Office for the Equal Treatment of EU Workers

Locuitul

1. Piața locuințelor în Germania

Mulți germani locuiesc cu chirie. Spațiul de locuit la un preț avantajos este la mare căutare. Prețurile caselor și ale locuințelor de închiriat au crescut în Germania semnificativ în ultimii 10 ani.
Piața locuințelor în Germania prezintă o ofertă extinsă, însă valoarea chiriilor precum și prețurile de vânzare-cumpărare a locuințelor proprietate personală depind în mod decisiv de locul în care se află acestea: oraș/sat, respectiv localizare/cartier.

Cele mai scumpe orașe germane sunt München, Frankfurt am Main, Stuttgart, Freiburg im Breisgau, Ingolstadt, Hamburg, Heidelberg, Mainz și Darmstadt. Locuitorii acestor orașe cheltuie adeseori mai mult de 30% din venit pentru chirie.
O locuință ieftină la marginea orașului oferă pe lângă avantajele bănești și posibilitatea de a locui într-o zonă verde, departe de forfota orașului. O locuință în suburbiile orașului este avantajoasă mai ales pentru tinere familii cu copii mici. Datorită unei bune infrastructuri a mijloacelor de transport în Germania, centrul orașului este rapid accesibil pentru navetiști.

Pentru imigranți nu există niciun fel de restricții cu privire la căutarea sau cumpărarea unei proprietăți imobiliare. Aceștia pot închiria sau cumpăra o proprietate imobiliară în Germania, aflându-se încă în țara de origine. În aceste cazuri vor trebui însă respectate reglementările legale valabile în Germania privind cumpărarea unei proprietăți imobiliare (de exemplu încheierea unui contract notarial).

Pentru primele săptămâni, până când găsiți o locuință de închiriat sau de cumpărat în Germania există diferite opțiuni de a găsi o cazare.

2. Găsirea unui spațiu de locuit

Modalitatea cea mai comună de găsire a unei locuințe - pentru închiriat sau cumpărat - este prin anunțuri imobiliare pe internet sau în ziare care publică acest tip de anunțuri, atât în edițiile tipărite cât și pe propriile pagini web.
De asemenea există diverse portaluri web prin care puteți căuta în mod individual imobile în toată Germania sau publica dumneavoastră înșivă un anunț de căutare a unei locuințe.
Uneori, în locul datelor de contact ale proprietarului sau ale administratorului locuinței în anunțurile imobiliare este afișat un indice numeric sau alfabetic - un așa-numit cifru. Dacă doriți să răspundeți la un astfel de anunț cifrat va trebui să o faceți în scris, la adresa ziarului. Răspunsul va fi trimis de acolo mai departe persoanei care oferă locuința. De asemenea aveți posibilitatea de a angaja un agent imobiliar în scopul găsirii unei locuințe.

Atenție: Luați în considerare că odată cu încheierea cu succes a unui contract de intermediere proprietății imobiliare, agentul poate cere un comision („Maklercourtage” sau „Maklerprovision”). Acest comision poate fi cerut doar dacă dumneavoastră ați contractat agentul imobiliar. Dacă acesta este contractat de către persoana care închiriază locuința (locatorul) în scopul găsirii de chiriași, comisionul va trebui plătit de către aceasta.
Comisionul agentului imobiliar nu are voie să depășească două chirii nete „la rece” („Kaltmiete”) plus TVA. Comisionului agenților imobiliari pentru intermedierea vânzării-cumpărării de proprietăți imobiliare nu este reglementat legal în Germania, acesta se poate negocia liber. Practic, proprietarii și agenții imobiliari se orientează la stabilirea comisionului după regulile tipice ale pieței în landul respectiv,

Dacă întâmpinați greutăți în găsirea unei locuințe vă puteți adresa Oficiului pentru Locuințe („Wohnungsamt”) din orașul sau comuna în care căutați locuința. Adeseori sunt intermediate locuințe direct de acolo. Dacă acesta nu este cazul, angajații Oficiului pentru Locuințe („Wohnungsamt”) vă pot ajuta cu adrese și informații utile. În majoritatea orașelor și comunelor există locuințe sociale.

Atenție: Locuințele sociale pot fi închiriate de regulă doar persoanelor cu un venit scăzut. Pentru acestea aveți nevoie de un certificat care vă atestă dreptul la o locuință socială „Wohnberechtigungsschein”, pe care îl puteți primi de la Oficiul pentru Locuințe („Wohnungsamt”) din localitate.

