Office for the Equal Treatment of EU Workers

La vivienda

1. El mercado de la vivienda en Alemania

Muchos alemanes viven en un apartamento de alquiler. Las viviendas a precios económicos están muy buscadas. El precio de una casa o un apartamento ha aumentado sensiblemente en los últimos diez años en Alemania.
Aunque el mercado de la vivienda en Alemania tiene una gran oferta, el monto del alquiler o del precio de compra de una vivienda en propiedad depende en gran medida del lugar (zona urbana o rural) en el que uno vive o en el que se encuentra la vivienda (situación/comarca).

Las ciudades alemanas más caras son Múnich, Frankfurt am Main, Stuttgart, Friburgo en Breisgau, Ingolstadt, Hamburgo, Heidelberg, Mainz y Darmstadt. En estas ciudades, sus habitantes suelen dedicar más del 30 % de sus ingresos al alquiler.
Una vivienda barata en las afueras de la ciudad no solo ofrece una ventaja en el precio, sino que brinda la posibilidad de vivir cerca de la naturaleza y lejos del ajetreo urbano. Una vivienda en la periferia es una opción indicada sobre todo para familias jóvenes con niños pequeños. Y, por lo general, el tráfico de vaivén cada día al centro de la ciudad suele ser ágil gracias a la buena infraestructura de transporte existente en Alemania.

Para los migrantes no existe ningún tipo de restricción a la hora de buscar o adquirir bienes inmuebles. Vd. puede alquilar o comprar una vivienda en Alemania desde su país de origen. No obstante, deberá tener en cuenta la normativa legal vigente en Alemania para la compra de una propiedad (por ejemplo, un contrato notarial de compraventa).

Durante las primeras semanas hasta que encuentre en Alemania una vivienda de alquiler o de compra, dispone de varias posibilidades para encontrar alojamiento.

2. Encontrar un lugar donde vivir

La manera más corriente de encontrar una vivienda adecuada (ya sea de alquiler o de compra) consiste en consultar los anuncios inmobiliarios en Internet o en los periódicos, que publican anuncios de viviendas y bienes inmuebles no solo en su versión impresa, sino también en sus propias páginas de Internet.
Además, encontrará diversos portales en los que buscar inmuebles en todo el territorio nacional y a la medida de sus necesidades, o bien podrá poner Vd. mismo un anuncio de búsqueda de vivienda.
En ocasiones, en lugar de indicar los datos de contacto del arrendatario o de la administración de fincas, figuran en el anuncio en cuestión unos códigos de números o letras: es la denominada referencia. A un anuncio identificado con una referencia tendrá que contestar por escrito y enviar su carta al diario en cuestión. La carta será entonces remitida al propietario. También tiene la posibilidad de contratar a un agente inmobiliario para que se encargue de buscarle una vivienda.

Atención: En ese caso, tenga en cuenta que si le encuentra la vivienda deseada, el agente inmobiliario le puede cobrar una comisión de corretaje o comisión inmobiliaria. Pero solo podrá cobrársela si es Vd. quien contrata al agente inmobiliario. Si es el propietario quien encomienda al agente inmobiliario la búsqueda de inquilinos interesados en su vivienda, le corresponderá a él pagar la comisión.
La comisión del agente para Vd. como inquilino puede ascender como máximo a dos alquileres netos sin costes de comunidad más el impuesto sobre el valor añadido. En la compra de un inmueble en Alemania no hay restricciones al acordar el monto de la comisión; no hay ningún precepto legal sobre ello. En la práctica, al fijar el monto de la comisión los propietarios y los agentes inmobiliarios se orientan en función de la regla «habitual» en el estado federado en cuestión.

Si tiene dificultades para encontrar una vivienda, podrá dirigirse a la Oficina de la Vivienda (Wohnungsamt) de la ciudad o la localidad en la que esté buscando. Con frecuencia se ofrecen también viviendas directamente a través de dichas oficinas. Si no fuera así, los empleados de esta administración le podrán facilitar direcciones e informaciones útiles para la búsqueda. En la mayoría de las ciudades y municipios existen viviendas de protección oficial.

