Office for the Equal Treatment of EU Workers

Locuința

Dacă sunteți cetățean UE și trăiți și doriți să lucrați în Germania, aveți nevoie de o locuință care să fie plătită. Aici puteți afla cum se caută o locuință, la ce trebuie să fiți atent în căutarea unei locuințe, ce drepturi aveți ca chiriaș și cum le puteți pune în aplicare. 

1. Piața imobiliară din Germania

Mulți germani locuiesc într-o locuință închiriată. Locuințele cu un preț bun sunt foarte căutate. Prețurile la case precum și pentru locuințele închiriate au crescut considerabil în ultimii zece ani în Germania.
Piața imobiliară din Germania are o ofertă vastă, totuși suma chiriei sau a prețul de achiziție sunt decisive pentru o achiziționarea unei proprietăți, în funcție de locație (oraș/țară) sau unde se află locuința (poziție/circumscripție).

Cele mai scumpe orașe germane sunt München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Mainz și Darmstadt. În aceste orașe locuitorii plătesc deseori cu peste 30% din venit pentru chirie. O locuință ieftină de la marginea orașului oferă pe lângă avantajul prețului și posibilitatea de a trăi într-un mediu liniștit și verde. În special pentru familiile tinere cu copii zonele suburbane sunt mai potrivite. Centrul orașului este ușor accesibil pentru navetiști datorită legăturilor bune ale mijloacelor de transport din Germania și sunt foarte rapide.

Pentru cei care călătoresc cu trenul nu sunt limite în cazul căutării sau al achiziționării unui imobil. Puteți închiria un imobil în Germania sau îl puteți achiziționa și din țara de origine. În acest sens trebuie să respectați reglementările în vigoare din Germania, care sunt valabile pentru achiziționarea unei proprietăți (de ex. contractul notarial).

Pentru primele săptămâni, până când puteți găsi o locuință de închiriat sau de cumpărat în Germania, aveți diferite posibilități de cazare.

2. Găsirea unui spațiu de locuit

Cel mai folosit mod de a găsi o locuință - indiferent dacă este de închiriat sau de cumpărat - este prin intermediul anunțurilor imobiliare de pe internet sau din ziare, care publică anunțuri de locuințe/inobile nu doar sub formă imprimată dar și pe paginile de internet.
Totodată găsiți diferite portale de internet, unde puteți căuta imobile sau puteți da un anunț de căutare a unei locuințe.
Câteodată în locul datelor de contact ale proprietarului sau ale administrației imobilului sunt menționate numere de identificare sau litere în cazul ofertelor - așa numitele cifruri. La un anunț cu cifruri trebuie să răspundeți în scris și să trimiteți scrisoarea la ziar. Acesta vă va trimite către proprietar. Aveți și posibilitatea de a contacta un agent imobiliarpentru căutarea unei locuințe. Acesta poate fi avantajos în zonele populate. 

Atenție: Luați în considerare că în cazul unei găsiri cu succes a locuinței de către agentul imobiliar, acesta poate percepe un comision imobiliar. Acest lucru este valabil doar dacă, apelați la un agent imobiliar. Dacă, pe de altă parte, proprietarul apelează la agentul imobiliar să găsească chiriași, atunci acesta va trebui să plătească comisionul.
Comisionul agentului imobiliar se poate ridica la maxim două chirii nete fără costuri suplimentare care includ și taxa pe valoare adăugată. În cazul achiziționării unui imobil, suma comisionului se stabilește liber, nu există dispoziții legale. În practică, proprietarul și agentul imobiliar se orientează la stabilirea comisionului în funcție de reglementările ”pieței” din fiecare land în parte.

Dacă aveți dificultăți de a găsi o locuință, puteți să fă adresați oficiului pentru locuințe din orașul dvs sau din comunitatea în care căutați locuința. Deseori sunt publicate anunțuri imobiliare. Dacă acesta nu este cazul, angajații oficiului pentru locuințe vă pot ajuta mai departe cu adrese și informații utile. În majoritatea orașelor și comunităților există locuințe sociale.