Sfat: Pentru că în multe regiuni ale Germaniei locuințele nu sunt foarte ușor de găsit este important să fiți bine pregătit când vă depuneți candidatura pentru o locuință.

3. Contractul de închiriere

În general există două tipuri de contracte de închiriere: contracte pe o perioadă determinată și acele pe o perioadă nedeterminată, însă de regulă în Germania contractele se încheie pe o perioadă nedeterminată.
Majoritatea contractelor de închiriere sunt

mai mult sau mai puțin cuprinzătoare, care nu se potrivesc întotdeauna situației individuale de închiriere.

De regulă, contractele de închiriere sunt încheiate în formă scrisă. Acest lucru nu este însă obligatoriu. Cu toate că aceleași reglementări legale se aplică asupra contractelor încheiate verbal ca și asupra celor în scris, un contract scris poate fi adus ca dovadă în cazul unei dispute.

Sfat: Asigurați-vă că primiți un contract în formă scrisă, care să conțină toate detaliile relevante. Folosiți în acest scop lista de verificare pentru contractul de închiriere.

Atenție: Înainte de a încheia un contract de închiriere ar trebui să inspectați cu atenție fiecare cameră, împreună cu locatorul, să discutați despre eventuale lucrări de renovare și să verificați stadiul de funcționare al încălzirii, al aparatelor electrice, al prizelor etc. În cazul în care constatați deficiențe înainte de a vă muta, acestea trebuie notate într-un protocol al mutării în noua locuință („Einzugsprotokoll”). Dacă la scurt timp după mutare constatați încă deficiențe, comunicați-le în formă scrisă locatorului.
Aceeași procedură ar trebui să se desfășoare și în momentul în care părăsiți locuința: starea acesteia ar trebui notată într-un protocol al mutării din locuință („Auszugsprotokoll”).

4. Garanție pentru închirierea locuinței

De regulă, în contractul de închiriere este stipulată o garanție pentru închirierea locuinței („Kaution”). Această sumă este negociabilă. Suma nu are voie să depășească 3 chirii „la rece” (chirii lunare fără cheltuieli de întreținere).

Garanția este virată de către chiriaș pe contul locatorului. Chiriașul are dreptul de a plăti garanția în 3 rate lunare. Prima rată trebuie plătită în momentul începerii relației de închiriere. Locatorul trebuie să separe suma pe care o primește ca și garanție de alte bunuri de capital pe care le deține și să o depună pe un cont special, destinat doar acestei garanții („Kautionskonto”). Există și alte modalități pentru plata garanției, acestea trebuie însă stabilite între chiriaș și locator. Alte posibilități ar fi de exemplu o garanție bancară („Bankbürgschaft”), deschiderea unui carnet de economii („Sparbuch”) comun sau a unui carnet de economii cu mențiune de blocare a accesului („Sparbuch mit Sperrvermerk”).

Odată cu încheierea relației de închiriere, garanția, împreună cu dobânzile generate de aceasta între timp, trebuie restituită chiriașului de către locator - în cazul în care chiriașul nu îi mai datorează nimic.

5. Chirie

Chiria unei locuințe de închiriat se compune din chiria „la rece” plus costurile pentru aprovizionarea cu încălzire, apă caldă, eventual gaz, precum și cheltuielile de întreținere a imobilului (împreună reprezentând chiria „la cald”). Costurile pentru electricitate se plătesc de regulă separat, în baza unui contract pe care îl încheiați dumneavoastră direct cu furnizorul.

În anumite orașe mari, va trebui să vă așteptați să plătiți în jur de 14 € pe metru pătrat pentru o chirie „la cald”, cu cheltuieli incluse pentru încălzire, apă, gaz. În orașele mici, chiriile se ridică la în jur de 8 € pe metru pătrat. Ceea ce înseamnă că pentru o locuință de 50m², vă puteți aștepta la o chirie între 400 și 700 €. Acestea sunt însă doar valori orientative.

Dacă după o anumită perioadă de timp, locatorul dorește să vă mărească chiria, acest lucru este posibil, însă doar în anumite condiții.

6. Deficiențe ale locuinței

Dacă pe parcursul perioadei de închiriere apar defecte sau lipsuri ale locuinței, chiriașul este obligat să își informeze locatorul pentru ca acesta să le poată îndepărta.