Atención: Por lo general, las viviendas de protección oficial solo podrán alquilarse a personas de bajos ingresos. Para ello necesitará un certificado de derecho a la vivienda (Wohnberechtigungsschein), que obtendrá en la Oficina de la Vivienda de su localidad.

Recomendación: Como en muchas regiones de Alemania no resulta nada fácil conseguir una vivienda, es importante estar bien preparado cuando presente su solicitud al propietario.

3. Contrato de alquiler

Básicamente existen los contratos de alquiler por un plazo definido o indefinido, aunque en Alemania lo habitual es que sea un contrato indefinido.
La mayoría de los contratos de alquiler son contratos estándar, más o menos detallados, y que no siempre se ajustan a la situación de alquiler concreta.
Por lo general se establece un contrato de alquiler por escrito, pero no es obligatorio hacerlo. Aunque se apliquen las mismas normas a los contratos de alquiler de palabra, un contrato por escrito puede ser una prueba de peso en caso de litigio.

Recomendación: Asegúrese de recibir un contrato de alquiler por escrito en el que figuren todos los detalles relevantes. Para ello emplee la lista de controles para contratos de alquiler.

Atención: Antes de firmar el contrato de alquiler debería revisar con atención cada habitación en compañía del propietario, hablar de obras de renovación si procede y comprobar el buen fucionamiento de la calefacción, los electrodomésticos, las cajas de enchufe, etc. Si se detectaran deficiencias antes de la mudanza, deberán anotarse en un protocolo (el protocolo de entrada o Einzugsprotokoll). Si detectara alguna deficiencia poco después de haberse instalado en la vivienda, comuníquela cuanto antes por escrito al propietario.
El mismo procedimiento debería repetirse al dejar la vivienda, constatando el estado de la misma en otro protocolo (protocolo de salida o Auszugsprotokoll).

4. Depósito para el alquiler

En el contrato de alquiler se suele acordar una garantía de pago del alquiler (depósito). El monto del depósito es negociable, aunque podrá ser como máximo el equivalente a 3 alquileres sin gastos (mensualidades sin gastos de comunidad).

El depósito será transferido por el inquilino al propietario. El inquilino podrá pagar dicho depósito en tres plazos mensuales. El primer plazo deberá pagarse al iniciarse la relación de arrendamiento. El propietario deberá guardar este depósito en efectivo separado del resto de sus bienes en una cuenta aparte (cuenta de depósito). Es posible recurrir a otras formas de depósito, pero estas deberán ser acordadas entre el inquilino y el propietario. Una posibilidad imaginable sería, por ejemplo, un aval bancario, la apertura de una cartilla de ahorro conjunta, una cartilla de ahorro con nota de bloqueo.

Una vez finalizada la relación de arrendamiento y si no existe ninguna deuda del inquilino por saldar, el propietario deberá devolver el depósito con los intereses acumulados hasta ese momento.

5. Alquiler

El monto del alquiler de una vivienda se compone del alquiler propiamente dicho (Kaltmiete) y los costes de suministros para la calefacción, el agua caliente, gas si procede, así como los gastos comunitarios de la finca (alquiler con gastos o Warmmiete). Los costes de electricidad se suelen facturar por separado en base a un contrato que deberá establecer Vd. con la empresa de suministro eléctrico.

En algunas grandes ciudades deberá calcular unos 14 euros por metro cuadrado en concepto de alquiler con gastos y los costes de calefacción, agua y gas. En ciudades pequeñas y en zonas rurales suele cobrarse una media de 8 euros por metro cuadrado. Es decir, que por una vivienda de 50 m² probablemente le cobrarán un alquiler de 400 a 700 euros. Se trata de precios orientativos.

Si después de algún tiempo el propietario desea subir el alquiler, podrá hacerlo solo si cumple unos requisitos determinados.

6. Deficiencias en la vivienda

Si durante el periodo de arrendamiento se producen deficiencias o fallas en la vivienda, el inquilino está obligado a comunicar al propietario el estado defectuoso de la vivienda, para que este pueda subsanar la deficiencia.