Atenție: Locuințele sociale pot fi închiriate de regulă doar persoanelor cu un venit redus. Pentru acest lucru aveți nevoie de un certificat care atestă dreptul la o locuință socială, pe care îl obțineți de la oficiul pentru locuințe.

Indiciu: Deoarece în multe regiuni din Germania nu este atât de simplu, să primiți o locuință, este important, să fiți bine pregătit când aplicați pentru o locuință.

3. Contract de închiriere

În principiu se face deosebirea între contracte de închiriere pe perioadă determinată și nedeterminată, totuși în Germania sunt valabile contractele pe perioadă nedeterminată. Majoritatea contractelor de închiriere pentru locuințe sunt modele de contracte, care sunt diferite și nu se referă întotdeauna la fiecare situație de închiriere.

De regulă contractele de închiriere se încheie în formă scrisă. Nu există nicio obligație în acest sens. Chiar dacă contractele de închiriere orale nu sunt valabile aceleași reglementări legale, un contract de închiriere în formă scrisă poate fi o dovadă importată în caz de litigiu.

Indiciu: Asigurați-vă că primiți un contract de închiriere în scris în care vedeți toate detaliile relevante. Folosiți pentru acest lucru lista de verificare pentru contractul de închiriere.

Atenție: Înainte de încetarea contractului de închiriere, trebuie să verificați împreună cu proprietarul fiecare cameră încă o dată, să discutați eventualele operațiuni de renovare și să verificați funcționalitatea sistemului de încălzire, a aparatelor electronice, a prizelor etc. Dacă se identifică defecțiuni înainte de mutare, acestea trebuie notate în protocol (protocolul de mutare). Dacă la scurt timp după mutare se mai constată defecțiuni, acestea trebuie transmise în scris proprietarului.
Aceeași procedură trebuie realizată la mutarea din locuință și trebuie înregistrată starea locuinței într-un protocol (protocolul de părăsire a locuinței).

4. Garanția de chirie

În contractul de închiriere se stabilește de regulă o asigurare a plății chiriei (garanția). Suma garanției poate fi negociată. Garanția trebuie să includă maxim 3 chirii ”la rece” (chiria lunară fără costuri suplimentare).

Garanția este transferată de chiriaș în contul proprietarului. Chiriașul poate plăti garanția în 3 rate lunare. Prima rată este la începutul contractului de închiriere. Proprietarul trebuie să separe garanția în numerare de alte depozite într-un cont special (contul de garanții). Sunt posibile alte și alte forme de garanție, dar trebuie convenite între chiriaș și proprietar. Se poate lua în considerare de exemplu o garanție bancară, crearea unui cont comun de economii, un cont de economii cu interdicție.

După finalizarea relațiilor contractuale proprietarul trebuie să restituie, dacă nu mai are pretenții față de chiriaș suma de garanție cu dobânzile care au apărut între timp.

5. Chiria

Chiria pentru o locuință este compusă din chiria „la rece” și costurile pentru întreținere cu căldură, apă caldă, după caz gaz precum și costurile de întreținere ale locuinței (chirie „la cald”). Costurile legate de curentul electric se calculează de regulă separat pe baza unui contract pe care îl încheiați cu furnizorul de curent.

În numite orașe mari trebuie să plătiți în jur de 14 euro pe metrul pătrat pentru chiria ”la cald” și costurile legate de încălzire, apă și caz. În orașele mici și la țară costurile sunt în medie de 8 euro pe metrul pătrat. Ceea ce înseamnă că pentru o locuință de 50 m² trebuie să plătiți o chirie între 400 și 700 de euro. Acestea sunt doar valori orientative.

Dacă proprietarul dorește să crească chiria de-a lungul timpului, acesta o poate face doar în anumite condiții.

6. Probleme cu locuința

Dac pe perioada chiriei se identifică probleme sau defecțiuni la locuință, chiriașul are obligația de a comunica proprietarului starea defectuoasă a locuinței, astfel încât acesta să poată remedia defecțiunea.

Indiciu: Dacă arătați proprietarului defecțiunea este important să stabiliți un termen pentru remedierea defecțiunii.

