Mieszkanie

Mieszkanie

Jeśli chcesz mieszkać i pracować w Niemczech na stałe jako obywatel UE, potrzebujesz niedrogiego mieszkania. Jak znaleźć mieszkanie, o czym należy pamiętać szukając mieszkania, jakie prawa ma się jako najemca i jak je egzekwować można się dowiedzieć tutaj. 

1. Rynek mieszkań w Niemczech

Wielu Niemców mieszka w wynajętych mieszkaniach. Mieszkania w korzystnych cenach cieszą się ogromnym popytem. W ciągu ostatnich dziesięciu lat ceny domów, jak również mieszkań do wynajęcia znacznie wzrosły w Niemczech. Chociaż rynek mieszkaniowy w Niemczech ma dużą podaż, to wysokość czynszu lub cena zakupu mieszkania zależy w dużej mierze od miejsca zamieszkania (miasto/kraj) lub od tego, gdzie znajduje się mieszkanie (lokalizacja/dzielnica).

Najdroższe niemieckie miasta to Monachium, Frankfurt nad Menem, Stuttgart, Freiburg nad Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Moguncja i Darmstadt. W tych miastach mieszkańcy często płacą za wynajem ponad 30% swoich dochodów. Niedrogi apartament na obrzeżach miasta oferuje nie tylko korzyści cenowe, ale również możliwość życia w zielonym otoczeniu z dala od zgiełku miasta. Przedmieścia te są szczególnie odpowiednie jako miejsce do życia dla młodych rodzin z małymi dziećmi. Centrum miasta jest z reguły szybko dostępne dla osób dojeżdżających do pracy dzięki dobrym połączeniom komunikacyjnym w Niemczech.

Nie ma żadnych ograniczeń dla imigrantów przy poszukiwaniu lub zakupie nieruchomości. Możesz wynająć mieszkanie lub kupić nieruchomość w Niemczech ze swojego kraju pochodzenia. W tym celu należy jednak przestrzegać obowiązujących w Niemczech przepisów prawnych, które obowiązują przy zakupie nieruchomości (np. umowa notarialna).

Przez pierwszych kilka tygodni, do momentu znalezienia mieszkania do wynajęcia lub zakupu w Niemczech, masz różne możliwości znalezienia mieszkania.

2. Wyszukiwanie mieszkań

Najczęstszym sposobem na znalezienie odpowiedniego mieszkania – czy to do wynajęcia, czy do zakupu – są ogłoszenia o nieruchomościach w Internecie lub w odpowiednich gazetach, które publikują ogłoszenia o mieszkaniach/nieruchomościach nie tylko w swoich wersjach drukowanych, ale także na własnych stronach internetowych.

Ponadto, znajdziesz różne portale internetowe, na których można wyszukiwać nieruchomości w całym kraju i indywidualnie lub zamieścić ogłoszenie o znalezieniu mieszkania. Czasami zamiast danych kontaktowych wynajmującego lub administracji mieszkaniowej, wraz z ofertami mieszkaniowymi podawane są również numery lub litery kodowe – tzw. kody. Musisz odpowiedzieć na piśmie na ogłoszenie z numerem skrzynki i wysłać list do gazety. Następnie jest on przekazywany stamtąd do właściciela. Masz również możliwość wynajęcia agenta nieruchomości w celu wyszukania mieszkania. Może to być szczególnie korzystne w aglomeracjach miejskich. 

Uwaga: Należy pamiętać, że agent nieruchomości może pobrać opłatę za pośrednictwo lub prowizję, jeśli pośrednictwo dojdzie do skutku. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy wynajmiesz brokera. Jeśli natomiast wynajmujący zleca agentowi znalezienie potencjalnych najemców dla swojego mieszkania, musi on zapłacić tę prowizję. Prowizja brokera dla najemcy nie może przekroczyć dwóch czynszów netto bez opłata za media plus VAT. W przypadku sprzedaży nieruchomości, wysokość prowizji jest ustalana dowolnie w Niemczech; nie istnieją żadne wymogi prawne. W praktyce, właściciele i agenci nieruchomości opierają swoją prowizję na „zwyczajowych zasadach rynkowych” obowiązujących w danym kraju związkowym.

Jeśli masz trudności ze znalezieniem mieszkania, możesz skontaktować się z urzędem mieszkaniowym w mieście lub gminie, w której szukasz mieszkania. Często mieszkania są tam bezpośrednio wynajmowane. Jeśli tak nie jest, pracownicy urzędu mieszkaniowego mogą pomóc w uzyskaniu przydatnych adresów i informacji. Mieszkania socjalne są dostępne w większości miast i gmin.

