Mieszkanie

Mieszkanie

Jak znaleźć mieszkanie, o czym należy pamiętać, szukając mieszkania, jakie prawa ma się jako najemca i jak je egzekwować, można się dowiedzieć tutaj. 

1. Rynek mieszkań w Niemczech

Wielu Niemców mieszka w wynajętych mieszkaniach. Mieszkania w korzystnych cenach cieszą się ogromnym popytem. W ciągu ostatnich dziesięciu lat ceny zakupu domów oraz najmu mieszkań w Niemczech znacznie wzrosły. Chociaż oferta dostępnych mieszkań w Niemczech jest szeroka, to wysokość czynszu lub cena zakupu mieszkania zależy w dużej mierze od miejscowości (miasto/kraj) lub od tego, gdzie znajduje się mieszkanie (lokalizacja/dzielnica).

Najdroższe niemieckie miasta to obecnie Monachium, Frankfurt nad Menem, Stuttgart, Fryburg Bryzgowijski, Ingolstadt, Hamburg, Moguncja i Darmstadt. W tych miastach mieszkańcy często płacą za wynajem ponad 30% swoich dochodów.

Ogólne informacje na temat wysokości czynszów w Niemczech - z podziałem na kraje związkowe - znajdziesz na stronie internetowej „Mietspiegel in Deutschland” (Przeciętny poziom czynszów w Niemczech). Średni poziom czynszów odnosi się do przeciętnej wysokości czynszu bez kosztów eksploatacyjnych (ogrzewanie, prąd, woda itd.). Wysokość czynszów jest bardzo zróżnicowana i zależy od miejsca zamieszkania.

Niedrogie mieszkanie na obrzeżach miasta nie tylko jest korzystne dla budżetu, lecz także oferuje możliwość życia w zielonym otoczeniu z dala od miasta. Przedmieścia te są szczególnie odpowiednie jako miejsce do życia dla młodych rodzin z małymi dziećmi. Dzięki dobrym połączeniom komunikacyjnym w Niemczech osoby dojeżdżające do pracy mogą zwykle szybko dostać się do centrum miasta.

W kwestii poszukiwania lub zakupu nieruchomości nie ma żadnych ograniczeń dla imigrantów. Możesz wynająć mieszkanie lub kupić nieruchomość w Niemczech ze swojego kraju pochodzenia. W tym celu należy jednak przestrzegać obowiązujących w Niemczech przepisów prawnych, które obowiązują przy zakupie nieruchomości (np. umowa notarialna).

Na pierwszych kilka tygodni, póki nie znajdziesz mieszkania do wynajęcia lub zakupu, masz różne możliwości noclegu.

2. Wyszukiwanie mieszkań

Najpowszechniejszym sposobem na znalezienie odpowiedniego mieszkania – do wynajęcia lub kupna – jest przeglądanie ogłoszeń dotyczących nieruchomości w internecie lub w gazetach, które publikują oferty mieszkaniowe nie tylko w wersji drukowanej, lecz także na swoich stronach internetowych. Ponadto istnieją różne portale internetowe, na których można szukać nieruchomości na terenie całych Niemczech lub w konkretnych miejscowościach, jak również samemu zamieścić ogłoszenie o tym, że szuka się mieszkania. Czasami na ogłoszeniach dotyczących mieszkań zamiast danych kontaktowych wynajmującego lub zarządcy mieszkania widoczny jest ciąg cyfr lub liter – tak zwany szyfr. Musisz odpowiedzieć na piśmie na ogłoszenie z szyfrem i wysłać list do gazety. Następnie jest on przekazywany stamtąd do właściciela. Znalezienie dla Ciebie mieszkania możesz też zlecić agentowi nieruchomości. Może to być szczególnie korzystne w aglomeracjach miejskich. 

Uwaga: Należy pamiętać, że agent nieruchomości może pobrać opłatę za pośrednictwo lub prowizję, jeśli pośrednictwo dojdzie do skutku. Ma to jednak zastosowanie tylko wtedy, gdy wynajmiesz agenta nieruchomości. Jeżeli zaś to wynajmujący zatrudni pośrednika, aby znalazł najemcę do jego mieszkania, konieczność zapłacenia prowizji będzie po jego stronie. Prowizja agenta nieruchomości od najemcy może wynosić maksymalnie dwukrotność czynszu netto (bez opłat eksploatacyjnych) z VAT. W przypadku sprzedaży nieruchomości wysokość prowizji jest ustalana w Niemczech dowolnie; nie istnieją żadne wymogi prawne. W praktyce właściciele i agenci nieruchomości opierają swoją prowizję na „zwyczajowych zasadach rynkowych” obowiązujących w danym kraju związkowym.

