Office for the Equal Treatment of EU Workers

Vivere

Se volete vivere o lavorare in modo permanente in Germania in qualità di cittadini dell’UE, avete bisogno di un appartamento a prezzo accessibile. Le informazioni su come trovare un appartamento, cosa tenere a mente quando si cerca un appartamento, quali diritti si hanno come locatari e come farli valere si possono trovare qui. 

1. Il mercato immobiliare in Germania

Molti tedeschi vivono in un appartamento in affitto. È molto richiesto uno spazio abitativo poco costoso. Negli ultimi dieci anni i prezzi delle case e degli appartamenti in affitto sono aumentati notevolmente in Germania.
Anche se il mercato immobiliare in Germania ha un'ampia offerta, l'importo dell'affitto o anche il prezzo di acquisto di un appartamento di proprietà dipende in modo decisivo da dove si abita (città/Stato) o da dove si trova l'appartamento (posizione/quartiere).

Le città tedesche più care sono Monaco di Baviera, Francoforte sul Meno, Stoccarda, Friburgo in Brisgovia, Ingolstadt, Amburgo, Magonza e Darmstadt. In queste città gli abitanti spesso pagano più del 30% del loro reddito per l'affitto. Un appartamento economico alla periferia della città offre non solo vantaggi di prezzo, ma anche la possibilità di vivere in un ambiente verde lontano dal trambusto della città. La periferia è particolarmente adatta come posto dove vivere per le giovani famiglie con bambini piccoli. Il centro città è solitamente raggiungibile in modo rapido per i pendolari grazie ai buoni collegamenti di trasporto in Germania.

Non ci sono restrizioni per gli immigrati quando cercano o acquistano beni immobili. È possibile affittare un appartamento o acquistare un immobile in Germania dal proprio Paese di origine. A tale scopo è tuttavia necessario rispettare le disposizioni di legge vigenti in Germania valide per l'acquisto di immobili (per es. un contratto notarile).

Per le prime settimane, fino a quando non avrete trovato un appartamento da affittare o acquistare in Germania, avete diverse opzioni per trovare un alloggio.

2. Trovare alloggio

Il modo più comune di trovare un appartamento – che sia in affitto o da acquistare – è tramite annunci immobiliari su internet o su giornali corrispondenti che pubblicano annunci di appartamenti/immobili non solo nella loro versione stampata, ma anche sui loro siti web.
Inoltre troverete diversi portali internet dove potrete cercare immobili in tutto il Paese e individualmente o inserire un annuncio per trovare un appartamento.
Talvolta al posto dei dati di contatto del locatore o dell'amministrazione, per le offerte di alloggio vengono elencati anche le cifre di codice o le lettere di codice - i cosiddetti codici. È necessario rispondere per iscritto a un annuncio pubblicitario con un codice ed inviare la lettera al giornale. Questa verrà poi inoltrata al locatore. Avete anche la possibilità di incaricare un agente immobiliare per la vostra ricerca dell’appartamento. Ciò può essere particolarmente utile negli agglomerati urbani. 

Attenzione: tenere presente che l'agente immobiliare può addebitare un compenso oppure una commissione di intermediazione se l'intermediazione ha successo. Questo vale però solo quando incaricate l’agente immobiliare. Se invece il proprietario incarica l'agente immobiliare di trovare potenziali inquilini per il suo appartamento, deve pagare la commissione.
La commissione dell’agente immobiliare per voi come locatario può ammontare ad un massimo di due affitti “freddi” più IVA. In caso di vendita di immobili, l'importo della provvigione è liberamente concordato in Germania; non ci sono requisiti legali. Solitamente i proprietari e gli agenti immobiliari basano la loro commissione sulle norme del "mercato normale" del rispettivo Stato federale.

Nel caso abbiate difficoltà a trovare un appartamento, potete rivolgervi all’Ufficio Gestione Alloggi della città o del comune in cui cercate l’appartamento. Spesso vengono lì intermediati gli appartamenti. Se questo non dovesse essere il caso, i dipendenti dell’Ufficio Gestione Alloggi possono aiutarvi fornendovi indirizzi ed informazioni utili. Nella maggior parte delle città e dei comuni ci sono case popolari.