Recomendación: Cuando comunique al propietario la existencia de una deficiencia en la vivienda, es importante fijar un plazo en el que deberá subsanarse dicha deficiencia.

Hasta que se haya solucionado el problema, podrá reducirse (rebajarse) el alquiler de manera proporcional al daño. No obstante, infórmese antes de rebajar el alquiler, ya que una reducción inadecuada del alquiler puede causar la rescisión del contrato por parte del propietario.

Si el propietario no subsana la deficiencia, el inquilino podrá dirigirse al organismo local de inspección de la vivienda (Wohnungsaufsichtsamt) o bien a la oficina de urbanismo (Bauordnungsamt). También puede recurrir al asesoramiento remunerado que obtendrá en la asociación local de arrendatarios (Mietverein).

7. Rescisión de la vivienda

La ley diferencia por norma entre la rescisión ordinaria y la extraordinaria (inmediata) del contrato de alquiler. Para los propietarios es muy difícil rescindir el contrato de alquiler. El derecho de arrendamiento protege en general al inquilino y prevé por tanto obstáculos formales importantes para la rescisión. El derecho de arrendamiento obliga al propietario a argumentar la rescisión y acepta únicamente determinados motivos.
Por ley se aplican distintos plazos de aviso para inquilinos y propietarios cuando unos u otros desean rescindir el contrato de alquiler.

Plazo de rescisión para inquilinos
Por norma, los inquilinos pueden rescindir un contrato de alquiler indefinido en todo momento con un plazo de aviso de rescisión de 3 meses, independientemente del tiempo que se haya arrendado la vivienda.

La rescisión deberá hacerse por escrito. Para respetar el plazo de rescisión, dicha comunicación deberá llegar a más tardar el 3er día hábil del mes, para que el mes en curso cuente como tal. Los sábados se considerarán como días hábiles.

Existen casos en los que el contrato de alquiler contiene para los inquilinos plazos de rescisión más cortos que los 3 meses habituales. Si en el contrato se ha acordado un plazo de rescisión para el inquilino de 1 mes o incluso de 14 días, el inquilino podrá entonces rescindir respetando este breve plazo de aviso.
Pero esta regla no se aplica de manera recíproca: el propietario está obligado a respetar los plazos de rescisión que estipula la ley y no los podrá acortar en su beneficio.

Atención: Cuando en el contrato de alquiler figura el término «Kündigungsverzicht» (renuncia a la rescisión) o bien «Kündigungsausschluss» (se excluye la rescisión), esto significa que durante un periodo de tiempo determinado no se podrá rescindir el contrato.
El derecho a rescindir el contrato podrá descartarse por un plazo máximo de 4 años desde el momento de la firma del contrato. Si en el contrato se estipulara un plazo de exclusión más largo, dicha clausula será inválida, de modo que el inquilino podrá rescindir el contrato en todo momento con un plazo de aviso de 3 meses.

Plazos de rescisión para el propietario

  • Si el arrendamiento dura menos de 5 años, los propietarios que tengan un motivo de rescisión podrán terminar el contrato con un plazo de aviso de 3 meses.
  • Si el inquilino lleva más de 5 años en la vivienda, el plazo de rescisión será de 6 meses.
  • Si el inquilino lleva más de 8 años en la vivienda, el plazo de rescisión será de 9 meses.

Si hubiera razones de peso para una rescisión extraordinaria (inmediata) del contrato, el propietario deberá presentarlas por escrito.

8. Subsidio para la vivienda

El subsidio para la vivienda es una prestación estatal para ayudar económicamente a las personas de renta baja. Vd. podrá recibir una ayuda económica del Estado para pagar sus gastos de alojamiento. Hay dos modalidades de subsidio para la vivienda:
• Como subvención al alquiler cuando alquile una vivienda o una habitación, o bien
• Como aportación a las cargas, cuando viva Vd. en un piso o una casa de su propiedad.

