Απευθείας σύνδεσμος
Εδώ θα μάθετε πώς μπορεί κανείς να βρει μια κατοικία, τι πρέπει να προσέξει κατά την αναζήτηση κατοικίας, ποια είναι τα δικαιώματά σας ως μισθωτής και πώς μπορείτε να τα διεκδικήσετε.
Πολλοί Γερμανοί μένουν σε μισθωμένη κατοικία. Ιδίως ο οικονομικά προσιτός χώρος κατοικίας είναι περιζήτητος. Η αγορά κατοικίας στη Γερμανία έχει υποστεί σημαντικές μεταβολές τα τελευταία χρόνια. Ιδίως στις μεγάλες πόλεις παρατηρείται έλλειψη του διαθέσιμου χώρου κατοικίας. Αυτό επιδρά και στις τιμές ή αντίστοιχα στο ύψος των μισθωμάτων. Όμως το ύψος του ενοικίου ή και της τιμής πώλησης για ένα διαμέρισμα εξαρτάται κυρίως από τον τόπο (πόλη/ύπαιθρος) ή από την τοποθεσία (θέση/περιοχή).
Οι ακριβότερες πόλεις είναι το Μόναχο, η Φρανκφούρτη (Μάιν), η Στουτγάρδη, το Φράιμπουργκ (Μπράισγκαου), το Ντίσελντορφ Ίνγκολστατ, το Αμβούργο, το Μάιντς και το Ντάρμστατ. Στις πόλεις αυτές οι κάτοικοι συχνά πληρώνουν πάνω από 30 % του εισοδήματός τους για το ενοίκιο.
Μια επισκόπηση του ύψους των ενοικίων στη Γερμανία - ανά Ομόσπονδο Κρατίδιο - μπορείτε να βρείτε στον ιστότοπο «Mietspiegel in Deutschland». Η συγκριτική επισκόπηση του ύψους των ενοικίων σε μια περιοχή αντιστοιχεί στο μέσο μίσθωμα χωρίς τις συναφείς δαπάνες (θέρμανση, ρεύμα, νερό κτλ.). Το ύψος του μισθώματος μπορεί να διαφέρει σημαντικά και εξαρτάται από το πού μένει κανείς.
Μια οικονομική κατοικία έξω από την πόλη εκτός από το πλεονέκτημα της τιμής προσφέρει και τη δυνατότητα να ζήσετε σε ένα ήσυχο, φυσικό περιβάλλον μακριά από μεγάλες πόλεις. Τα προάστια είναι ιδανικά ιδίως για τις νέες οικογένειες με μικρά παιδιά. Όσοι μεταβαίνουν καθημερινά για να εργαστούν σε κάποιο αστικό κέντρο μπορούν συνήθως να βασιστούν στις καλές συγκοινωνιακές συνδέσεις που υπάρχουν στη Γερμανία.
Δεν υπάρχουν περιορισμοί ως προς την αναζήτηση ή την αγορά ακινήτων για τους μετανάστες. Μπορείτε να μισθώσετε ή να αγοράσετε ένα ακίνητο στη Γερμανία από τη χώρα προέλευσής σας, προτού ακόμα μεταβείτε στη Γερμανία. Θα πρέπει, ωστόσο, να λάβετε υπόψη τις διατάξεις των νόμων που ισχύουν στη Γερμανία για την αγορά ακινήτων (π.χ. απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη).
Τις πρώτες εβδομάδες, έως ότου μισθώσετε ή αγοράσετε μια κατοικία, υπάρχουν διάφοροι τρόποι, για να βρείτε κάποιο κατάλυμα.
