Prvih nekoliko tjedana u Njemačkoj, dok ne pronađete odgovarajući stan za najam ili kupnju, na raspolaganju su vam razne mogućnosti za pronalazak smještaja.

• Hoteli u prosjeku koštaju između 70 i 90 eura po noćenju i osobi. Pansioni su daleko povoljniji.
• Za noćenje u hostelima u pravilu se plaća između 20 i 30 po noćenju i osobi.
• Sobu u privatnim stanovima možete unajmiti i putem online portala.
• Cjenovno povoljna alternativa je useljenje u stambenu zajednicu. To napose za mlade ljude može biti zanimljivo jer se nudi mogućnost za brzo sklapanje kontakata. Pretraživanje na području cijele Njemačke možete pogledati na Internetu.
• Za namješteni 2-sobni ili 3-sobni stan na duže vrijeme morate, ovisno o položaju i regiji, računati s otprilike 500 do 1.200 eura mjesečno. Osim specifičnih internetskih stranica, naći ćete i mnoge druge komercijalne internetske portale na kojima možete ciljano pretraživati mjesta za stanovanje.

U oglasima za stanove najčešće se nude sljedeće informacije:

• iznos najma (osnovna najamnina i predujmovi za režijske troškove)
• veličina u kvadratnim metrima, m² (stambena površina),
• broj spavaćih soba,
• kupaonica (ukupni broj i opremljenost),
• kuhinja,
• balkon (računa se s 50% kod navođenja stambene površine),
• ukupni broj soba (bez kupaonice i kuhinje),
• energetski razred (potrošnja energije za zgradu),
• godina izgradnje objekta,
• eventualno kada je posljednji put renovirana, odnosno sanirana.

U Njemačkoj se nekretnine najčešće iznajmljuju nenamještene.

Iako je povećanje cijene najma uobičajeno, najmodavac se mora pritom držati određenih pravila. Cijena najma smije se povećati samo ako je najam vašeg stana povoljniji u usporedbi sa sličnim stanovima u blizini. Cijene najma sličnih stanova mogu se za razna mjesta utvrditi pomoću prikaza prosječnih iznosa najma (Mietspiegel). Ovaj prikaz sadržava uobičajenu cijenu najma prema veličini stana, lokaciji u gradu i opremljenosti stana. Informirajte se na Internetu.

Od trenutka useljenja do prvog povećanja cijene najma kao i između pojedinih poskupljenja najma mora proteći najmanje 12 mjeseci. Ako najmoprimac danas plaća relativno nisku najamninu, ona se ne smije odjednom povećati na razinu usporedivih cijena najma. Stoga se primjenjuje ograničenje prema kojem najamnina u razdoblju od tri godine smije porasti za najviše 20%. U nekim saveznim pokrajinama ova granica iznosi 15 %.

Pozor: Ako se nađete u situaciji iznenadnog povećanja najamnine, važno je zatražiti odgovarajući savjet, primjerice od udruženja za zaštitu najmoprimaca.

U nekim je ugovorima o najmu predviđeno da se najamnina automatski povećava u redovitim vremenskim razdobljima (najamnina s postupnim poskupljenjem, tzv. „Staffelmiete”). Kod najamnina s postupnim poskupljenjem nije dopušteno dodatno povećanje cijene najma.

Za najmodavce je vrlo teško otkazati najamni odnos. Propisi o najmu u pravilu štite najmoprimca i stoga su predviđene značajne formalne prepreke za otkaz najma. Propisi o najmu obvezuju najmodavca na obrazloženje otkaza, pri čemu se prihvaćaju samo određeni razlozi za otkaz.

Načelno, zakon razlikuje između redovnog i izvanrednog (bez otkaznog roka) otkaza najamnog odnosa.