Sfat: Dacă îi semnalizați locatorului un defect, este important să îi dați și un termen pentru îndepărtarea acestuia.

Până când defectul nu este îndepărtat, chiria poate fi scăzută (micșorată) într-o măsură adecvată. Însă înainte de a face acest lucru, consultați un centru de consiliere, deoarece o micșorare nejustificată a chiriei poate duce la încetarea contractului din partea locatorului.

În cazurile în care locatorul nu îndepărtează neajunsurile, vă puteți îndrepta către Oficiul de Supraveghere pentru Locuințe („Wohnungsaufsichtsamt”) sau Oficiul pentru Reglementarea și Supravegherea Construcțiilor („Bauordnungsamt”). De asemenea puteți beneficia de consiliere contra cost din partea Asociațiilor Chiriașilor („Mietervereine”) sau a unui avocat.

7. Încetarea contractului de închiriere a locuinței

Conform legii, se diferențiază între o încetare a contractului de închiriere reglementară și una extraordinară, fără preaviz. Rezilierea contractului de închiriere din partea locatorului este foarte dificilă. Dreptul de închiriere protejează de regulă chiriașul și prevede de aceea obstacole formale ridicate. Conform dreptului de închiriere, locatorul este obligat să motiveze denunțarea contractului, pentru care există doar anumite motive acceptabile din punct de vedere juridic.
Conform legii, chiriașului și locatorului li se aplică termene diferite de preaviz pentru încetarea contractului.

Termenul de preaviz pentru chiriaș
Chiriașii pot denunța un contract de închiriere în principiu oricând, cu respectarea unui termen de preaviz de 3 luni, indiferent de durata perioadei în care au locuit în apartament.

Denunțarea contractului trebuie efectuată în formă scrisă. Pentru a respecta termenul de preaviz, locatorul va trebui să primească documentul de denunțare a contractului cel târziu în a treia zi lucrătoare a unei luni, pentru ca acea lună să mai poată fi pusă la socoteală. Zilele de sâmbătă sunt considerate în acest scop zile lucrătoare.

Există cazuri în care în contractele de închiriere sunt stipulate pentru chiriași termene de preaviz mai scurte decât cel normal de 3 luni. Dacă în contract se stabilește un termen de preaviz de o lună sau chiar de 14 zile, atunci chiriașul poate denunța contractul respectând acest termen scurt.
Invers însă acest lucru nu este posibil: locatorul este obligat să respecte termenele legale de preaviz și nu are dreptul de a le prescurta în interes propriu.

Atenție: Dacă în contract este stipulată o renunțare la dreptul de a înceta contractul („Kündigungsverzicht“) sau o excludere dreptului de a înceta contractul („Kündigungsausschluss”), acest lucru înseamnă că pentru o anumită perioadă de timp contractul nu poate fi denunțat.
Dreptul de a înceta contractul de închiriere poate fi exclus pentru maxim 4 ani de la data încheierii contractului. Dacă în contract este stipulată o excludere a acestui drept pentru o perioadă mai lungă, acea clauză este nulă, așa încât chiriașul poate înceta contractul oricând, respectând termenul de preaviz de 3 luni.

Termene de preaviz pentru locator

  • Pe perioada primilor 5 ani în care chiriașul locuiește în locuință, locatorul poate denunța contractul, dacă are un motiv, respectând un termen de preaviz de 3 luni.
  • Odată ce chiriașul locuiește deja de mai mult de 5 ani în locuință, termenul de preaviz crește la 6 luni.
  • Odată ce chiriașul locuiește deja de mai mult de 8 ani în locuință, termenul de preaviz crește la 9 luni.

Dacă există motive serioase pentru o reziliere extraordinară a contractului (fără preaviz), locatorul este obligat să explice aceste motive în formă scrisă.

8. Ajutorul pentru locuință

Ajutorul pentru locuință este o prestație de stat pentru susținerea financiară a persoanelor cu venit scăzut. Puteți primi din partea statului o susținere financiară pentru plata cheltuielilor pentru locuință. Există două forme de ajutor pentru locuință:

  • ca supliment pentru chirie, dacă închiriați o locuință sau o cameră,
  • ca supliment pentru responsabilități financiare, dacă locuiți într-un apartament sau într-o casă care vă aparține.

