Abitare in Germania

Vivere

Se volete vivere o lavorare in modo permanente in Germania in qualità di cittadini dell’UE, avete bisogno di un appartamento a prezzo accessibile. Le informazioni su come trovare un appartamento, cosa tenere a mente quando si cerca un appartamento, quali diritti si hanno come locatari e come farli valere si possono trovare qui. 

1. Il mercato immobiliare in Germania

Molti tedeschi vivono in un appartamento in affitto. È molto richiesto uno spazio abitativo poco costoso. Negli ultimi dieci anni i prezzi delle case e degli appartamenti in affitto sono aumentati notevolmente in Germania.
Anche se il mercato immobiliare in Germania ha un'ampia offerta, l'importo dell'affitto o anche il prezzo di acquisto di un appartamento di proprietà dipende in modo decisivo da dove si abita (città/Stato) o da dove si trova l'appartamento (posizione/quartiere).

Le città tedesche più care sono Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno, Stoccarda, Friburgo in Brisgovia, Ingolstadt, Amburgo, Magonza e Darmstadt. In queste città gli abitanti spesso pagano più del 30% del loro reddito per l'affitto. Un appartamento economico alla periferia della città offre non solo vantaggi di prezzo, ma anche la possibilità di vivere in un ambiente verde lontano dal trambusto della città. La periferia è particolarmente adatta come posto dove vivere per le giovani famiglie con bambini piccoli. Il centro città è solitamente raggiungibile in modo rapido per i pendolari grazie ai buoni collegamenti di trasporto in Germania.

Non ci sono restrizioni per gli immigrati quando cercano o acquistano beni immobili. È possibile affittare un appartamento o acquistare un immobile in Germania dal proprio Paese di origine. A tale scopo è tuttavia necessario rispettare le disposizioni di legge vigenti in Germania valide per l'acquisto di immobili (per es. un contratto notarile).

Per le prime settimane, fino a quando non avrete trovato un appartamento da affittare o acquistare in Germania, avete diverse opzioni per trovare un alloggio.

2. Trovare alloggio

Il modo più comune di trovare un appartamento – che sia in affitto o da acquistare – è tramite annunci immobiliari su internet o su giornali corrispondenti che pubblicano annunci di appartamenti/immobili non solo nella loro versione stampata, ma anche sui loro siti web.

Inoltre troverete diversi portali internet dove potrete cercare immobili in tutto il Paese e individualmente o inserire un annuncio per trovare un appartamento. Talvolta al posto dei dati di contatto del locatore o dell'amministrazione, per le offerte di alloggio vengono elencati anche le cifre di codice o le lettere di codice - i cosiddetti codici. È necessario rispondere per iscritto a un annuncio pubblicitario con un codice ed inviare la lettera al giornale. Questa verrà poi inoltrata al locatore. Avete anche la possibilità di incaricare un agente immobiliare per la vostra ricerca dell’appartamento. Ciò può essere particolarmente utile negli agglomerati urbani. 

Attenzione: tenere presente che l'agente immobiliare può addebitare un compenso oppure una commissione di intermediazione se l'intermediazione ha successo. Questo vale però solo quando incaricate l’agente immobiliare. Se invece il proprietario incarica l'agente immobiliare di trovare potenziali inquilini per il suo appartamento, deve pagare la commissione. La commissione dell’agente immobiliare per voi come locatario può ammontare ad un massimo di due “affitti netti” più IVA. In caso di vendita di immobili, l'importo della provvigione è liberamente concordato in Germania; non ci sono requisiti legali. Solitamente i proprietari e gli agenti immobiliari basano la loro commissione sulle norme del "mercato normale" del rispettivo Stato federale.

Nel caso abbiate difficoltà a trovare un appartamento, potete rivolgervi all’Ufficio Gestione Alloggi della città o del comune in cui cercate l’appartamento. Spesso vengono lì intermediati gli appartamenti. Se questo non dovesse essere il caso, i dipendenti dell’Ufficio Gestione Alloggi possono aiutarvi fornendovi indirizzi ed informazioni utili. Nella maggior parte delle città e dei comuni ci sono case popolari.