Attenzione: le case popolari possono solitamente essere affittate esclusivamente a persone con reddito basso. Avrete bisogno di un certificato che autorizza a vivere in case popolari che potrete ottenere presso l'Ufficio Gestione Alloggi locale.

Suggerimento: poiché in molte regioni in Germania non è così facile trovare un appartamento, è importante essere ben preparati quando ci si candida per un appartamento.

3. Contratto di locazione

Solitamente si distingue tra contratti di locazione a tempo determinato e quelli a tempo indeterminato, ma in Germania i contratti a tempo indeterminato sono la regola. La maggior parte di contratti di colazione sono dei contratti modello che hanno caratteristiche differenti e non sempre si applicano alla singola situazione di locazione.

Solitamente i contratti di locazione vengono stipulati in forma scritta. Non c’è però l’obbligo. Anche se ai contratti di locazione verbale si applicano le stesse norme legali, un contratto di locazione scritto può essere un importante elemento di prova in caso di controversia.

Suggerimento: assicuratevi di ricevere un contratto di locazione scritto in cui sono inclusi tutti i dettagli rilevanti. A tal scopo utilizzare la lista di controllo per il contratto di locazione.

Attenzione: prima di firmare il contratto di locazione, dovreste esaminare attentamente ogni stanza con il vostro padrone di casa, discutere di eventuali lavori di ristrutturazione e controllare anche che il riscaldamento, gli elettrodomestici, le prese di corrente ecc. funzionino correttamente. Se prima di traslocare si riscontrano dei difetti, questi andrebbero annotati in un protocollo (protocollo di ingresso). Se poco dopo aver traslocato doveste riscontrare ancora dei difetti, dovete segnalarli immediatamente al locatore in forma scritta.
Lo stesso procedimento dovrebbe essere effettuato quando lasciate l’appartamento e lo stato dell’appartamento deve essere annotato su un protocollo (protocollo di sloggio).

4. Deposito cauzionale

Nel contratto di locazione viene solitamente concordata una cauzione. L’importo di questa cauzione può essere contrattata. La cauzione può però essere massimo di 3 affitti “freddi” (affitto mensile senza costi accessori).

Il deposito cauzionale viene versato dal locatario al locatore. Il locatario può pagare la cauzione in 3 rate mensili. La prima rata ha scadenza all’inizio del contratto di locazione. Il locatore deve depositare il deposito in contanti separatamente dal suo patrimonio su un conto speciale (conto per cauzione). È possibile avere anche altre forme di deposito cauzionale, ma ciò deve essere concordato tra il locatario e il locatore. Si possono per esempio ipotizzare una fideiussione bancaria, la creazione di un libretto di risparmio congiunto, un libretto di risparmio con una nota di blocco.

Al termine del contratto di locazione il locatore deve rimborsare il deposito con gli interessi maturati nel frattempo, se non ha altri crediti nei confronti dell'inquilino.

5. Locazione

La locazione di un'abitazione in affitto è composto dal canone di locazione netto e dai costi per la fornitura di riscaldamento, acqua calda, eventualmente gas, nonché dai costi di gestione dell'abitazione (canone di locazione lordo). I costi dell'elettricità sono di solito addebitati separatamente sulla base di un contratto che dovete stipulare voi stessi con il fornitore di elettricità.

In alcune città grandi bisogna calcolare circa € 14 a metro quadro per il canone di locazione lordo ed i costi come riscaldamento, acqua e gas. Nelle città piccole ed in campagna si pagano di media circa € 8 per metro quadro. Questo significa che per un appartamento di 50 m² si deve prevedere di pagare una locazione da € 400 a 700. Si tratta però solo di valori orientativi.

Se il locatore vuole prima o poi aumentare l’affitto, lo può fare solo a determinate condizioni.

6. Anomalie nell’abitazione

Se durante il periodo di locazione si verificano difetti o anomalie nell'appartamento, il locatario è tenuto a informare il locatore dello stato difettoso dell'appartamento in modo che il locatore possa eliminare l'anomalia.