Uwaga: Z reguły mieszkania socjalne mogą być wynajmowane tylko osobom o niskich dochodach. Do tego potrzebne jest zaświadczenie o prawie do zamieszkania, które można uzyskać w miejscowym urzędzie mieszkaniowym.

Porada: Ponieważ w wielu regionach Niemiec nie jest tak łatwo uzyskać mieszkanie, ważne jest, aby być dobrze przygotowanym przy ubieganiu się o mieszkanie.

3. Umowa najmu

Zasadniczo rozróżnia się umowy najmu na czas określony i umowy na czas nieokreślony, ale umowy na czas nieokreślony są w Niemczech regułą. Większość aumów najmu zawierana jest na podstawie wzoru umowy, który może mieć różny zakres i nie zawsze odnosi się do indywidualnej sytuacji najmu.

Wzór umowy najmu PDF, 164 KB, Bez formy dogodnej dla osób słabowidzących

Z reguły umowy najmu zawierane są w formie pisemnej. Nie ma jednak takiego obowiązku. Mimo, że do ustnych umów najmu stosuje się te same przepisy prawne, pisemna umowa najmu może być ważnym dowodem w przypadku sporu.

Porada: Należy upewnić się, że otrzymano pisemną umowę najmu, w której zawarte są wszystkie istotne szczegóły. W tym celu należy skorzystać z listy kontrolnej do umowy najmu.

Uwaga: Przed podpisaniem umowy najmu należy dokładnie obejrzeć każdy pokój z właścicielem, omówić wszelkie prace remontowe, a także sprawdzić, czy ogrzewanie, urządzenia elektryczne, gniazdka itp. działają prawidłowo. Jeżeli wady są widoczne przed wprowadzeniem, należy je odnotować w protokole (protokole wprowadzenia). Jeśli odkryjesz jakiekolwiek wady wkrótce po wprowadzeniu się, należy niezwłocznie przedstawić je wynajmującemu na piśmie.
Tę samą procedurę należy przeprowadzić przy wyprowadzce z mieszkania, a stan mieszkania należy zapisać w protokole (protokół wyprowadzki).

4. Obliczanie czynszu

Zabezpieczenie najmu (kaucja) jest zwykle uzgadniane w ramach umowy najmu. Wysokość kaucji jest wynikiem negocjacji. Kaucja nie może jednak przekroczyć maks. 3 czynszów miesięcznych bez kosztów eksploatacji.

Kaucja czynszowa jest przekazywana przez najemcę wynajmującemu. Najemca może wpłacić kaucję w 3 miesięcznych ratach. Pierwsza rata płatna jest na początku okresu wynajmu. Wynajmujący musi zainwestować depozyt pieniężny oddzielnie od pozostałych aktywów na specjalnym koncie (konto depozytowe). Inne formy kaucji są możliwe, ale muszą być uzgodnione między najemcą a wynajmującym. Możliwe są na przykład, gwarancja bankowa, utworzenie wspólnej książeczki oszczędnościowej, książeczka oszczędnościowa z ograniczonym dysponowaniem.

Po zakończeniu umowy wynajmu wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu kaucji wraz z narosłymi w międzyczasie odsetkami, jeżeli nie ma żadnych dalszych roszczeń wobec najemcy.

5. Czynsz

Czynsz za wynajęty lokal mieszkalny składa się z czynszu podstawowego oraz kosztów zaopatrzenia w ogrzewanie, ciepłą wodę i, w stosownych przypadkach, gaz, a także kosztów operacyjnych osiedla mieszkaniowego (czynsz z opłatami eksploatacyjnymi). Koszty energii elektrycznej są zazwyczaj naliczane oddzielnie na podstawie umowy, którą musisz zawrzeć z dostawcą energii elektrycznej we własnym zakresie.

W niektórych dużych miastach trzeba liczyć się z około 14 EUR za metr kwadratowy za czynsz i koszty takie jak ogrzewanie, woda i gaz. W mniejszych miastach i na wsi cena spada do 8 EUR za metr kwadratowy Oznacza to, że za mieszkanie o powierzchni 50 m² należy się spodziewać czynszu w wysokości od 400 do 700 EUR. Są to jednak tylko wartości orientacyjne.

Jeśli Twój wynajmujący chce zwiększyć czynsz w czasie trwania umowy, może to zrobić tylko pod pewnymi warunkami.

6. Wady w mieszkaniu

W przypadku wystąpienia wad lub usterek w mieszkaniu w okresie najmu, najemca jest zobowiązany do poinformowania wynajmującego o wadliwym stanie apartamentu, tak aby mógł on usunąć usterkę.