Attenzione: le case popolari possono solitamente essere affittate esclusivamente a persone con reddito basso. Avrete bisogno di un certificato che autorizza a vivere in case popolari che potrete ottenere presso l'Ufficio Gestione Alloggi locale.

Suggerimento: poiché in molte regioni in Germania non è così facile trovare un appartamento, è importante essere ben preparati quando ci si candida per un appartamento.

3. Contratto di locazione

Solitamente si distingue tra contratti di locazione a tempo determinato e quelli a tempo indeterminato, ma in Germania i contratti a tempo indeterminato sono la regola. La maggior parte di contratti di colazione sono dei contratti modello che hanno caratteristiche differenti e non sempre si applicano alla singola situazione di locazione.

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Solitamente i contratti di locazione vengono stipulati in forma scritta. Non c’è però l’obbligo. Anche se ai contratti di locazione verbale si applicano le stesse norme legali, un contratto di locazione scritto può essere un importante elemento di prova in caso di controversia.

Suggerimento: assicuratevi di ricevere un contratto di locazione scritto in cui sono inclusi tutti i dettagli rilevanti. A tal scopo utilizzare la lista di controllo per il contratto di locazione.

Attenzione: prima di firmare il contratto di locazione, dovreste esaminare attentamente ogni stanza con il vostro padrone di casa, discutere di eventuali lavori di ristrutturazione e controllare anche che il riscaldamento, gli elettrodomestici, le prese di corrente ecc. funzionino correttamente. Se prima di traslocare si riscontrano dei difetti, questi andrebbero annotati in un protocollo (protocollo di ingresso). Se poco dopo aver traslocato doveste riscontrare ancora dei difetti, dovete segnalarli immediatamente al locatore in forma scritta.
Lo stesso procedimento dovrebbe essere effettuato quando lasciate l’appartamento e lo stato dell’appartamento deve essere annotato su un protocollo (protocollo di sloggio).

4. Deposito cauzionale

Nel contratto di locazione viene solitamente concordata una cauzione. L’importo di questa cauzione può essere contrattata. La cauzione può però essere massimo di 3 affitti “freddi” (affitto mensile senza costi accessori).

Il deposito cauzionale viene versato dal locatario al locatore. Il locatario può pagare la cauzione in 3 rate mensili. La prima rata ha scadenza all’inizio del contratto di locazione. Il locatore deve depositare il deposito in contanti separatamente dal suo patrimonio su un conto speciale (conto per cauzione). È possibile avere anche altre forme di deposito cauzionale, ma ciò deve essere concordato tra il locatario e il locatore. Si possono per esempio ipotizzare una fideiussione bancaria, la creazione di un libretto di risparmio congiunto, un libretto di risparmio con una nota di blocco.

Al termine del contratto di locazione il locatore deve rimborsare il deposito con gli interessi maturati nel frattempo, se non ha altri crediti nei confronti dell'inquilino.

5. Locazione

La locazione di un'abitazione in affitto è composto dal canone di locazione netto e dai costi per la fornitura di riscaldamento, acqua calda, eventualmente gas, nonché dai costi di gestione dell'abitazione (canone di locazione lordo). I costi dell'elettricità sono di solito addebitati separatamente sulla base di un contratto che dovete stipulare voi stessi con il fornitore di elettricità.

In alcune città grandi bisogna calcolare circa € 14 a metro quadro per il canone di locazione lordo ed i costi come riscaldamento, acqua e gas. Nelle città piccole ed in campagna si pagano di media circa € 8 per metro quadro. Questo significa che per un appartamento di 50 m² si deve prevedere di pagare una locazione da € 400 a 700. Si tratta però solo di valori orientativi.

Se il locatore vuole prima o poi aumentare l’affitto, lo può fare solo a determinate condizioni.

6. Anomalie nell’abitazione

Se durante il periodo di locazione si verificano difetti o anomalie nell'appartamento, il locatario è tenuto a informare il locatore dello stato difettoso dell'appartamento in modo che il locatore possa eliminare l'anomalia.