Jeśli nie możesz znaleźć mieszkania, możesz skontaktować się z urzędem mieszkaniowym w mieście lub gminie, w której szukasz mieszkania. Pośredniczy on często w wynajmie mieszkań. Jeśli tak nie jest, pracownicy urzędu mieszkaniowego mogą pomóc w uzyskaniu przydatnych adresów i informacji. Mieszkania socjalne są dostępne w większości miast i gmin.

Uwaga: Z reguły mieszkania socjalne mogą być wynajmowane tylko osobom o niskich dochodach. Do tego potrzebne jest poświadczenie uprawnień do mieszkania socjalnego, które można uzyskać w miejscowym urzędzie mieszkaniowym.

Porada: Ponieważ w wielu regionach Niemiec niełatwo jest znaleźć mieszkanie, ważne jest, aby dobrze się do tego przygotować.

3. Umowa najmu

Zasadniczo rozróżnia się umowy najmu na czas określony i umowy na czas nieokreślony, ale umowy na czas nieokreślony są w Niemczech regułą. Większość umów najmu mieszkań to umowy wzorcowe, które mają różny zakres i nie zawsze odnoszą się do indywidualnej sytuacji najmu. Przykładowy wzorzec w języku niemieckim i angielskim można znaleźć na stronie internetowej Stowarzyszenia Ochrony Lokatorów (niem. Mieterschutzbund).

Z reguły umowy najmu zawierane są w formie pisemnej. Nie ma jednak takiego obowiązku. Mimo to, że do ustnych umów najmu stosuje się te same przepisy prawne, pisemna umowa najmu może być ważnym dowodem w przypadku sporu.

Porada: Należy upewnić się, że otrzymano pisemną umowę najmu, w której zawarte są wszystkie istotne szczegóły. W tym celu należy skorzystać z listy kontrolnej do umowy najmu.

Uwaga: Przed podpisaniem umowy najmu należy dokładnie obejrzeć każdy pokój z właścicielem, omówić wszelkie prace remontowe, a także sprawdzić, czy ogrzewanie, urządzenia elektryczne, gniazdka itp. działają prawidłowo. Jeżeli wady są widoczne przed wprowadzeniem się, należy je odnotować w protokole (protokole wprowadzenia). Jeśli odkryjesz jakiekolwiek wady wkrótce po wprowadzeniu się, należy niezwłocznie przedstawić je wynajmującemu na piśmie.
Tę samą procedurę należy przeprowadzić przy wyprowadzce z mieszkania, a stan mieszkania należy zapisać w protokole (protokół wyprowadzki).

4. Kaucja za najem

Zabezpieczenie najmu (kaucja) jest zwykle uzgadniane w ramach umowy najmu. Wysokość kaucji jest wynikiem negocjacji. Kaucja nie może jednak przekroczyć trzykrotności miesięcznego czynszu bez kosztów eksploatacji.

Kaucja jest przekazywana wynajmującemu przez najemcę. Najemca może zapłacić kaucję w 3 miesięcznych ratach. Pierwsza rata płatna jest na początku okresu wynajmu. Wynajmujący musi ulokować depozyt pieniężny oddzielnie od pozostałych aktywów na specjalnym koncie (konto depozytowe). Inne formy kaucji są możliwe, ale muszą być uzgodnione między najemcą a wynajmującym. Możliwe są na przykład, gwarancja bankowa, utworzenie wspólnej książeczki oszczędnościowej, książeczka oszczędnościowa z ograniczonym dysponowaniem.

Po zakończeniu umowy wynajmu wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu kaucji wraz z narosłymi w międzyczasie odsetkami, jeżeli nie ma żadnych dalszych roszczeń wobec najemcy.

5. Czynsz

Czynsz za wynajęty lokal mieszkalny składa się z czynszu podstawowego (bez opłat eksploatacyjnych, niem. Kaltmiete) oraz kosztów ogrzewania, ciepłej wody i ewentualnie gazu oraz innych opłat mieszkaniowych (niem. Warmmiete). Koszty energii elektrycznej są zazwyczaj naliczane oddzielnie na podstawie umowy, którą musisz zawrzeć z dostawcą energii elektrycznej we własnym zakresie.

Jeśli Twój wynajmujący zechce zwiększyć czynsz w czasie trwania umowy, może to zrobić tylko pod określonymi warunkami.

6. Wady w mieszkaniu

W przypadku wystąpienia wad lub usterek w mieszkaniu w okresie najmu, najemca jest zobowiązany do poinformowania wynajmującego o wadliwym stanie apartamentu, tak aby mógł on usunąć usterkę.

Porada: Jeśli zgłosisz wadę wynajmującemu, ważne jest, aby wyznaczyć termin jej usunięcia.