Porada: Jeśli zgłosisz wadę wynajmującemu, ważne jest, aby wyznaczyć termin jej usunięcia.

Dopóki wada nie zostanie usunięta, czynsz może zostać obniżony (zmniejszony) w rozsądnym zakresie. Należy jednak zasięgnąć porady przed obniżeniem czynszu, ponieważ w przypadku nieuzasadnionej obniżki istnieje ryzyko wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

W przypadku, gdy wynajmujący nie usunie usterki, można albo skontaktować się z lokalnym inspektoratem mieszkaniowym, albo z biurem nadzoru budowlanego. Można jednak skorzystać również z płatnych porad lokalnego stowarzyszenia wynajmującego lub prawnika.

7. Wypowiedzenie mieszkania

Zasadniczo prawo rozróżnia pomiędzy zwyczajnym a nadzwyczajnym (bez wypowiedzenia) rozwiązaniem umowy najmu. Wynajmującym jest bardzo trudno rozwiązać umowę najmu. Prawo najmu zazwyczaj chroni najemcę i dlatego przewiduje wysokie przeszkody formalne. Prawo najmu zobowiązuje wynajmującego do uzasadnienia wypowiedzenia, przy czym tylko niektóre powody są dozwolone.
Zgodnie z prawem, najemcy i wynajmujący mają różne okresy wypowiedzenia, jeśli umowa najmu ma zostać rozwiązana.

Termin wypowiedzenia dla najemców:

Najemcy mogą zawsze rozwiązać umowę najmu na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Czas trwania pobytu nie jest istotny.

Zawiadomienie o odwołaniu musi mieć formę pisemną. Aby skutecznie wypowiedzieć umowę w odpowiednim czasie, wypowiedzenie musi zostać otrzymane przez wynajmującego nie później niż do 3. dnia miesiąca, aby zaliczyć jeszcze bieżący miesiąc. Soboty są traktowane jako dni robocze.

Istnieją przypadku, w których umowa najmu zawiera krótsze okresy wypowiedzenia dla najemcy, niż regularne 3 miesiące. Jeżeli w umowie zapisano dla najemcy 1-miesięczny lub nawet 14-dniowy okres wypowiedzenia, ma on prawo do wypowiedzenia w takim okresie.
Odwrotna zasada jednak nie występuje: Wynajmujący musi zachowywać ustawowe terminy wypowiedzeń i nie może ich skracać na swoją korzyść.

Uwaga: Jeżeli umowa najmu zawiera „rezygnację z wypowiedzenia“ lub „wykluczenie wypowiedzenia“ , oznacza to, iż wypowiedzenie jest wykluczone przez określony czas.
Prawo do wypowiedzenie od momentu zawarcia umowy może być zawieszone na maks. 4 lata. Jeżeli wykluczenie okresu wypowiedzenie trwa dłużej, klauzula jest nieskuteczna, najemca może w każdej chwili zastosować 3-miesięczne wypowiedzenie.

Okresy wypowiedzeń dla wynajmującego:

  • do czasu trwania najmu 5 lat wynajmujący, który ma powód do wypowiedzenia, może to czynić z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.
  • Jeżeli najmujący mieszka w mieszkaniu dłużej niż 5 lat, okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy.
  • Jeżeli wynajmujący mieszka w mieszkaniu dłużej niż 8 lat, okres wypowiedzenia wynosi 9 miesięcy.

Jeżeli wystąpią poważne powody do nadzwyczajnego (bezterminowego) wypowiedzenia, wynajmujący musi je przedstawić w formie pisemnej.

8. Zasiłek mieszkaniowy

Zasiłek mieszkaniowy jest świadczeniem państwowym mającym na celu zapewnienie wsparcia finansowego osobom o niskich dochodach. Możesz otrzymać wsparcie finansowe od państwa na pokrycie kosztów mieszkaniowych. Zasiłek mieszkaniowy występuje w dwóch formach:

  • jako dodatek do czynszu, jeśli wynajmujemy mieszkanie lub pokój lub
  • jako dodatek na utrzymanie mieszkania, jeśli mieszkasz we własnym mieszkaniu lub w domu.

Zasiłek otrzymuje się tylko wtedy, gdy faktycznie przebywa się w Niemczech i ma się prawo do swobodnego przemieszczania się zgodnie z ustawą o ogólnej swobodzie przemieszczania się obywateli Unii (niem. FreizügG/EU). Zasiłek mieszkaniowy można otrzymać tylko wtedy, gdy złoży się wniosek do urzędu wypłacającego zasiłek mieszkaniowego, administracji miejskiej, miejskiej, samorządowej lub powiatowej. Tam można otrzymać obszerną poradę.