Ο πλέον συνήθης τρόπος εύρεσης του κατάλληλου διαμερίσματος - είτε για αγορά είτε για ενοικίαση - είναι η αναζήτηση μέσω αγγελιών στο διαδίκτυο ή στις αντίστοιχες εφημερίδες, οι οποίες δημοσιεύουν αγγελίες τόσο στην έντυπη όσο και στην ηλεκτρονική τους έκδοση στους εκάστοτε ιστοτόπους. Επιπλέον υπάρχουν διάφορες διαδικτυακές πύλες και πλατφόρμες, στις οποίες μπορείτε να αναζητήσετε ακίνητα βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων σε όλη την ομοσπονδιακή επικράτεια ή να αναρτήσετε επίσης μια αγγελία αναζήτησης ενός διαμερίσματος. Μερικές φορές, αντί των στοιχείων επικοινωνίας του εκμισθωτή ή της εταιρείας διαχείρισης ακινήτων, αναγράφεται στις αγγελίες προσφοράς κατοικιών ένας αριθμητικός ή αλφαβητικός χαρακτήρας - οι λεγόμενοι κωδικοί. Σε περίπτωση αγγελίας με κωδικό θα πρέπει να απαντήσετε εγγράφως στέλνοντας μια επιστολή στην εφημερίδα. Η εφημερίδα θα προωθήσει την επιστολή σας στον εκμισθωτή. Για να βρείτε κατοικία, μπορείτε επίσης να απευθυνθείτε σε μεσίτη ακινήτων. Αυτό μπορεί να είναι σκόπιμο ιδίως στα μεγάλα αστικά κέντρα.
Προσοχή: Σε περίπτωση επιτυχούς μεσολάβησης ο μεσίτης δικαιούται να ζητήσει προμήθεια ή μεσιτική αμοιβή. Αυτό, όμως, ισχύει μόνο, εάν έχετε αναθέσει την εύρεση κατοικίας στον μεσίτη. Εάν, από την άλλη, ο εκμισθωτής αναθέσει στον μεσίτη να βρει ενδιαφερόμενους μισθωτές για το διαμέρισμά του, αυτός οφείλει να πληρώσει την προμήθεια. Για εσάς ως μισθωτή, η προμήθεια του μεσίτη δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει τα δύο μισθώματα χωρίς δαπάνες πλέον ΦΠΑ. Στη Γερμανία το ύψος της προμήθειας σε περίπτωση αγοράς ακινήτου μπορεί να συμφωνηθεί ελεύθερα, δεν υπάρχει νομοθετική πρόβλεψη. Στην πράξη οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες προσανατολίζονται στους «συνήθεις κανόνες της αγοράς» του εκάστοτε ομόσπονδου κρατιδίου, για να προσδιορίσουν το ύψος της μεσιτικής προμήθειας.
Εάν δυσκολεύεστε να βρείτε κατοικία, μπορείτε να απευθυνθείτε στην Υπηρεσία Κατοικιών της πόλης ή του δήμου, όπου αναζητάτε την κατοικία. Πολύ συχνά η Υπηρεσία Κατοικιών μεσολαβεί η ίδια μεταξύ των ενδιαφερομένων. Εάν αυτό δεν είναι δυνατό, οι εργαζόμενοι στην Υπηρεσία Κατοικιών μπορούν να σας δώσουν διευθύνσεις και πληροφορίες που θα σας βοηθήσουν. Στις περισσότερες πόλεις και στους περισσότερους δήμους υπάρχουν κοινωνικές κατοικίες.
Προσοχή: Η εκμίσθωση κοινωνικών κατοικιών κατά κανόνα επιτρέπεται μόνο σε άτομα με χαμηλό εισόδημα. Για τον σκοπό αυτό χρειάζεστε ένα πιστοποιητικό δικαιώματος μίσθωσης κοινωνικής κατοικίας, το οποίο θα σας χορηγηθεί από την Υπηρεσία Κατοικιών.
Συμβουλή: Επειδή σε πολλές περιοχές στη Γερμανία δεν είναι τόσο απλό να βρείτε διαμέρισμα, είναι σημαντικό να είστε καλά προετοιμασμένοι για τη συνάντηση με τον εκμισθωτή.