Dopóki wada nie zostanie usunięta, czynsz może zostać obniżony (zmniejszony) w rozsądnym zakresie. Należy jednak zasięgnąć porady przed obniżeniem czynszu, ponieważ w przypadku nieuzasadnionej obniżki istnieje ryzyko wypowiedzenia umowy przez wynajmującego.

W przypadku gdy wynajmujący nie usunie usterki, można albo skontaktować się z lokalnym inspektoratem mieszkaniowym, albo z urzędem nadzoru budowlanego. Możesz jednak skorzystać również z płatnych porad lokalnego stowarzyszenia najemców lub prawnika.

7. Wypowiedzenie mieszkania

Zasadniczo prawo rozróżnia pomiędzy zwyczajnym a nadzwyczajnym (bez wypowiedzenia) rozwiązaniem umowy najmu. Wynajmującym jest bardzo trudno rozwiązać umowę najmu. Prawo najmu zazwyczaj chroni najemcę i dlatego przewiduje wysokie przeszkody formalne. Prawo najmu zobowiązuje wynajmującego do uzasadnienia wypowiedzenia, przy czym tylko niektóre powody są dozwolone.
Zgodnie z prawem najemcy i wynajmujący mają różne okresy wypowiedzenia, jeśli umowa najmu ma zostać rozwiązana.

Okres wypowiedzenia dla najemców:

Najemcy mogą zasadniczo zawsze rozwiązać umowę najmu na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Okres mieszkania nie jest istotny.

Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Aby skutecznie wypowiedzieć umowę w odpowiednim czasie, wynajmujący musi otrzymać wypowiedzenie nie później niż do 3. dnia roboczego miesiąca, aby zaliczyć jeszcze bieżący miesiąc. Soboty są traktowane jako dni robocze.

Istnieją przypadki, w których umowa najmu zawiera krótsze okresy wypowiedzenia dla najemcy niż regularne 3 miesiące. Jeżeli w umowie zapisano dla najemcy miesięczny lub nawet 14-dniowy okres wypowiedzenia, ma on prawo do wypowiedzenia w takim krótkim okresie. Nie obowiązuje jednak odwrotna zasada: Wynajmujący musi zachowywać ustawowe terminy wypowiedzeń i nie może ich skracać na swoją korzyść.

Uwaga: Jeżeli w umowie najmu padają słowa „Kündigungsverzicht” lub „Kündigungsausschluss”, oznacza to, że przez określony czas wypowiedzenie umowy jest niemożliwe. Prawo do wypowiedzenia umowy można wyłączyć na maksymalnie 4 lata od daty zawarcia umowy. Jeżeli zgodnie z umową wyłączenie wypowiedzenia trwa nadal, klauzula jest nieskuteczna, a więc najemca może w każdej chwili wypowiedzieć umowę z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Okresy wypowiedzenia dla wynajmującego:

  • do czasu trwania najmu 5 lat wynajmujący, który ma powód do wypowiedzenia, może dokonać wypowiedzenia z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia.
  • Jeżeli najemca mieszka w mieszkaniu dłużej niż 5 lat, okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy.
  • Jeżeli najemca mieszka w mieszkaniu dłużej niż 8 lat, okres wypowiedzenia wynosi 9 miesięcy.

Jeżeli wystąpią poważne powody do nadzwyczajnego (bezterminowego) wypowiedzenia, wynajmujący musi je przedstawić w formie pisemnej.

8. Zasiłek mieszkaniowy

Zasiłek mieszkaniowy jest świadczeniem państwowym mającym na celu zapewnienie wsparcia finansowego osobom o niskich dochodach. Możesz otrzymać wsparcie finansowe od państwa na pokrycie kosztów mieszkaniowych. Zasiłek mieszkaniowy występuje w dwóch formach:

  • jako dodatek do czynszu, jeśli wynajmujemy mieszkanie lub pokój lub
  • jako dodatek na utrzymanie mieszkania, jeśli mieszkasz we własnym mieszkaniu lub w domu.

Zasiłek otrzymuje się tylko wtedy, gdy faktycznie przebywa się w Niemczech i ma się prawo do korzystania ze swobody przemieszczania się zgodnie z niemiecką ustawą o powszechnej swobodzie przemieszczania się obywateli UE (FreizügG/EU). Zasiłek mieszkaniowy można otrzymać tylko po złożeniu wniosku do miejscowego urzędu wypłacającego dodatek mieszkaniowy albo do administracji gminnej, miejskiej, rejonowej lub okręgowej. Tam można otrzymać kompleksowe doradztwo.

PORADA: Więcej informacji na temat rynku mieszkaniowego, dotacji do budów i dofinansowań do mieszkań znajdziesz na stronie internetowej Federalnego Ministerstwa Mieszkalnictwa, Rozwoju Miast i Budownictwa.