkazni rokovi za najmodavca:

  • Ako trajanje najma iznosi do pet godina, najmodavci koji imaju razlog za otkaz smiju otkazati najam uz pridržavanje roka od tri mjeseca.
  • Ako najmoprimac živi u stanu dulje od 5 godina, otkazni rok iznosi 6 mjeseci.
  • Ako najmoprimac živi u stanu pak dulje od 8 godina, primjenjuje se otkazni rok od 9 mjeseci.

Ako postoje ozbiljni razlozi za izvanredni otkaz (bez pridržavanja otkaznog roka), najmodavac ih mora navesti u pisanom obliku.

8. Subvencija za stanarinu

Subvencija za stanarinu je financijska pomoć koju država osigurava osobama s malim primanjima. Takve osobe mogu ostvariti pravo na financijsku pomoć države kako bi podmirile svoje troškove stanovanja. Subvencija za stanarinu ima dva oblika:

  • dodatak za najamninu ako unajmljujete stan ili sobu ili
  • dodatak za vlasnike nekretnina ako živite u stanu ili kući u svom vlasništvu.

Dodatak ćete dobiti samo ako zaista boravite na saveznom području i ako imate pravo na slobodno kretanje prema Zakonu o slobodnom kretanju građana Unije („Gesetz über die allgemeine Freizügigkeit von Unionsbürgern, FreizügG/EU”). Subvenciju za stanarinu možete dobiti samo ako podnesete zahtjev lokalnom uredu za subvencioniranje stanarine, općinskoj, gradskoj ili okružnoj upravi ili uredu lokalne uprave. Tamo će vam se pružiti detaljno savjetovanje.