Suplimentul îl primiți doar dacă locuiți în mod real pe teritoriul Germaniei și aveți dreptul la liberă circulație conform Legii privind libera circulație a cetățenilor UE (FreizüG/EU)
Ajutorul pentru locuință îl primiți doar în urma depunerii unei cereri la autoritatea regională răspunzătoare pentru ajutorul de locuință („Wohngeldbehörde”) a administrației comunei, orașului, judecătoriei sau județului în care locuiți. Acolo veți beneficia de o consiliere cuprinzătoare.

FAQ Locuitul

Creșterile chiriilor sunt frecvente, dar locatorul trebuie să respecte anumite reguli când face acest lucru. O creștere a prețului de închiriere este permisă doar în cazul în care chiria dumneavoastră este mai mică decât cea a locuințelor asemănănătoare din vecinătate. Chiria pentru locuințe asemănănătoare se socotește în multe locuri cu ajutorul unei grile cu prețul chiriilor dintr-o anumită regiune („Mietspiegel”). Această grilă indică prețul obișnuit pentru închirierea unei locuințe cu o anumită suprafață, localizare în oraș și anumite dotări. Informați-vă pe internet.

Între momentul în care v-ați mutat într-o locuință și cel în care chiria vă este mărită trebuie să treacă cel puțin 12 luni. Dacă în prezent chiriașul plătește o chirie relativ mică aceasta nu poate fi ridicată deodată la nivelul locuințelor asemănănătoare. Există o limită, conform căreia în cadrul a 3 ani chiria nu poate fi mărită cu mai mult de 20%. În anumite landuri această limită este de 15%.

Atenție: Dacă vi se comunică o creștere subită a chiriei este important să apelați la o consiliere, de exemplu din partea Asociației de Protecție a Chiriașilor („Mieterschutzverein”).

În anumite contracte de închiriere este stabilită o creștere automată a chiriei după perioade predeterminate (chirie eșalonată –„Staffelmiete”). Pentru ca să știți dinainte ce vă așteaptă. În cazul unei chirii eșalonate („Staffelmiete”) nu sunt permise creșteri adiționale ale chiriei.

Denunțarea contractului de închiriere din partea locatorului este foarte dificilă. Dreptul de închiriere protejează de regulă chiriașul și prevede de aceea obstacole formale ridicate pentru locatori. Conform dreptului de închiriere, locatorul este obligat să motiveze denunțarea contractului, pentru care există doar anumite motive acceptabile din punct de vedere juridic.

Conform legii, se diferențiază între o încetare a contractului de închiriere reglementară și una extraordinară, fără preaviz.

1. Pentru persoane fizice care închiriază o locuință, motivația pentru o încetare reglementară a contractului rămâne în principal nevoia personală („Eigenbedarf”). Acest lucru înseamnă că un contract de închiriere poate fi încheiat de exemplu dacă locatorul are nevoie de imobil din motive lesne de înțeles pentru uzul propriu, cel al rudelor apropiate sau al membrilor gospodăriei sale, de exemplu persoana care îl îngrijește.

2. Motive pentru rezilierea extraordinară și astfel fără preaviz a contractului de închiriere de către locator sunt:

  • plata incompletă sau cu întârziere a chiriei, în mod repetat,
  • folosirea neconformă a obiectului închiriat, de exemplu supraaglomerarea locuinței, subînchirierea neautorizată, deținerea de animale etc.,
  • deranjarea liniștii imobilului.

Această enumerare nu este exhaustivă.

Sfat:
În cazul în care nu sunteți sigur

  • dacă încetarea contractului este legală sau

  • dacă motivele invocate conduc la încetarea contractului,

informați-vă la un centru de consiliere sau consultați un avocat.

În anunțurile pentru locuințe de închiriat se oferă în general informații cu privire la:

  • chirie („la rece” și plățile în avans necesare pentru cheltuielile de întreținere)
  • suprafața în metrii pătrați m² (suprafața locuibilă),
  • numărul dormitoarelor
  • băi (număr și dotare),
  • bucătărie,
  • balcon (este socotit în proporție de 50% în suprafața locuibilă),
  • numărul total al camerelor (fără baie și bucătărie),
  • încadrarea energetică (consumul energetic al clădirii),
  • anul de construcție a clădirii.
  • Eventual când a avut loc ultima renovare, respectiv asanare

În general în Germania proprietățile imobiliare se închiriază nemobilate.