Esa subvención la recibirá solo si realmente reside Vd. en Alemania y tiene derecho a la libre circulación según lo estipula la ley alemana sobre la libre circulación de los ciudadanos de la Unión Europea (FreizüG/EU).
Solo podrá recibir subsidio para la vivienda si presenta una solicitud ante la dependencia local de subsidios para la vivienda (Wohngeldbehörde), de la administración municipal, oficial, de la ciudad o del distrito. Allí se le informará detalladamente.

FAQ Vivienda

Además de los abogados especializados en derecho de arrendamiento, puede recibir asesoramiento de una asociación de inquilinos.

Para recibir un asesoramiento personal gratuito de una asociación de inquilinos, deberá ser miembro de la misma y pagar la cuota correspondiente. El monto de dicha cuota lo fija libremente cada asociación. Suele estar entre los 50 y 90 euros al año, y suele incluir también un seguro de defensa jurídica en materia de alquileres.

Para las primeras semanas, hasta que haya encontrado una vivienda de alquiler o de compra en Alemania, tiene diversas posibilidades de hallar un alojamiento:

  • Los hoteles suelen costar una media de 70 a 90 euros por noche y persona. Las pensiones son bastante más económicas.
  • Por una pernoctación en albergues de juventud se paga generalmente entre 20 y 30 euros por noche y persona.
  • A través de portales online puede alquilar también una habitación en un domicilio particular.
  • Otra alternativa económica es mudarse a un piso compartido. Esto puede ser especialmente interesante para personas jóvenes, ya que también les permite hacer contactos. Consulte las posibilidades en Internet de realizar una búsqueda en toda Alemania.
  • Por una vivienda amueblada de 2 a 3 habitaciones por un cierto periodo de tiempo, según la región y la ubicación, hay que contar con precios de unos 500 a 1.200 euros al mes. Además de las páginas de Internet específicas, encontrará muchos otros portales comerciales en Internet en los que buscar un alojamiento concreto.

Es corriente que haya aumentos de alquiler, pero el propietario tendrá que cumplir al respecto determinadas normas. Solo se podrá aumentar el alquiler si dicho alquiler es más bajo que el de viviendas comparables próximas a ella. En muchos lugares, el alquiler de viviendas comparables se puede constatar consultando un baremo del mercado de alquileres (Mietspiegel). Dicho baremo muestra el precio habitual del alquiler en función del tamaño, la ubicación dentro de la ciudad y el equipamiento de la vivienda. Infórmese en Internet.

Entre la mudanza a la nueva vivienda y el primer aumento del alquiler así como entre los distintos aumentos del alquiler deberán haber transcurrido al menos 12 meses. Si el inquilino está pagando un alquiler relativamente bajo, el monto del mismo no podrá aumentar de golpe para equipararlo a los alquileres comparables. Existe un límite, según el cual solo se podrá aumentar el alquiler un máximo de un 20% a lo largo de tres años. En algunos estados federados, ese límite es del 15%.

Atención: Si se le ha planteado un aumento del alquiler repentino, es importante que reciba asesoramiento al respecto, por ejemplo, a través de una asociación de inquilinos (Mieterverein).

Algunos contratos de alquiler prevén aumentos automáticos del alquiler a intervalos periódicos de tiempo. Se denomina alquiler escalonado (Staffelmiete). Con él sabe de antemano a qué atenerse. En los contratos de alquiler escalonado no está permitido efectuar ningún aumento de alquiler adicional.

Si le interesa una vivienda y quiere alquilarla, es importante que pueda presentar los documentos o comprobantes siguientes:

  • Un formulario de solicitud (Bewerbungsformular), que generalmente le será entregado ya durante la visita a la vivienda;
  • Fotocopias de su documento de identidad
  • Un comprobante de ingresos (Einkommensnachweis), que suelen ser las nóminas de los últimos 3 meses.

    Atención: Si acaba de incorporarse al trabajo en Alemania, podrá presentar también un comprobante de su empleador que certifique dicho puesto y el salario que recibe. No dude en dirigirse a su empleador y preguntarle si le puede ayudar en la búsqueda de una vivienda.