1. Kao najčešći razlog za redovni otkaz privatni najmodavci uglavnom navode vlastite potrebe. To znači da najmodavac može, primjerice, najmoprimcu otkazati najam ako mu je njegova nekretnina iz prihvatljivih razloga potrebna za vlastite potrebe, bližu rodbinu ili članove njegovog kućanstva u slučaju posebne skrbi.
2. Razlozi za izvanredni otkaz najamnog odnosa kod kojeg nema otkaznog roka od strane najmodavca su sljedeći:

• ponovljeno neredovito ili nepotpuno plaćanje najamnine od strane najmoprimca,
• korištenje objekta najma protivno ugovoru kao npr. prenapučenost stana, nedopušteno davanje stana u podnajam, držanje životinja i sl.,
• kršenje kućnog reda.

Popis nije konačan.

Savjet: Ako niste sigurni je li otkaz najma u skladu sa zakonom, zatražite odgovarajuće savjetovanje kod lokalne udruge stanara ili se obratite odvjetniku.

Ako ste zainteresirani za neki stan i želite konkurirati za najam, važno je da dostavite sljedeću dokumentaciju ili dokaze:

• obrazac prijave koji se u pravilu uručuje prilikom razgledavanja
  stana,
• presliku osobne iskaznice,
• potvrdu o visini primanja, najčešće je to platna lista za posljednja 3 mjeseca.

Pozor: Ako ste tek u Njemačkoj upravo stupili u radni odnos, možete dostaviti potvrdu poslodavca o radnom mjestu i plaći. Ne ustručavajte se obratiti svom poslodavcu i upitati ga za pomoć pri traženju stana.

• Ako se stan iznajmljuje vježbenicima, najmodavci vrlo često od vježbenika traže jamstvo za najam. To je zapravo neformalni dopis kojim se jamči preuzimanje obveze najma do određenog iznosa. Drugim riječima, u slučaju nemogućnosti plaćanja najma druga će osoba (najčešće roditelji ili rodbina) za vas preuzeti trošak nepodmirenog najma i s tim povezane troškove.
• Potvrda o nepostojanju dugovanja iz najma: To je potvrda prethodnog najmodavca da ste uvijek redovno plaćali najam. Takva potvrda je vrlo značajna i služi kao snažan dokaz o vašoj pouzdanosti, međutim, ona nema zakonsko uporište.
• Ako u matičnoj zemlji posjedujete vlastitu nekretninu, to također trebate navesti.
• Dokaz o bonitetu, primjerice da nemate nikakvih dugovanja (npr. obavijest o potrošaču agencije Schufa ili neki drugi odgovarajući dokaz iz svoje matične zemlje).

Ako nemate sve dokumente jer ste primjerice tek doputovali u Njemačku, navedite odgovarajuće obrazloženje u svojoj prijavi.

Kako biste izbjegli iznenađenja, provjerite je li u ugovoru o najmu utvrđena cijena osnovnog/neto najma ("Kaltmiete/Nettomiete") ili ukupnog/bruto najma s uključenim troškovima režija ("Warmmiete/Bruttomiete").

Tzv. "Kaltmiete" neto najam je osnovni trošak za najam stana. Međutim, tu još dolaze brojni sporedni troškovi, odnosno režijski troškovi zbog čega iznos najma može znatno porasti. U sporedne troškove ubrajaju se, između ostalog, troškovi tople vode, grijanja, odvoza smeća, održavanja zelenih površina ili kućanskih popravaka.

U tzv. "Warmmiete" bruto najam uključeni su svi sporedni troškovi i stoga je to konačna cijena najma koju morate platiti. Troškovi električne energije najčešće nisu uključeni u trošak najma. S ponuditeljem električne energije morate sklopiti zasebni ugovor o opskrbi električnom energijom.

Pored odvjetnika koji su specijalizirani za pravo najamnih odnosa za savjet se možete obratiti i udruženjima najmoprimaca. Kako biste dobili besplatno osobno savjetovanje u udruženju najmoprimaca, morate biti njihov član i plaćati članarinu. Visinu članarine samostalno određuju pojedina udruženja najmoprimaca. Članarina trenutačno u prosjeku iznosi 50 do 90 eura godišnje, a često uključuje i osiguranje za zaštitu prava iz najamnih odnosa.