Pentru a evita surprizele ar trebui să vă interesați dacă suma chiriei din contractul dumneavoastră de închiriere este cel al chiriei „la rece”/netă sau a celei „la cald”/brută.
Chiria „la rece” („Kaltmiete”) este chiria de bază a locuinței. Acesteia i se mai adaugă o mulțime de cheltuieli de întreținere („Nebenkosten”, respectiv „Betriebskosten”). Acestea sunt, printre altele, cheltuieli pentru apa caldă, încălzire, gunoi, îngrijirea grădinii sau administrator.
Chiria „la cald”/brută conține toate cheltuielile de întreținere și este astfel prețul decisiv, pe care trebuie să îl plătiți. Cheltuielile pentru electricitate nu sunt incluse de obicei în prețul chiriei. Trebuie să încheiați separat un contract de aprovizionare cu electricitate direct cu un furnizor.

Pentru primele săptămâni, până când găsiți o locuință de închiriat sau de cumpărat în Germania există diferite opțiuni de a găsi o cazare:

  • Hotelurile costă în jur de 70 - 90 € de persoană pe noapte. Pensiunile sunt mult mai ieftine.
  • Cazarea pentru o noapte într-o pensiune de tineret („Jugendherberge”) costă între 20 și 30 € de persoană.
  • Prin portaluri online puteți închiria și o cameră într-o locuință privată.
  • O alternativă avantajoasă este și împărțirea unei locuințe cu alte persoane („Wohngemeinschaft”). Această opțiune poate fi interesantă mai ales pentru tineri, deoarece oferă posibilitatea de a face repede noi cunoștințe. Vă rugăm să folosiți internetul pentru o căutare la nivel național.
  • Pentru închiriatul unei locuințe mobilate de 2 - 3 camere pentru o perioadă scurtă, determinată trebuie să socotiți în jur de 500 până la 1.200 € pe lună. Pe lângă paginile web specializate există și o mulțime de alte portaluri web comerciale prin care puteți căuta un spațiu de locuit.

Pe lângă avocați specializați în dreptul de închiriere puteți beneficia de consiliere și din partea Asociației Chiriașilor („Mieterverein”).

Pentru a beneficia de o consiliere individuală gratuită din partea unei Asociații a Chiriașilor („Mieterverein”) trebuie să fiți membru al acesteia și să plătiți o cotizație de membru. Nivelul acestei cotizații de membru este stabilit de către Asociația Chiriașilor („Mieterverein”). Aceasta atinge în medie între 50 și 90 € pe an. Adesea este inclusă în această cotizație și o asigurare de protecție juridică privind dreptul de închiriere.

Dacă sunteți interesat de o locuință și doriți să depuneți un dosar de candidatură pentru aceasta, este important să puteți prezenta următoarele documente sau adeverințe:

  • Un formular de candidatură, care vă este înmânat în general la vizitarea locuinței;
  • Cópii ale cărții de identitate
  • Adeverință cu privire la mărimea venitului; în general această dovadă se face prin statele de plată ale salariului de pe ultimele 3 luni.

    Atenție: În cazul în care abia ați început munca în Germania puteți prezenta și o adeverință din partea angajatorului cu privire la ocuparea postului și mărimea salariului. Nu ezitați să vă întrebați angajatorul și să îi cereți ajutorul la căutarea unei locuințe.

  • Deseori persoanele care închiriază o locuință (locatorii) cer din partea viitorilor chiriași, dacă aceștia sunt ucenici în cadrul unei formări profesionale, o garanție pentru închiriere. Aceasta este o scrisoare informală care garantează plata chiriei până la o anumită sumă prestabilită. Aceasta înseamnă că în cazul unei insolvabilități a chiriașului, o persoană din afară (de obicei părinți sau familie) preia costurile pentru chirie și cheltuielile de întreținere.
  • Adeverință care atestă lipsa datoriilor dintr-o închiriere anterioară („Mietschuldenfreiheit”): aceasta este o adeverință din partea fostului locator cum că ați plătit întotdeauna chiria la timp. O astfel de adeverință este foarte semnificativă și o dovadă importantă a fiabilității dumneavoastră. Nu este însă un drept pe care îl puteți reclama.
  • Dacă dețineți imobile în țara de origine ar trebui să indicați și acest lucru.
  • Dovadă a lichidității dumneavoastră, de exemplu dacă nu aveți datorii (de exemplu Informații despre consumatori - Schufa sau o altă dovadă adecvată din țara de origine).

Dacă nu dețineți toate documentele necesare, de exemplu pentru că de abia ați ajuns în Germania, trebuie să indicați cauzele în dosarul de candidatură.