Suggerimento: se indicate un’anomalia al locatore, è importante dare una scadenza per la rimozione dell’anomalia.

Fino a quando non viene risolta l’anomalia, è possibile ridurre (diminuire) in modo ragionevole la locazione. Chiedete però una consulenza prima di ridurre l'affitto, perché in caso di una riduzione ingiustificata c'è il rischio di risoluzione da disdetta da parte del locatore.

Nel caso in cui il locatore non risolve l’anomalia, si può contattare l'ispettorato edilizio o l'ufficio del regolamento edilizio locali. Potete però anche rivolgervi ad una consulenza a pagamento dell’associazione locale di locatari oppure ad un avvocato.

7. Disdetta dello spazio abitativo

Generalmente la legge decide tra disdetta ordinaria ed eccezionale (senza preavviso) della locazione. Per i locatori è molto difficile disdire un contratto di locazione. Il diritto di locazione solitamente protegge l'inquilino e quindi prevede elevati ostacoli formali. La legge sulla locazione obbliga il locatore a motivare la sua disdetta, per cui sono ammessi solo determinati motivi di disdetta.
Per la legge per i locatari ed i locatori ci sono termini di preavviso diversi in caso di disdetta del contratto di locazione.

Preavviso di recesso per locatari:

i locatari possono solitamente disdire sempre un contratto di locazione con un preavviso di recesso di 3 mesi. Non dipende da quanto si abita lì.

La disdetta deve essere presentata in forma scritta. Per poter disdire il contratto in tempo utile, la disdetta deve essere presentata al massimo il 3° giorno lavorativo di un mese, in modo tale che il mese in corso sia ancora valido. I sabati valgono come giorni lavorativi.

Ci sono casi in cui il contratto di locazione per locatari ha dei preavvisi di recesso più brevi rispetto al normale preavviso di recesso di 3 mesi. Se nel contratto è stato concordato un preavviso di recesso di 1 mese o addirittura di 14 giorni per il locatario, quest'ultimo può disdire il contratto con questo breve periodo di preavviso.
Non vale però il contrario: il locatore deve rispettare i periodi di preavviso legali e non può accorciarli a suo favore.

Attenzione: se nel contratto di locazione c’è scritto “rinuncia alla disdetta” oppure “esclusione della disdetta”, questo significa che per un certo periodo di tempo è esclusa la disdetta.
Il diritto alla disdetta può essere escluso al massimo per 4 anni dalla sottoscrizione del contratto. Se l’esclusione della disdetta è maggiore, la clausola non è valida, cosicché il locatario può disdire in qualsiasi momento con un preavviso di 3 mesi.

Periodi di preavviso per il locatore:

  • fino ad un periodo di locazione di 5 anni, i locatori che hanno un motivo di disdetta possono disdire il contratto con un periodo di preavviso di 3 mesi.
  • Se il locatario vive nell'appartamento da più di 5 anni, il preavviso di recesso è di 6 mesi.
  • Se il locatario vive nell'appartamento da più di 8 anni, il preavviso di recesso è di 9 mesi.

Nel caso ci siano gravi motivi per una disdetta straordinaria (senza preavviso), il locatore deve presentarli in forma scritta.

8. Indennità di alloggio

L’indennità di alloggio è un sussidio statale per il sostegno finanziario di persone con un reddito basso. È possibile ottenere un supporto finanziario dallo Stato per pagare le spese di alloggio. L’indennità di alloggio è disponibile in due forme:

  • come sostegno all'affitto se affittate un appartamento o una camera oppure
  • come sostegno agli oneri se vivete in un appartamento o una casa che vi appartiene.

La sovvenzione vi sarà data solamente se soggiornate effettivamente in Germania e siete autorizzati alla libera circolazione ai sensi della legge sulla libera circolazione dei cittadini dell’Unione Europea (FreizüG/UE). Potete ricevere l’indennità di alloggio solamente se presentate una richiesta presso l’ufficio competente per l'erogazione dell'indennità di alloggio locale dell’amministrazione comunale, cittadina, locale o distrettuale. Lì riceverete una consulenza completa.