Παρότι υφίσταται η διάκριση μεταξύ σύμβασης μίσθωσης ορισμένου και αόριστου χρόνου, ο κανόνας στη Γερμανία είναι οι συμβάσεις αόριστου χρόνου. Οι περισσότερες συμβάσεις μίσθωσης κατοικιών είναι τυποποιημένες συμβάσεις που διαφέρουν ως προς την έκτασή τους και δεν ταιριάζουν πάντα στην εκάστοτε συγκεκριμένη περίπτωση. Μπορείτε να βρείτε ένα παράδειγμα σε γερμανική και αγγλική γλώσσα στον ιστότοπο της Ένωσης προστασίας ενοικιαστών.
Η σύμβαση μίσθωσης κατά κανόνα συνάπτεται εγγράφως. Ωστόσο, αυτό δεν είναι υποχρεωτικό. Παρότι ισχύουν οι ίδιες νομοθετικές ρυθμίσεις για τις προφορικές συμβάσεις μίσθωσης, η έγγραφη σύμβαση μίσθωσης μπορεί να αποτελέσει σημαντικό αποδεικτικό στοιχείο σε περίπτωση διαφορών.
Συμβουλή: Βεβαιωθείτε ότι θα λάβετε μία έγγραφη σύμβαση μίσθωσης, στην οποία αναφέρονται όλα τα σημαντικά στοιχεία. Χρησιμοποιήστε τη λίστα ελέγχου, για να ελέγξετε τη σύμβαση μίσθωσης.
Προσοχή: Πριν από την υπογραφή της σύμβασης μίσθωσης συνιστάται να επισκεφθείτε όλα τα δωμάτια μαζί με τον εκμισθωτή, να συζητήσετε τυχόν απαραίτητες εργασίες ανακαίνισης και να ελέγξετε τη λειτουργικότητα της θέρμανσης, των ηλεκτρικών συσκευών, των πριζών κλπ. Εάν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα πριν από τη μετακόμισή σας, καλό θα είναι να καταγραφούν σε πρακτικό (Πρακτικό Παραλαβής Μισθίου) Σε περίπτωση που διαπιστώσετε κάποιο ελάττωμα αμέσως μετά τη μετακόμισή σας, θα πρέπει να ενημερώσετε εγγράφως τον εκμισθωτή το συντομότερο δυνατό.
Η ίδια διαδικασία θα πρέπει να ακολουθηθεί και όταν αποχωρείτε από το ακίνητο, οπότε πάλι θα πρέπει να καταγραφεί η κατάσταση του μισθίου σε πρακτικό (Πρακτικό Παράδοσης Μισθίου).
Στη σύμβαση μίσθωσης συνήθως προβλέπεται μια εγγυοδοσία (εγγύηση). Το ύψος της εγγύησης είναι διαπραγματεύσιμο. Ωστόσο, η εγγύηση δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει 3 καθαρά ενοίκια (μηνιαίο ενοίκιο χωρίς συναφείς δαπάνες).
Η εγγύηση καταβάλλεται από τον μισθωτή προς τον εκμισθωτή με τραπεζικό έμβασμα. Ο μισθωτής δικαιούται να πληρώσει την εγγύηση σε 3 μηνιαίες δόσεις. Η πρώτη δόση είναι καταβλητέα κατά την έναρξη της μισθωτικής σχέσης. Ο εκμισθωτής οφείλει να τηρεί την εγγύηση σε ειδικό λογαριασμό (λογαριασμός εγγύησης) χωριστά από τις λοιπές καταθέσεις του. Υπάρχει η δυνατότητα και άλλων μορφών εγγυοδοσίας, οι οποίοι πρέπει όμως να συμφωνηθούν μεταξύ του μισθωτή και του εκμισθωτή. Για παράδειγμα μπορεί να παραχωρηθεί τραπεζική εγγύηση, άλλος τρόπος είναι το άνοιγμα κοινού βιβλιαρίου καταθέσεων ή βιβλιαρίου καταθέσεων με σημείωση δέσμευσης.