Până la remedierea defecțiunii, chiria poate fi redusă într-o măsură adecvată. Solicitați consiliere înainte de reducerea chiriei, deoarece în cazul unui reduceri nejustificate există riscul de anulare din partea proprietarului.

În cazurile în care, proprietarul nu a remediat defecțiunea, vă puteți adresa oficiului de supraveghere a locuințelor sau inspectoratului de construcții. Puteți solicita consiliere contra cost de la asociația locală a chiriașilor sau a de la un avocat.

7. Anularea contractului de închiriere

În principiu legea face diferența între anularea normală și cea extraordinară (fără termen) a contractului de închiriere. Pentru proprietar este foarte dificil să anuleze un contract de închiriere. Dreptul locativ protejează de regulă chiriașul și de aceea prevede bariere formale. Dreptul locativ obligă proprietarul, să își motiveze încetarea, fiind permise doar anumite motive de concediere.
Pentru chiriaș și proprietar sunt valabile termenele de preaviz diferite pentru încetarea contractului, dacă contractul de închiriere trebuie încheiat.

Termenul de preaviz pentru încetarea contractului pentru chiriaș:

Chiriașii pot anula un contract de închiriere pe perioadă nedeterminată întotdeauna cu un termen de preaviz de 3 luni. Durata șederii nu contează.

Rezilierea trebuie făcută în scris. Pentru a rezilia la termen, rezilierea trebuie să ajungă la proprietar cel târziu îna 3-a zi lucrătoare a lunii pentru ca luna în curs să se ia în considerare. Sâmbetele sunt considerate zile lucrătoare.

Există cazuri în care contractul de închiriere pentru chiriaș include termene de preaviz mai scurte decât termenul de preaviz de 3 luni. Dacă în contract se convine pentru chiriaș un termen de preaviz pentru încetarea contractului de 1 lună sau de 14 zile, chiriașul poate rezilia în acest termen scurt.
Invers nu este valabil: Proprietarul trebuie să respecte termenele de preaviz legale și nu le poate scurta în favoarea sa.

Atenție: Dacă în contractul de închiriere există „interdicția de reziliere“ sau „excluderea rezilierii“ acest lucru înseamnă că rezilierea este exclusă pentru o anumită perioadă de timp.
Dreptul de reziliere poate fi exclus din momentul încheierii contractului pentru o perioadă de maxim 4 ani. Dacă interdicția de reziliere este prelungită, clauza devine ineficientă, astfel încât chiriașul poate rezilia contractul oricând în termen de 3 luni.

Termene de preaviz pentru încetarea contractului pentru proprietari:

  • pentru o durată de chirie de 5 ani, proprietarii, care nu au un motiv de reziliere, pot rezilia în termen de 3 luni.
  • Dacă chiriașul locuiește de peste 5 ani în locuință, termenul de preaviz pentru încetarea contractului este de 6 luni.
  • Dacă chiriașul locuiește de peste 8 ani în locuință, termenul de preaviz pentru încetarea contractului este de 9 luni.

Dacă există motive grave pentruo reziliere extraordinară (fără termen) proprietarul trebuie să le menționeze în scris.

8. Ajutor pentru locuință

Ajutorul pentru locuință este un serviciu de stat pentru susținerea financiară a persoanelor cu un venit redus. Puteți primi de la stat o susținere financiară pentru a vă plăti costurile de locuință. Ajutorul pentru locuință există sub două forme:

  • ca supliment pentru chirie, dacă închiriați o locuință sau o cameră sau
  • sau ca supliment pentru responsabilități financiare, dacă trăiți într-o locuință sau casă care vă aparține.

Suplimentul îl primiți doar dacă locuiți într-un land federal și sunteți persoană cu drept de liberă circulație conform legii referitoare la libera circulație a cetățenilor Uniunii (FreizüG/EU). Ajutorul pentru locuință îl puteți primi dacă faceți o cerere la autoritatea competentă pentru ajutorul pentru locuință, administrația locală, orășenească sau la administrația locală. Acolo primiți consiliere.