Suggerimento: se indicate un’anomalia al locatore, è importante dare una scadenza per la rimozione dell’anomalia.

Fino a quando non viene risolta l’anomalia, è possibile ridurre (diminuire) in modo ragionevole la locazione. Chiedete però una consulenza prima di ridurre l'affitto, perché in caso di una riduzione ingiustificata c'è il rischio di risoluzione da disdetta da parte del locatore.

Nel caso in cui il locatore non risolve l’anomalia, si può contattare l'ispettorato edilizio o l'ufficio del regolamento edilizio locali. Potete però anche rivolgervi ad una consulenza a pagamento dell’associazione locale di locatari oppure ad un avvocato.

7. Disdetta dello spazio abitativo

Generalmente la legge decide tra disdetta ordinaria ed eccezionale (senza preavviso) della locazione. Per i locatori è molto difficile disdire un contratto di locazione. Il diritto di locazione solitamente protegge l'inquilino e quindi prevede elevati ostacoli formali. La legge sulla locazione obbliga il locatore a motivare la sua disdetta, per cui sono ammessi solo determinati motivi di disdetta.
Per la legge per i locatari ed i locatori ci sono termini di preavviso diversi in caso di disdetta del contratto di locazione.

Preavviso di recesso per locatari:

i locatari possono solitamente disdire sempre un contratto di locazione con un preavviso di recesso di 3 mesi. Non dipende da quanto si abita lì.

La disdetta deve essere presentata in forma scritta. Per poter disdire il contratto in tempo utile, la disdetta deve essere presentata al massimo il 3° giorno lavorativo di un mese, in modo tale che il mese in corso sia ancora valido. I sabati valgono come giorni lavorativi.

Ci sono casi in cui il contratto di locazione per locatari ha dei preavvisi di recesso più brevi rispetto al normale preavviso di recesso di 3 mesi. Se nel contratto è stato concordato un preavviso di recesso di 1 mese o addirittura di 14 giorni per il locatario, quest'ultimo può disdire il contratto con questo breve periodo di preavviso.
Non vale però il contrario: il locatore deve rispettare i periodi di preavviso legali e non può accorciarli a suo favore.

Attenzione: se nel contratto di locazione c’è scritto “rinuncia alla disdetta” oppure “esclusione della disdetta”, questo significa che per un certo periodo di tempo è esclusa la disdetta.
Il diritto alla disdetta può essere escluso al massimo per 4 anni dalla sottoscrizione del contratto. Se l’esclusione della disdetta è maggiore, la clausola non è valida, cosicché il locatario può disdire in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi.

Periodi di preavviso per il locatore:

  • fino ad un periodo di locazione di 5 anni, i locatori che hanno un motivo di disdetta possono disdire il contratto con un periodo di preavviso di 3 mesi.
  • Se il locatario vive nell'appartamento da più di 5 anni, il preavviso di recesso è di 6 mesi.
  • Se il locatario vive nell'appartamento da più di 8 anni, il preavviso di recesso è di 9 mesi.

Nel caso ci siano gravi motivi per una disdetta straordinaria (senza preavviso), il locatore deve presentarli in forma scritta.

8. Indennità di alloggio

L’ indennità di alloggio è un sussidio statale per il sostegno finanziario di persone con un reddito basso. È possibile ottenere un supporto finanziario dallo Stato per pagare le spese di alloggio. L’indennità di alloggio è disponibile in due forme:

  • come sostegno all'affitto se affittate un appartamento o una camera oppure
  • come sostegno agli oneri se vivete in un appartamento o una casa che vi appartiene.

La sovvenzione vi sarà data solamente se soggiornate effettivamente in Germania e siete autorizzati alla libera circolazione ai sensi della legge sulla libera circolazione dei cittadini dell’Unione Europea (FreizüG/UE). Potete ricevere l’indennità di alloggio solamente se presentate una richiesta presso l’ufficio competente per l'erogazione dell'indennità di alloggio locale dell’amministrazione comunale, cittadina, locale o distrettuale. Lì riceverete una consulenza completa.