FAQ Abitare in Germania

Avete diverse possibilità di trovare una sistemazione per le prime settimane di soggiorno in Germania, fino a quando non trovate un'abitazione da affittare o da acquistare:

  • Una notte in hotel in media costa dagli 80 ai 90 € a persona. Le pensioni sono nettamente più convenienti.
  • Una notte in ostello solitamente costa dai 20 ai 30 € a persona.
  • Avete anche la possibilità di affittare una camera in un'abitazione privata tramite i portali online.
  • Un'altra alternativa conveniente sarebbe quella di cercare una camera in un appartamento in condivisione (Wohngemeinschaft). Questa rappresenta un'opzione interessante soprattutto per i giovani, poiché offre loro la possibilità di stringere velocemente nuovi contatti. In Internet potete effettuare una ricerca a livello nazionale.
  • Il canone di locazione per un appartamento bi o trilocale arredato a tempo determinato va dai 500 ai 1.200 euro al mese, a seconda della posizione e della regione. Oltre ai siti Internet specifici, ci sono numerosi altri portali commerciali online dove cercare un'abitazione.

Se siete interessati a un'abitazione e vorreste presentare una domanda, è importante essere in possesso dei documenti e delle certificazioni che seguono:

  • Un modulo di domanda che generalmente vi viene consegnato al momento della visita dell'abitazione;
  • Copie del documento di identità,
  • Certificazione del reddito, solitamente dello stipendio percepito negli ultimi 3 mesi.

    Attenzione: se siete appena stati assunti in Germania, potete anche presentare un documento del vostro datore di lavoro a conferma della posizione e dello stipendio. Non esitate a rivolgervi al vostro datore di lavoro per chiedere il suo supporto nella ricerca di una casa.

  • Spesso i locatori esigono dagli apprendisti una garanzia sull'affitto: un documento informale a garanzia della copertura del canone di locazione fino a un determinato valore. Ciò significa che una terza persona (solitamente i genitori o un parente), definita garante, in caso di morosità, sostituisce il locatario nel pagamento dei canoni mensili e delle spese arretrate.
  • Certificato di esenzione dai debiti locativi: si tratta di una dichiarazione da parte del locatore precedente, la quale attesta che il canone di locazione è stato sempre pagato puntualmente. Un certificato di questo tipo rappresenta un'importante conferma della vostra affidabilità. Tuttavia, non vi spetta di diritto riceverla.
  • Se avete un immobile di proprietà nel vostro Paese di origine, è necessario che lo comunichiate.
  • Dichiarazione sulla vostra affidabilità creditizia, per esempio il documento di garanzia della solvibilità del cliente rilasciato dall'ente tedesco di controllo dei crediti (Schufa-Verbraucherauskunft) o un altro documento simile rilasciato nel vostro Paese di origine.

Nel caso in cui non siate in possesso di tutti i documenti sopraelencati, perché, per esempio, vi siete appena trasferiti in Germania, è importante che illustriate i motivi nella vostra candidatura.

Per evitare brutte sorprese, vi consigliamo di informarvi se il canone di locazione riportato nel vostro contratto di locazione è il canone di locazione netto o lordo.
Il canone di locazione netto (Kaltmiete) rappresenta il canone di base dell'abitazione. A questo, però, si aggiungono numerose spese accessorie, come per esempio le spese di gestione, che determinano un aumento considerevole del canone di locazione. Tra le spese accessorie rientrano anche le spese utenze per riscaldamento e acqua calda, la tassa sui rifiuti, le spese per la manutenzione del giardino o per il portiere.
Il canone di locazione lordo (Warmmiete) include tutte le spese accessorie ed equivale, quindi, al prezzo che dovete pagare. Di solito, le spese per la corrente elettrica non sono incluse nel canone di locazione e dovete stipulare separatamente un contratto con il fornitore di energia elettrica.