FAQ Locuitul

Creșterile chiriilor sunt frecvente, dar locatorul trebuie să respecte anumite reguli când face acest lucru. O creștere a prețului de închiriere este permisă doar în cazul în care chiria dumneavoastră este mai mică decât cea a locuințelor asemănănătoare din vecinătate. Chiria pentru locuințe asemănănătoare se socotește în multe locuri cu ajutorul unei grile cu prețul chiriilor dintr-o anumită regiune („Mietspiegel”). Această grilă indică prețul obișnuit pentru închirierea unei locuințe cu o anumită suprafață, localizare în oraș și anumite dotări. Informați-vă pe internet.

Între momentul în care v-ați mutat într-o locuință și cel în care chiria vă este mărită trebuie să treacă cel puțin 12 luni. Dacă în prezent chiriașul plătește o chirie relativ mică aceasta nu poate fi ridicată deodată la nivelul locuințelor asemănănătoare. Există o limită, conform căreia în cadrul a 3 ani chiria nu poate fi mărită cu mai mult de 20%. În anumite landuri această limită este de 15%.

Atenție: Dacă vi se comunică o creștere subită a chiriei este important să apelați la o consiliere, de exemplu din partea Asociației de Protecție a Chiriașilor („Mieterschutzverein”).

În anumite contracte de închiriere este stabilită o creștere automată a chiriei după perioade predeterminate (chirie eșalonată –„Staffelmiete”). Pentru ca să știți dinainte ce vă așteaptă. În cazul unei chirii eșalonate („Staffelmiete”) nu sunt permise creșteri adiționale ale chiriei.

În anunțurile pentru locuințe de închiriat se oferă în general informații cu privire la:

  • chirie („la rece” și plățile în avans necesare pentru cheltuielile de întreținere)
  • suprafața în metrii pătrați m² (suprafața locuibilă),
  • numărul dormitoarelor
  • băi (număr și dotare),
  • bucătărie,
  • balcon (este socotit în proporție de 50% în suprafața locuibilă),
  • numărul total al camerelor (fără baie și bucătărie),
  • încadrarea energetică (consumul energetic al clădirii),
  • anul de construcție a clădirii.
  • Eventual când a avut loc ultima renovare, respectiv asanare

În general în Germania proprietățile imobiliare se închiriază nemobilate.

Pentru a evita surprizele ar trebui să vă interesați dacă suma chiriei din contractul dumneavoastră de închiriere este cel al chiriei „la rece”/netă sau a celei „la cald”/brută.
Chiria „la rece” („Kaltmiete”) este chiria de bază a locuinței. Acesteia i se mai adaugă o mulțime de cheltuieli de întreținere („Nebenkosten”, respectiv „Betriebskosten”). Acestea sunt, printre altele, cheltuieli pentru apa caldă, încălzire, gunoi, îngrijirea grădinii sau administrator.
Chiria „la cald”/brută conține toate cheltuielile de întreținere și este astfel prețul decisiv, pe care trebuie să îl plătiți. Cheltuielile pentru electricitate nu sunt incluse de obicei în prețul chiriei. Trebuie să încheiați separat un contract de aprovizionare cu electricitate direct cu un furnizor.

Pentru proprietar este foarte dificil să anuleze un contract de închiriere. Dreptul locativ protejează de regulă chiriașul și de aceea prevede bariere formale pentru proprietar. Dreptul locativ obligă proprietarul, să își motiveze încetarea, fiind permise doar anumite motive de concediere.

În principiu legea face diferența între încetare normală și cea extraordinară(fără termen) a contractului de închiriere.

  1. Motivul pentru încetarea regulamentară a contractului rămâne pentru proprietarii privați pentru un uz propriu. Ceea ce înseamnă că proprietarul poate de ex. reziliază contractul cu chiriașul, dacă proprietarul are nevoie de imobil pentru uzul propriu, pentru rudele apropiate sau pentru membrii gospodăriei cum ar fi pentru îngrijitorul propriu.
  2. Motivele pentru o anulare extraordinară și fără termen a contractului de închiriere de către proprietar sunt:

    • plățile repetate sau incomplete repetate ale chiriei de către chiriaș,
    • utilizarea obiectului închiriat care încalcă prevederile contractuale, cum ar fi de ex. suprapopularea locuinței, subînchirierea nepermisă, creșterea animalelor etc.,
    • deranjarea liniștii.