Μετά τη λήξη της μίσθωσης ο εκμισθωτής, εφόσον δεν έχει άλλες απαιτήσεις έναντι του μισθωτή, οφείλει να επιστρέψει την εγγύηση συμπεριλαμβανομένων των τόκων που έχουν προκύψει εν τω μεταξύ.
Το ενοίκιο για μια μισθωμένη κατοικία αποτελείται από το καθαρό ενοίκιο και τις δαπάνες παροχής θέρμανσης, ζεστού νερού, ενδεχομένως φυσικού αερίου καθώς και τις λειτουργικές δαπάνες του κτιρίου (ενοίκιο συμπεριλαμβανομένων των συναφών δαπανών). Οι δαπάνες ηλεκτρικού ρεύματος κατά κανόνα τιμολογούνται βάσει σύμβασης, την οποία πρέπει να συνάψετε εσείς με τον πάροχο ηλεκτρικής ενέργειας.
Εάν ο εκμισθωτής σας θελήσει αργότερα να προβεί σε αύξηση του ενοικίου, δικαιούται να το κάνει μόνο υπό ορισμένες προϋποθέσεις.
Σε περίπτωση που κατά τη διάρκεια της μίσθωσης το μίσθιο εμφανίσει ελαττώματα ή φθορές, ο μισθωτής υποχρεούται να ειδοποιήσει τον εκμισθωτή για την ελαττωματική κατάσταση του μισθίου, ώστε o εκμισθωτής να άρει το ελάττωμα.
Συμβουλή: Όταν ειδοποιήσετε τον εκμισθωτή αναφορικά με ένα ελάττωμα, είναι σημαντικό να του θέσετε μια προθεσμία για την άρση του ελαττώματος.
Έως την άρση του ελαττώματος το μίσθωμα μπορεί να μειωθεί αναλόγως. Θα πρέπει όμως να συμβουλευτείτε κάποιον ειδικό, προτού μειώσετε το μίσθωμα, καθώς σε περίπτωση αδικαιολόγητης μείωσης υπάρχει κίνδυνος ο εκμισθωτής να καταγγείλει τη μίσθωση.
Εάν ο εκμισθωτής δεν άρει το ελάττωμα, μπορείτε να απευθυνθείτε είτε στην Υπηρεσία Επίβλεψης Κατοικιών είτε στην Πολεοδομική Υπηρεσία. Μπορείτε όμως και να ζητήσετε συμβουλές επί πληρωμή από το τοπικό σωματείο για τη διαφύλαξη των συμφερόντων των ενοικιαστών ή από δικηγόρο. Μπορείτε όμως και να ζητήσετε συμβουλές επί πληρωμή από το τοπικό σωματείο για τη διαφύλαξη των συμφερόντων των ενοικιαστών ή από δικηγόρο.
Ο νόμος κατ’ αρχήν διακρίνει μεταξύ τακτικής και έκτακτης (άμεσης) καταγγελίας της μίσθωσης. Για τον εκμισθωτή είναι πολύ δύσκολο να καταγγείλει τη μίσθωση. Το δίκαιο των μισθώσεων προστατεύει κατά κανόνα τον μισθωτή, προβλέποντας πολλά τυπικά εμπόδια. Σύμφωνα με το δίκαιο των μισθώσεων ο εκμισθωτής οφείλει να αιτιολογήσει την καταγγελία του, ενώ γίνονται αποδεκτοί μόνο ορισμένοι λόγοι καταγγελίας.
Για την καταγγελία του μισθωτή και του εκμισθωτή ισχύουν διαφορετικές προθεσμίες καταγγελίας για τη λύση της μίσθωσης.
Προθεσμία για την καταγγελία από τον μισθωτή:
Ο μισθωτής μπορεί κατ’ αρχήν πάντα να καταγγείλει τη σύμβαση μίσθωσης αόριστου χρόνου με προθεσμία 3 μηνών. Αυτό ανεξάρτητα από τη συμβατική διάρκεια της μίσθωσης.