  • Los propietarios de las viviendas suelen pedir a los aprendices que presenten un aval para el alquiler (Mietbürgschaft). Es una carta informal que garantiza que se cubrirá el alquiler hasta un monto definido. Eso significa que otra persona externa (por lo general, los padres o algún otro familiar), si el inquilino no pudiera pagar, se harán cargo de los alquileres pendientes y los costes relacionados con ello.
  • Certificado sobre la ausencia de deudas de alquiler (Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit): Es un certificado del propietario de la última vivienda que alquiló en el que indica que siempre pagó el alquiler puntualmente. Este comprobante es muy importante y es una prueba fehaciente de su fiabilidad. No obstante, no tiene derecho a exigirlo.
  • Si posee un inmueble en propiedad en su país de origen, puede indicarlo también en su solicitud
  • Pruebas de su solvencia, por ejemplo, comprobantes de la ausencia de deudas, como la información al consumidor de la entidad de información sobre morosidad Schufa (Schufa-Verbraucherauskunft) o otro comprobante adecuado de su país de origen).

    Si no dispone de todos los documentos porque, por ejemplo, acabe de llegar a Alemania, conviene que cite estos motivos en su solicitud para alquilar la vivienda.

En los anuncios sobre viviendas se suelen facilitar informaciones sobre:

  • El monto del alquiler, es decir, el alquiler básico (Kaltmiete) y los pagos anticipados para los servicios (Betriebskosten)
  • Tamaño en metros cuadrados (m²) de la superficie habitable,
  • Número de dormitorios,
  • Baños (número y equipamiento),
  • Cocina,
  • Balcón (computa en un 50 % como superficie habitable),
  • Número total de habitaciones (sin contar el baño ni la cocina),
  • Clasificación energética (consumo energético del edificio),
  • Año en que fue construido el edificio.
  • Si procede, fecha de la última renovación o el último saneamiento

Generalmente, en Alemania se alquilan las viviendas sin muebles.

Para el propietario es muy difícil rescindir un contrato de alquiler. El derecho de arrendamiento protege por lo general al inquilino y, en consecuencia, prevé elevados obstáculos formales para los propietarios. El derecho de arrendamiento obliga al propietario a aducir los motivos de su rescisión, y solo hay una serie específica de motivos permitidos.

Básicamente la ley diferencia entre una rescisión ordinaria y una rescisión extraordinaria (inmediata) del contrato de alquiler.

1. El motivo de un propietario particular para rescindir un contrato de manera ordinaria es el uso propio. Es decir, que el propietario puede, por ejemplo, rescindir el contrato al inquilino cuando dicho propietario necesite por motivos comprensibles ese inmueble para sí mismo, para un familiar cercano o para miembros de su hogar como, por ejemplo, su cuidador.

2. Los motivos de una rescisión extraordinaria y, por tanto, inmediata del contrato de alquiler por parte del propietario son:

  • Reiterados retrasos en el pago del alquiler o pagos parciales del mismo por parte del inquilino,
  • Uso del inmueble alquilado en contra de lo estipulado por contrato como, por ejemplo, número excesivo de personas albergadas, subarriendo no permitido, animales no permitidos, etc.,
  • Molestias a los vecinos.

La lista no es concluyente.

Recomendación:
Si no está Vd. seguro
• de si la rescisión es lícita, o
• si las razones aducidas son motivo de rescisión,
haga uso de un servicio de asesoramiento o acuda a un abogado.

Para evitar sorpresas, debería preguntar si el monto del alquiler estipulado en el contrato es el alquiler básico/neto o el alquiler con gastos/bruto.
El alquiler básico es la cantidad base que se pide por la vivienda. A ella se suman numerosos costes adicionales o costes de servicios, que pueden hacer ascender considerablemente el monto total del alquiler. Entre esos costes adicionales se encuentran, por ejemplo, el agua caliente, la calefacción, la recogida de basuras, el cuidado del jardín o los costes de conserjería.
El alquiler con gastos/bruto incluye todos los costes adicionales y es, por tanto, el precio decisivo que deberá pagar al final. Los costes de electricidad no suelen estar contenidos en el alquiler. Por tanto, tendrá que firmar por su cuenta un contrato de suministro con una empresa eléctrica.