Enumerarea nu este exhaustivă.

Indiciu: Dacă nu sunteți sigur dacă anularea este corectă, solicitați consilierea de la asociația locală a chiriașilor sau consultați un avocat.

Pentru primele săptămâni, până când găsiți o locuință de închiriat sau de cumpărat în Germania există diferite opțiuni de a găsi o cazare:

  • Hotelurile costă în jur de 70 - 90 € de persoană pe noapte. Pensiunile sunt mult mai ieftine.
  • Cazarea pentru o noapte într-o pensiune de tineret („Jugendherberge”) costă între 20 și 30 € de persoană.
  • Prin portaluri online puteți închiria și o cameră într-o locuință privată.
  • O alternativă avantajoasă este și împărțirea unei locuințe cu alte persoane („Wohngemeinschaft”). Această opțiune poate fi interesantă mai ales pentru tineri, deoarece oferă posibilitatea de a face repede noi cunoștințe. Vă rugăm să folosiți internetul pentru o căutare la nivel național.
  • Pentru închiriatul unei locuințe mobilate de 2 - 3 camere pentru o perioadă scurtă, determinată trebuie să socotiți în jur de 500 până la 1.200 € pe lună. Pe lângă paginile web specializate există și o mulțime de alte portaluri web comerciale prin care puteți căuta un spațiu de locuit.

Pe lângă avocați specializați în dreptul de închiriere puteți beneficia de consiliere și din partea Asociației Chiriașilor („Mieterverein”).

Pentru a beneficia de o consiliere individuală gratuită din partea unei Asociații a Chiriașilor („Mieterverein”) trebuie să fiți membru al acesteia și să plătiți o cotizație de membru. Nivelul acestei cotizații de membru este stabilit de către Asociația Chiriașilor („Mieterverein”). Aceasta atinge în medie între 50 și 90 € pe an. Adesea este inclusă în această cotizație și o asigurare de protecție juridică privind dreptul de închiriere.

Dacă sunteți interesat de o locuință și doriți să depuneți un dosar de candidatură pentru aceasta, este important să puteți prezenta următoarele documente sau adeverințe:

  • Un formular de candidatură, care vă este înmânat în general la vizitarea locuinței;
  • Cópii ale cărții de identitate
  • Adeverință cu privire la mărimea venitului; în general această dovadă se face prin statele de plată ale salariului de pe ultimele 3 luni.

    Atenție: În cazul în care abia ați început munca în Germania puteți prezenta și o adeverință din partea angajatorului cu privire la ocuparea postului și mărimea salariului. Nu ezitați să vă întrebați angajatorul și să îi cereți ajutorul la căutarea unei locuințe.

  • Deseori persoanele care închiriază o locuință (locatorii) cer din partea viitorilor chiriași, dacă aceștia sunt ucenici în cadrul unei formări profesionale, o garanție pentru închiriere. Aceasta este o scrisoare informală care garantează plata chiriei până la o anumită sumă prestabilită. Aceasta înseamnă că în cazul unei insolvabilități a chiriașului, o persoană din afară (de obicei părinți sau familie) preia costurile pentru chirie și cheltuielile de întreținere.
  • Adeverință care atestă lipsa datoriilor dintr-o închiriere anterioară („Mietschuldenfreiheit”): aceasta este o adeverință din partea fostului locator cum că ați plătit întotdeauna chiria la timp. O astfel de adeverință este foarte semnificativă și o dovadă importantă a fiabilității dumneavoastră. Nu este însă un drept pe care îl puteți reclama.
  • Dacă dețineți imobile în țara de origine ar trebui să indicați și acest lucru.
  • Dovadă a lichidității dumneavoastră, de exemplu dacă nu aveți datorii (de exemplu Informații despre consumatori - Schufa sau o altă dovadă adecvată din țara de origine).

Dacă nu dețineți toate documentele necesare, de exemplu pentru că de abia ați ajuns în Germania, trebuie să indicați cauzele în dosarul de candidatură.