Η καταγγελία πρέπει να γίνεται εγγράφως. Για να είναι εμπρόθεσμη, η καταγγελία πρέπει να παραληφθεί από τον εκμισθωτή το αργότερο την 3η εργάσιμη ημέρα του μήνα, ώστε να υπολογιστεί και ο τρέχων μήνας. Για τον σκοπό αυτόν τα Σάββατα θεωρούνται εργάσιμες ημέρες.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η σύμβαση μίσθωσης προβλέπει συντομότερη προθεσμία καταγγελίας για τον μισθωτή από τη συνήθη τρίμηνη προθεσμία καταγγελίας. Εάν στη σύμβαση προβλέπεται μηνιαία ή ακόμα και 14ήμερη προθεσμία καταγγελίας για τον μισθωτή, αυτός δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση βάσει αυτής της προθεσμίας. Αυτό όμως δεν ισχύει και αντίστροφα: Ο εκμισθωτής οφείλει να τηρεί τις νόμιμες προθεσμίες καταγγελίες και δεν δικαιούται να τις συντέμνει προς όφελός του.
Προσοχή: Εάν στη σύμβαση μίσθωσης αναφέρεται «Kündigungsverzicht» ή «Kündigungsausschluss», αυτό σημαίνει ότι για ένα ορισμένο χρονικό διάστημα η καταγγελία της σύμβασης δεν είναι δυνατή. Ο αποκλεισμός του δικαιώματος καταγγελίας της σύμβασης επιτρέπεται για μέγιστο διάστημα 4 ετών από τη σύναψη της σύμβασης. Σε περίπτωση που στη σύμβαση συμφωνηθεί ο αποκλεισμός του δικαιώματος καταγγελίας για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, η ρήτρα αυτή είναι άκυρη, με αποτέλεσμα ο μισθωτής να μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση οποτεδήποτε με προθεσμία 3 μηνών.
Προθεσμία καταγγελίας από τον εκμισθωτή:
Σε περίπτωση σπουδαίου λόγου που δικαιολογεί έκτακτη (άμεση) καταγγελία, ο εκμισθωτής οφείλει να αναφέρει τον λόγο καταγγελίας εγγράφως.
Το επίδομα κατοικίας αποτελεί κρατική παροχή για την οικονομική ενίσχυση ατόμων με χαμηλό εισόδημα. Μπορείτε να λάβετε οικονομική ενίσχυση από το Κράτος, για να πληρώσετε της δαπάνες στέγασής σας. Το επίδομα κατοικίας υφίσταται με δύο διαφορετικές μορφές:
Δικαίωμα λήψης του επιδόματος έχουν μόνο όσοι διαμένουν πραγματικά στη γερμανική επικράτεια και έχουν δικαίωμα ελεύθερης κυκλοφορίας σύμφωνα με τον γερμανικό νόμο για την ελεύθερη κυκλοφορία των πολιτών της ΕΕ. Για να λάβετε το επίδομα κατοικίας, θα πρέπει να υποβάλετε μια αίτηση στην αρμόδια τοπική αρχή για τα επιδόματα κατοικίας, το δημαρχείο, την αρμόδια υπηρεσία της πόλης, την αρμόδια υπηρεσία διαχείρισης ή την περιφερειακή διοίκηση. Οι υπηρεσίες αυτές παρέχουν αναλυτικές πληροφορίες.
Προσοχή: Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το επίδομα κατοικίας και την υποβολή της αίτησης θα βρείτε διαθέσιμες σε περισσότερες γλώσσες στον ιστότοπο της Γερμανικής Συνομοσπονδίας Συνδικάτων (DGB).
ΣΥΜΒΟΥΛΗ: Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη αγορά ακινήτων, τα σχετικά επιδόματα και την ενίσχυση κατοικιών θα βρείτε στον ιστότοπο του Ομοσπονδιακού Υπουργείου Κατοικίας, Αστικής ανάπτυξης και Δόμησης καθώς και στον εκεί δημοσιευμένο συμβουλευτικό οδηγό Αναζητώντας κατοικία στη Γερμανία.