Per i locatori è molto difficile disdire un contratto di locazione. Il diritto di locazione solitamente protegge l'inquilino e quindi prevede elevati ostacoli formali per i locatori. La legge sulla locazione obbliga il locatore a motivare la sua disdetta, per cui sono ammessi solo determinati motivi di disdetta.

Generalmente la legge decide tra disdetta ordinaria ed eccezionale (senza preavviso) della locazione.

  1. Come motivazione per una disdetta ordinaria per un locatario privato c’è solo l’uso personale. Vale a dire il locatario può per esempio disdire l'inquilino se il locatore ha bisogno della sua proprietà per un motivo condivisibile per se stesso, per parenti stretti o per membri del suo nucleo familiare, come personale addetto all’assistenza.
  2. Motivi per una disdetta eccezionale e quindi senza preavviso della locazione da parte del locatario sono:

    • ripetuti pagamenti non puntuali o incompleti dell’affitto da parte dell’inquilino,
    • uso dell'immobile affittato in contrasto con i termini del contratto, come per es. il sovraffollamento dell'appartamento, il subaffitto non autorizzato, la detenzione di animali, ecc.,
    • disturbo della quiete pubblica.

L’elenco non è esaustivo.

Suggerimento: Se non siete sicuri che la disdetta sia legale, potete richiedere una consulenza presso un’unione di inquilini in loco oppure consultare un avvocato.

Di solito gli annunci immobiliari riportano le seguenti informazioni:

  • prezzo del canone di locazione (canone di locazione netto e pagamenti anticipati per le spese di gestione),
  • dimensione in m2 (superficie abitabile),
  • numero di camere da letto,
  • bagno/i (quantità e dotazione),
  • cucina,
  • balcone (fino al 50 % incluso nella metratura della superficie abitabile)
  • numero complessivo delle stanze (esclusi bagno e cucina),
  • valutazione energetica (consumo energetico dell'edificio),
  • anno di costruzione dell’edificio
  • eventuali ultimi interventi di ristrutturazione/risanamento.

Di solito gli immobili in Germania vengono affittati non arredati.

Oltre che rivolgervi agli avvocati specializzati nel diritto di locazione, potete avvalervi della consulenza delle associazioni a tutela degli inquilini (Mieterverein).

Per avere diritto a una consulenza gratuita, dovete essere iscritti all'associazione e pagare la quota associativa. Quest'ultima viene fissata indipendentemente da ciascuna associazione e in media si aggira tra i 50 e i 90 euro all’anno. In molti casi, la quota associativa include anche un'assicurazione di tutela del diritto di locazione.

L'aumento del canone di locazione è un evento comune. Tuttavia, il locatore è tenuto a rispettare determinate regole. Il locatore è autorizzato ad aumentare l'affitto, se questo è inferiore al canone di locazione pagato per abitazioni simili nella stessa zona. In molte località è possibile rilevare il canone di locazione di abitazioni simili tramite un elenco dei canoni medi di locazione (Mietspiegel), nel quale sono riportati i prezzi comuni di affitto a seconda della metratura, della posizione in una città o delle dotazioni dell'abitazione. Potete informarvi su Internet.

Tra la data di subentro e un primo aumento del canone di locazione e tra i singoli aumenti del canone deve decorrere un periodo minimo di 12 mesi. Se il locatario sta pagando un canone di locazione relativamente basso, il locatore non è autorizzato ad aumentare, in una sola volta, il canone per adeguarlo al livello medio. Esiste un tetto massimo del 20 % entro cui il canone di locazione può essere aumentato nell'arco di tre anni. In alcuni Länder tedeschi, questo tetto è del 15 %.

Attenzione: se vi è stato comunicato un aumento improvviso del vostro canone di locazione, è importante che ricorriate a una consulenza, per esempio presso l'associazione a tutela degli inquilini.

Alcuni contratti di locazione prevedono un aumento automatico del canone di locazione per frazioni regolari di tempo (c.d. canone a scaletta). In questo modo, sapete sin dall'inizio a cosa andate incontro. Per i canoni a scaletta (Staffelmiete) non sono ammessi ulteriori aumenti del canone di locazione.